Que faire en cas de fuite d’eau chez son locataire ?

​La fuite d’eau chez un locataire, c’est loin d’être anecdotique. En France, chaque année, on compte entre 500.000 et un million de sinistres ! Le dégât des eaux est en effet le litige locatif le plus courant pour les habitations.

Alors en cas de fuite d’eau chez votre locataire, vous devez savoir comment réagir et bien connaître les obligations des uns et des autres !

C’est pourquoi La Gestion En Ligne est là pour vous guider.

Les 4 étapes à suivre en cas de fuite chez son locataire

Les dégâts des eaux nécessitent une intervention rapide. Il faut donc d’abord savoir qui doit intervenir, ensuite connaître la provenance de la fuite pour intervenir afin de l’arrêter mais aussi prévenir les assurances.

Savoir qui doit intervenir

Etant le gardien de la chose louée, en l’occurrence votre bien locatif, c’est à votre locataire qu’incombe la tâche de s’occuper de la gestion du sinistre.

Déterminer l’origine de la fuite d’eau

Il doit ainsi déterminer l’origine du dégât des eaux, car les démarches ne seront ensuite pas les mêmes.

La fuite d’eau vient de chez votre locataire

Dans ce cas, il doit impérativement :

• Couper l’alimentation d’eau
• Vous contacter pour vous informer du sinistre

La fuite vient de chez le voisin

Dans ce cas, votre locataire doit absolument le prévenir afin qu’il fasse les démarches nécessaires et réaliser avec lui une constat amiable de dégât des eaux.

L’origine de la fuite n’est pas identifiable

Il arrive parfois que la détermination de l’origine du sinistre ne soit pas possible ou que celle-ci soit dans des parties communes de l’immeuble. Dans ce cas votre locataire doit prévenir le syndic de copropriété.

Lancer la réparation de la fuite

Si la fuite vient de chez lui, votre locataire devra procéder à la réparation du sinistre, et le cas échéant appeler un plombier pour faire le nécessaire.

Si la fuite vient de chez le voisin, c’est ce dernier qui devra s’occuper de la réparation la fuite.

Tandis que si la fuite vient d’une partie commune, c’est le syndic qui devra lancer la réparation.

Déclarer le sinistre à l’assurance

Peu importe l’origine du dégât des eaux (dans le logement, ou via un voisin ou les parties communes), on a 5 jours ouvrés à partir de la connaissance de la fuite pour faire la déclaration.

Selon la convention IRSI, la gestion de la déclaration du sinistre est différente suivant le type de location :

• En location vide: c’est votre locataire qui déclare le sinistre à son assurance, qui devient alors la gestionnaire. Il devra alors vous tenir au courant des réparations et des travaux éventuels à réaliser.
• En location meublée: c’est vous bailleur qui déclarez le sinistre à son assurance, qui devient alors la gestionnaire. C’est donc à vous de tenir informé votre locataire de la suite du sinistre.

Bon à savoir : si le voisin n’intervient pas, votre locataire doit alors prévenir rapidement son assureur afin d’agir au plus vite pour limiter les dégâts.

Que faire en cas de fuite d’eau chez son locataire ?

A qui reviennent les frais de recherche de fuite ?

Le cas général

La convention IRSI est claire sur le sujet, c’est l’assurance de celui qui a lancé la recherche de fuite qui doit prendre en charge ses frais et les dégâts occasionnés.

L’exception

Par contre, les frais de remise en état de la cause de la fuite ne sont pas pris en charge par l’assurance. Il faut donc bien déterminer l’origine de cette fuite :

• Si elle se trouve en amont du robinet d’arrêt du logement, c’est de votre ressort de bailleur
• Si elle se trouve en aval du robinet d’arrêt du logement, c’est de la responsabilité de votre locataire

Comment sont pris en charge les dégâts de la fuite ?

Sous un délai d’un mois, l’assureur qui a en charge le sinistre doit faire parvenir un montant d’indemnisation, qui a été réalisé suite à un rapport d’expertise. Ce rapport n’est pas obligatoirement envoyé par l’assureur, mais vous pouvez le demander.

La procédure de prise en charge du sinistre dépendra de la somme proposée. Vous pourrez d’ailleurs la contester par une lettre avec accusé de réception. Si suite à cette contestation aucun accord n’a pu être réalisé, des recours en justice sont possibles.

Si les dégâts sont d’un montant inférieur à 1.600 € HT

L’assurance gestionnaire prend en charge les dégâts dans le logement sans expertise. C’est le cas le plus rapide.

Si les dégâts sont d’un montant entre 1.600 € HT et 5.000 € HT

L’assurance gestionnaire prend en charge les dégâts et dans le même temps désigne un expert unique pour déterminer les responsabilités et le cas échéant se retourner contre les autres assurances pour son remboursement.

Si les dégâts sont d’un montant supérieur à 5.000 € HT

C’est le cas le moins rapide, car la convention IRSI ne s’applique pas. Chaque assurance peut nommer son expert et ils doivent tous trouver un accord avant de procéder au remboursement.

Que faire si le logement n’est plus habitable ?

La situation dépend de l’état général du logement

Si le logement est entièrement détruit

Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit, et il n’y a aucun dédommagement.

Si le logement est détruit en partie

L’article 1722 du Code Civil prévoit que dans ce cas, votre locataire peut demander :

• La résiliation du bail avec un préavis réduit
• La diminution du loyer. Si vous la refusez, dans ce cas votre locataire pourra résilier son bail.

Si le logement est temporairement inhabitable

Dans ce cas, votre locataire peut consulter son assurance habitation pour un relogement temporaire ou vous, votre assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour la vacance locative pendant les travaux.

Les cas particuliers de gestion d’une fuite d’eau chez son locataire

Votre locataire n’a pas d’assurance

Si malgré l’obligation d’avoir une assurance habitation pour son logement, votre locataire n’a pas ou plus d’assurance, c’est votre assurance PNO qui doit prendre le relais.

Votre logement est vacant

Si votre bien n’était loué au moment du sinistre, c’est également votre assurance PNO qui sera l’assurance gestionnaire.

La négligence du locataire

Si le dégât des eaux est dû à un manque d’entretien ou de négligence de votre locataire, souvent une absence de ventilation entraînant des moisissures sur les murs, le dégât ne sera pas pris en charge par les assurances mais sera de la responsabilité de votre locataire, sauf en cas de malfaçons du logement.

L’absence de déclaration de votre locataire

Vous pourrez alors faire ressortir le sinistre sur l’état des lieux de sortie en constatant les dégâts, et déduire les frais du dépôt de garantie. Le cas échéant, vous pourrez alors faire jouer votre assurance PNO.

L’absence de réaction du syndic ou du voisin en cause

Contrairement à votre locataire, vous pouvez les assigner en référé pour faire rechercher et réparer la fuite d’eau.

En bref sur la fuite d’eau chez son locataire

• • Déclaration immédiate : Le locataire doit signaler toute fuite d’eau à son propriétaire et à son assurance dès sa découverte.
  • Responsabilités distinctes :
    • Locataire : responsable des fuites dues à un manque d’entretien ou à une mauvaise utilisation.
    • Propriétaire : responsable des fuites liées à la vétusté ou aux installations défectueuses.
  • Assurance habitation : Indispensable pour couvrir les dégâts et éviter des frais importants.
  • Réparations : La prise en charge dépend de l’origine de la fuite et des responsabilités définies.
  • Fuites provenant des voisins ou parties communes : Nécessitent un constat amiable et la coordination avec l’assurance concernée.
  • Risques de non-déclaration : Retard ou absence de déclaration peut réduire l’indemnisation et augmenter la responsabilité du locataire.
  • Droits du locataire : Possibilité de réduction de loyer ou de résiliation du bail si le logement devient partiellement inhabitable.