Garantie loyers impayés : toutes les informations pour faire le bon choix
La garantie loyers impayés est un outil particulièrement attrayant pour les propriétaires, en leur permettant d’avoir la certitude de toucher les loyers dus.
Mais de quoi s’agit-il réellement ? Quelles sont ses limites de l’assurance loyers impayés ? Comment la choisir ? Comment la souscrire ? Quelles sont les conditions d’adhésion ?
La Gestion En Ligne vous fait un petit tour d’horizon sur cette garantie.
Sommaire
- 1 En quoi consiste la garantie loyers impayés
- 2 Dans quel cas opter pour une garantie loyers impayés ?
- 3 Comment bien choisir sa garantie loyers impayés ?
- 4 Comment souscrire à une garantie loyers impayés ?
- 5 A quel moment adhérer à une garantie loyers impayés ?
- 6 L’assurance loyers impayés chez La Gestion en Ligne
En quoi consiste la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés (GLI) est aussi appelée assurance loyers impayés. Elle permet au propriétaire de se garantir de la défaillance de paiement de son locataire. Autrement dit, opter pour une GLI, c’est avoir la certitude que les loyers vous seront reversés, quoi qu’il arrive.
Au-delà de sa mission principale qui est d’assurer le paiement des loyers, cette assurance a d’autres objectifs :
- La prise en charge des frais de procédure : en cas d’impayés, la compagnie d’assurance va poursuivre le locataire afin de récupérer la dette, et de ce fait prend en charge l’intégralité des frais de procédure
- La protection juridique en cas de litige : cette garantie est assez peu connue et utilisée, n’étant possible que si le litige va jusqu’à l’action judiciaire
- Couverture des dégradations immobilières : elle est généralement optionnelle à la GLI, mais selon notre expérience ne satisfait jamais les propriétaires face aux désavantages qu’elle implique (impossibilité de relouer avant la clôture du dossier et faiblesse des indemnisations)
Mais reste à savoir si en tant que bailleur vous avez vraiment un intérêt à opter pour une GLI.
Dans quel cas opter pour une garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est attrayante pour tous les propriétaires bailleurs. Compte tenu de son coût, il peut cependant être pertinent de se pencher sur votre situation afin de déterminer si la souscription à cette assurance est réellement pertinente.
Généralement quand on est bailleur, il y a 3 situations qui entrainent la souscription d’une garantie loyers impayés :
- La présence de crédits immobiliers
- La création d’un complément de revenus
- Le souhait de se sécuriser
Les crédits à rembourser
Les investissements réalisés dans le cadre de la préparation de sa retraite ou d’une défiscalisation sont, pour l’essentiel, réalisés à crédit. Il est donc essentiel, pour l’équilibre de l’opération, que les loyers soient sécurisés afin d’assurer le remboursement de la banque. Dans ce cas, la garantie loyers impayés est quasiment une nécessité.
Attention : les délais d’indemnisation peuvent parfois être longs, et la mise en marche de la garantie ne se fait généralement qu’à partir de plus de deux mois de loyers impayés.
Les compléments de revenus
Lorsque le loyer représente une part des revenus qui est nécessaire au budget quotidien, la GLI est un impératif financier. Vous vous assurez alors d’avoir des revenus pérennes, afin d’équilibrer votre budget.
Un sentiment de sécurité
Au-delà de la nécessité, la garantie loyers impayés peut fournir au propriétaire une tranquillité souvent recherchée lors de la recherche de locataires. Cependant, cette tranquillité passe d’abord par la sélection d’un locataire en accord avec vos attentes, autant d’un point de vue de solvabilité que de cordialité de la relation, permettant ainsi d’économiser le prix de l’assurance.
Attention : tous les candidats ne sont pas éligibles à l’assurance loyers impayés, même pour certains candidats à la solvabilité avérée (notamment les jeunes actifs avec leurs parents comme garants, profil peu disposé aux dettes locatives importantes). Si l’organisation de votre budget le permet, nous recommandons de favoriser à la GLI, les candidats correspondant à vos attentes.
Face aux options disponibles, il est important de se pencher sur les contenus proposés par les différentes offres de garanties, et ce afin d’éviter toutes désillusions qui sont malheureusement courantes dans ce type de service.
Comment bien choisir sa garantie loyers impayés ?
L’offre est large et multiple. La tentation est de privilégier le taux, mais ce n’est qu’un des éléments à prendre en compte avant de se décider sur une assurance.
Etudiez ses principales caractéristiques :
- Taux
- Garanties proposées
- Garanties annexes
Le taux
Par réflexe, il s’agit du premier élément pris en compte. Et pourtant, le taux n’a finalement que peu d’impact sur votre trésorerie. Une différence de 0,5 % de taux sur un loyer de 800 € représente 4 € par mois, déductibles fiscalement !
Vous devez donc pondérer son importance quand vous allez choisir votre garantie loyers impayés.
La garantie proposée
Interrogez-vous sur les limites de l’assurance en cas de sinistre. Pendant combien de temps s’applique la garantie ? Pour quel montant maximum ? Avec quelle franchise ?
Ce sont là vraiment les éléments qui vont jouer sur votre trésorerie et donc votre équilibre financier. Vous devez donc être vigilant sur ce point.
Les garanties annexes
Elles sont souvent imposées dans le contrat, mais ne sont ni aussi claires, ni aussi efficaces que la couverture des impayés. En somme, il paraît plus pertinent de se préoccuper de leur absence afin d’obtenir le meilleur taux possible, que sur leur présence. En effet, les bailleurs sont rarement convaincus de l’assurance dégradations.
C’est pourquoi, nous vous conseillons de vous pencher sur le contenu des garanties, plutôt que sur leur coût.
Comment souscrire à une garantie loyers impayés ?
La GLI peut être souscrite selon deux modèles :
- En individuel
- En groupé
Adhérer individuellement à une garantie loyers impayés
Les compagnies d’assurance peuvent proposer leurs produits aux particuliers, mais à un taux plus élevé. Dans ce cas, c’est le propriétaire qui se charge de l’ensemble des tâches (étude de dossier, relances à bonne date, suivi des sinistres…).
Ces démarches sont cependant chronophages, et demandent une minutie et une rigueur importante, augmentant les chances de voir la compagnie d’assurance imposer une déchéance de garantie dû à une mauvaise manipulation du propriétaire. Si cette solution peut être attrayante aux propriétaires ne souhaitant pas confier la gestion de leur bien à un tiers, nous la déconseillons dans tous les cas car très risquée.
Adhérer en contrat groupe à une garantie loyers impayés
La compagnie d’assurance propose dans ce cas aux gestionnaires un taux d’assurance préférentiel qu’ils pourront appliquer aux locations de leurs clients. C’est le cas le plus répandu, et il suffit alors pour le bailleur de se rapprocher de son mandataire actuel ou, s’il gère seul, de signer un mandat de gestion en demandant à bénéficier de la GLI.
Par conséquent, vous ne pouvez bénéficier du taux d’un contrat groupe et continuer à gérer votre bien seul. Mais confier la gestion de votre bien à un tiers qui vous assure en même temps, c’est donner à l’agence la responsabilité des tâches à effectuer, et ainsi avoir la certitude de ne pas tomber sur une déchéance de garantie.
A quel moment adhérer à une garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés doit être prévue en amont de la location par le propriétaire. En effet, on voit mal une compagnie d’assurance accepter un dossier déjà sinistré ! Il faut donc selon le cas :
- Mise en location : bien prévoir de faire valider le dossier choisi par son gestionnaire
- Locataire déjà en place : pouvoir justifier d’une certaine période de paiement des loyers en temps et en heure, période pouvant aller jusqu’à 12 mois de bons paiements
Lors de la mise en location
Le risque du dossier sélectionné à la mise en location du bien est un élément pris en compte par l’assurance. Un dossier qui n’est pas solvable, dont la vérification du dossier de location n’aura pas été bonne, ne pourra être assuré dès le départ. C’est pourquoi vous devez bien suivre les indications de l’agence qui s’occupe de faire le lien entre vous et la compagnie d’assurance.
Ce risque est déterminé par la situation professionnelle du candidat. Ainsi, toutes les situations précaires (CDD, CDI en période d’essai, intérimaires…) ne sont généralement pas acceptées. Préférez donc des personnes en CDI avec période d’essai validée ou des retraités dont le niveau de revenu atteint trois fois le montant du loyer charges comprises demandé.
Considérez la GLI non pas comme un moyen de combler un risque existant, mais comme une manière de pallier aux aléas inévitables (licenciement économique, vol d’identité, etc.).
Attention : vous ne pouvez cumuler assurance loyers impayés et garants, sauf dans le cas où l’un des locataires est étudiant. Dans le cas d’une colocation où l’un est étudiant et l’autre salarié, le niveau de revenu à prendre en compte sera celui du locataire salarié et non celui du garant.
En cours de location
Vous souhaitez adhérer à une garantie loyers impayés au bout de quelques mois ?
Que ce soit parce que votre locataire ne proposait pas les conditions de solvabilité nécessaires pour souscrire à une assurance loyers impayés, ou parce que vous n’y avez tout simplement pas pensé, vous pouvez la souscrire en cours de bail.
Les conditions sont cependant dépendantes à la fois des agences vers lesquels vous vous dirigerez, mais également de la date d’entrée dans les lieux de votre locataire. La plupart du temps, il faudra que vous puissiez justifier :
- Du bon paiement des loyers de votre locataire
- D’une absence de retard dans les paiements
L’assurance loyers impayés chez La Gestion en Ligne
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