Calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain [2023]

Au sens légal, l’achat d’un terrain est un achat de bien immobilier. Comme pour un appartement ou une maison, il entraîne donc des frais de notaire. Sans l’intervention de ce professionnel, la vente n’est pas formalisée. Le règlement de ces frais est donc obligatoire. Ils s’élèvent à environ 7% à 8% du prix total du terrain. Sous certaines conditions, ils peuvent néanmoins être abaissés entre 2 et 3% du prix du bien. Voici tout ce qu’il y a à savoir pour calculer les frais de notaire liés à l’achat d’un terrain en 2023.

De quoi sont composés les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?

L’achat d’un terrain, constructible ou non, entraîne des frais de notaire

Comme tout achat de bien immobilier, l’achat d’un terrain entraîne des frais de notaire, également appelés droits de mutation ou frais d’acte. Ils comprennent en effet différents éléments, dont la rémunération du notaire qui ne constitue finalement qu’une petite partie.

• Droits de mutation (droits d’enregistrement officiel du transfert) : 5,80% du prix total du terrain, qui sont reversés à l’État et aux collectivités locales. Sous certaines conditions, ce taux peut être réduit à 0,715%. Attention, l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte font exception, avec un taux fixé, en 2023, à 5,09%.
• Débours et formalités (tous les frais avancés par le notaire, notamment pour faire la demande de certificat d’urbanisme et l’état de situation hypothécaire) : 1 000 à 1 500 € en moyenne.
• Rémunération et émoluments du notaire (rédaction de l’acte de vente, conseils, rendez-vous de signature, finalisation de l’achat immobilier, etc.): environ 1% et pas plus de 4% (le pourcentage varie en fonction du prix du terrain et est encadré par l’État), plus TVA.
• Contribution de sécurité immobilière (enregistrement de la vente au service de la publicité foncière): elle est fixée à 0,10% du bien et ne peut être inférieure à 15 €. Elle est généralement incluse aux frais de débours.

Terrain constructible

L’achat de terrain constructible est soumis à la TVA si le vendeur y est assujetti. Elle est alors de 20% et redevable même si l’acheteur est un particulier. Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, elle ne s’applique pas.

L’achat d’un terrain constructible peut entraîner l’application de la TVA

Comment calculer la rémunération du notaire ?

Le taux appliqué pour calculer la rémunération et les émoluments du notaire dépend du prix du terrain.

• Jusqu’à 6 500 €: 3,870%
• De 6 501 à 17 000 €: 1,596%
• De 17 001 à 60 000 €: 1,064%
• Dès 60 001 €: 0,799%

La petite difficulté de calcul réside ici dans l’application de plusieurs tranches si le prix du terrain est supérieur à 6 500 €.

Par exemple, pour un terrain de 13 000 €, les premiers 6 500 € bénéficient du taux à 3,870%, les autres 6 500 € du taux à 1,596%. Nous avons donc le calcul suivant:

(6 500 x 3,870/100) + (6 500 x 1,596/100) = 251,55 + 103,74 = 355,29 €

Les notaires sont de plus assujettis à la TVA. Il faut donc ajouter 20% au total.

Émoluments (terrain à 13 000 €) = 355,29 + (355,29 x 20/100) = 355,29 + 71,058 = 426,348 €

Le calcul des frais de notaire dépend directement de la valeur du terrain

Comment réduire les frais de notaire sur un terrain ?

Négocier avec le notaire

La rémunération du notaire est réglementée et soumise à TVA. Il est néanmoins, dans une certaine mesure, possible de négocier le prix des émoluments (et non des frais). C’est d’ailleurs le seul poste des frais liés à l’achat d’un terrain qui peut être négocié.

Depuis l’arrêté du 28 février 2020 (applicable depuis le 1^er janvier 2021), il est possible de négocier les émoluments pour toutes les ventes supérieures à 100 000 € et dans la limite de 20% du prix initial. Auparavant, la négociation ne concernait que les ventes supérieures à 150 000€, dans une limite de 10%.

Négocier avec l’acheteur

Dans le cas général, c’est l’acheteur qui règle les frais de notaire sur un terrain. Il est néanmoins possible de les inclure à la négociation de la transaction immobilière. Si le vendeur, l’accepte, il peut les prendre en charge. On parle alors de prix acte en main ou contrat en main.

Profiter de frais de notaire réduits

Il est notamment possible de réduire les frais de notaire en s’engageant à construire sur son terrain

Les frais de notaire dits réduits entraînent la réduction des droits de mutation de 5,80% à 0,715%. Plusieurs situations peuvent entraîner des frais de notaire réduits lors de l’achat d’un terrain :

• Le vendeur n’est pas assujetti à la TVA (particulier comme professionnel)
  • Si l’acquéreur s’engage à revendre le terrain dans les 5 ans, il bénéficie du taux réduit à 0,715%
  • S’il s’engage à construire avant 4 ans, il ne paie qu’un forfait de 125 €
• Le vendeur est assujetti à la TVA (professionnel)
  • Si le vendeur a payé et récupéré la TVA au moment de l’achat initial, la TVA est appliquée au prix de vente et l’acheteur bénéficie de droits d’enregistrement réduits
  • Si le vendeur n’a pas récupéré la TVA au moment de l’achat initial du terrain, la TVA (20%) ne s’applique que sur la plus-value (marge du vendeur). Le prix des taxes d’enregistrement suit les mêmes règles que précédemment (taux plein en règle générale, taux réduit en cas de revente dans les 5 ans, forfait en cas de construction dans les 4 ans).

Pour conclure : exemple de calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain

Prenons l’exemple d’un terrain constructible d’une valeur totale de 90 000 € en Haute-Savoie, dont le vendeur est un particulier non-soumis à la TVA.

Ce calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain en 2023 est présenté à titre indicatif et ne remplace pas le calcul de votre notaire.