Quels frais de notaire pour votre investissement locatif ?
Ce qu’on a l’habitude d’appeler frais de notaire est en fait un abus de langage pour désigner ce qui est en fait des frais d’acquisition. Ils sont en effet bien loin d’être intégralement perçus par les notaires dans le cadre d’une acquisition immobilière.
Mais que comprennent-ils exactement ? A quel montant s’élèvent-ils ? La Gestion En Ligne vous décrypte tout, pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier.
Sommaire
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire se décomposent en trois grands postes : la rémunération du notaire, les différents frais réalisés pour le compte du client ainsi que les droits de mutation.
Les émoluments du notaire
C’est donc la rémunération du notaire, ou plus exactement de l’office notarial, pour l’intégralité des démarches administratives et juridiques réalisées :
- Rédaction du compromis de vente avec les différentes recherches et montage de dossier
- Etablissement du projet d’acte
- Réalisation du rendez-vous de signature
- Préparation des appels de fonds pour la signature
- Garantie du bon déroulement juridique de l’acte authentique
- Conseils tout le long de la procédure d’achat
Les frais et débours
Ce sont des sommes acquittées par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Il s’agit très souvent d’intervention à la conservation des hypothèques, cadastre, géomètre, frais de timbre, déplacements etc …
En règle générale, ces frais sont légèrement surestimés au moment de la signature de l’acte authentique, c’est pour cela que quelques semaines ou mois après, un reliquat est reversé à l’acquéreur.
Les droits de mutation et taxes
Ce sont les taxes versées à l’Etat et les collectivités territoriales dans le cadre d’une transaction immobilière. C’est le notaire qui perçoit les sommes et les reverse ensuite à l’Etat.
Quel est le montant des frais de notaire ?
Si dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8% d’une acquisition, dans le cadre d’une acquisition dans le neuf ce montant passe à 2-3% !
D’ailleurs, jusqu’en 2013, était considéré comme neuf, un logement qui était revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement ou sa construction, ce n’est désormais plus le cas. Est désormais considéré comme neuf, un logement qui n’a jamais été habité.
Pour simuler leur calcul, l’ANIL propose un simulateur des frais de notaire.
Les émoluments du notaire
Leurs tarifs ont été fixés la première fois, par le décret du 8 mars 1978, puis ont été modifiés un certain nombre de fois depuis les années 2000.
Le dernier barème en date est celui de l’arrêté du 28 février 2020, applicable au 1er janvier 2021. La bonne nouvelle est que le barème est en baisse, mais la mauvaise nouvelle c’est que les émoluments du notaire ne représentent que 10 % des frais de notaire … L’impact final sur une acquisition est donc faible.
Barème des émoluments
Il existe 4 tranches, avec application d’un barème dégressif :
- De 0 à 6.500 € : 3,870 %
- De 6.500 à 17.000 € : 1,596%
- De 17.000 € à 60.000 € : 1,064 %
- Au-delà de 60.000 € : 0,799 %
Sur ces pourcentages, il faut rajouter 20% de TVA.
Exemple : Vous achetez un appartement d’un montant de 200.000 €, les émoluments du notaire s’élèvent à 1.995,25 € HT répartis comme suit :
- 1ère tranche : 6.500 x 3,870/100 = 251,55 €
- 2ème tranche : (17.000 – 6.500) x 1,596/100 = 167,58 €
- 3ème tranche : (60.000 – 17.000) x 1,064/100 = 457,52 €
- 4ème tranche : (200.000 – 60.000) x 0,799/100 = 1.118,60 €
Peut-on négocier les émoluments du notaire ?
Depuis l’arrêté du 28 février 2020, et son application au 1er janvier 2021, il existe une marge de négociation des émoluments du notaire. Celle-ci est possible si la vente dépasse 100.000 € et son taux maximal est de 20%.
Bon à savoir : de 2016 au 31 décembre 2020, cette négociation était de 10 % maximum pour une vente qui devait dépasser 150.000 €.
Cela ne fonctionne que sur les émoluments du notaire et pas les frais de notaire !
Les frais et débours
Leur montant est variable suivant le type d’acquisition, mais la plupart du temps ils représentent souvent environ 10% des frais de notaire.
Les droits de mutation et taxes
Ils ne sont aucunement négociables et ils représentent la plus importante partie des frais de notaire.
Pour une acquisition dans l’ancien, ces droits de mutation se répartissent comme suit :
- Taxe communale : 1,20 %
- Taxe départementale 3,80 % à 4,50 % suivant le département
- Taxe de l’Etat : 0,095 % à 0,1125 %
Ils représentent ainsi entre 5,09 % et 5,81 %, alors que dans le neuf ils sont de 0,715 % C’est donc à cause des droits de mutation que la différence des frais de notaire entre le neuf et l’ancien trouve son origine.
Comment faire baisser les frais de notaire ?
Il existe deux solutions :
- Demander une négociation, comme indiquée plus haut dans la partie des émoluments du notaire
- Bien faire inscrire l’intégralité des biens meubles du logement (cuisine équipée, mobilier, électroménager) car les frais de notaire ne s’appliquent qu’aux biens immeubles et non pas aux biens meubles.
A qui payer les frais de notaire ?
Si votre acquisition se fait avec un double notaire, un pour vous et un pour le vendeur, le montant de ses émoluments n’est alors pas multiplié par deux. Les deux notaires devront alors se partager la somme prévue.
Bon à savoir : dans le cadre des investissements locatifs, il est possible de demander une intégration dans votre crédit immobilier. Dans ce cas, vous récupérez l’intégralité de votre dépôt de garantie de 5% réalisé au moment du compromis, le jour de la signature de l’acte authentique.
Suivant les banques, les frais de notaire sont à compter en plus de l’apport personnel.
Quand payer les frais de notaire ?
Si le jour de la promesse d’achat, il y a souvent un forfait de 350 € pour charges à débourser en plus du dépôt de garantie, les frais de notaire sont en règle générale réglés par l’acquéreur le jour de l’acte authentique.
Bon à savoir : dans le cadre de certaines opérations de promotion immobilière, les frais de notaire peuvent être offerts par le promoteur immobilier.