Frais de notaire réduits sur du neuf en 2023 : tout comprendre

Un achat immobilier, quel qu’il soit, entraîne systématiquement des frais de notaire. Dans le cas général, ces derniers, également appelés frais d’acquisition, représentent 7 à 8% de la valeur du bien.

Bonne nouvelle cependant, acheter du neuf présente de nombreux avantages, dont celui de largement réduire certaines taxes.

Pour un bien immobilier neuf, comptez donc en moyenne 2 à 3% du prix du bien. La Gestion en Ligne vous explique.

Frais de notaire sur du neuf : de quoi parle-t-on ?

Un bien immobilier neuf a moins de 5 ans et n’a encore jamais été vendu

Acheter neuf permet de largement réduire les frais de notaire (de l’ordre de 5% du prix du bien). Mais qu’est-ce que cela veut dire ?

Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf (immeuble, appartement, maison) ?

La notion de bien immobilier neuf est définie par l’article 257 (I.-2.2 2) du Code général des impôts. Sont considérés comme immeubles neufs :

« les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf».

Acheter du neuf revient donc à acheter un bâtiment pas encore construit ou construit depuis moins de cinq ans mais n’ayant pas encore eu de propriétaire. Les frais de notaire réduits s’appliquent à votre acquisition si vous avez opté pour :

• Un bien immobilier acheté sur plan : on parle alors de vente en l’état de futur achèvement, ou VEFA.
• Un contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI.
• Un contrat de promotion immobilière.
• Un contrat de maîtrise d’œuvre.

Une Vente en l’état de futur achèvement (VEFA) est l’exemple typique menant à des frais de notaire réduits

Rappel général sur les frais de notaire

Dans le langage courant, nous parlons de frais de notaire. Pourtant, ce terme est réducteur puisqu’il sous-entend que la totalité de la somme va au notaire. Dans les faits, sa rémunération ne représente qu’une toute petite partie de ce qui convient mieux d’appeler des droits d’acquisition.

Le détail des droits d’acquisition d’un bien immobilier est le suivant :

• Émoluments du notaire,
• Frais et débours,
• Droits de mutation et taxes.

Les différents éléments des droits d’acquisition sont réglables par l’acheteur, sauf dans le cas particulier d’une vente acte en main. Le promoteur immobilier accepte dans ce cas de s’acquitter des frais de notaire.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits pour du neuf ?

Dans le cas de l’achat d’un bâtiment neuf, les droits de mutation correspondent en fait à la seule taxe sur la publicité foncière. Ceci explique les frais de notaire réduits par rapport à l’ancien pour lequel s’ajoutent une taxe communale, un droit au profit de l’État et un droit départemental d’enregistrement. Cette seule différence suffit à elle seule à économiser environ 5% du prix du bien.

Les frais de notaire réduits ne sont d’ailleurs pas le seul avantage d’un achat neuf. Si vous souhaitez mettre votre bien neuf en location, vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux, notamment si vous rentrez dans le cadre de la Loi Pinel (défiscalisation permettant une réduction d’impôt maximum de 21%, par exemple).

Droits de mutation à taux réduit

Lors de l’acquisition d’un bien neuf, certaines taxes sont réduites ou supprimées

En cas d’achat neuf, les droits de mutation sont réduits à la seule Taxe de publicité foncière (TPF). Elle bénéficie d’un taux réduit dont le montant est reversé au département, à la commune et à l’État.

Détail de la TPF pour un bien immobilier neuf (2023)

• Taxe communale: elle disparaît dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf.
• Droits d’enregistrement : 0,715% du prix hors taxe du bien immobilier (contre 5,81% pour un bâtiment ancien). Ils se décomposent comme suit :
  • Taxe départementale: 0,70% (contre un taux variable entre 1,20% et 4,50% selon les départements dans l’ancien)
  • Frais d’assiette et de recouvrement: 2,14% du montant de la taxe départementale (au lieu de 2,37% à taux plein)
• Contribution de sécurité immobilière: 0,10% du prix de vente TTC (dans tous les cas). Cette contribution sert à rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques.

Exemple de calcul de la TPF pour du neuf

Prenons l’exemple d’un logement neuf d’une valeur de 200 000 €.

• Part départementale de la taxe de publicité foncière = 200 000 x 0,70% = 140 €
• Frais d’assiette et de recouvrement = 200 000 x 2,14% = 428 €

Frais et débours du notaire pour du neuf

Acheter un bien immobilier neuf de plus de 100 000 € offre la possibilité de négocier les émoluments du notaire

Les frais et débours se calculent de la même façon pour du neuf par rapport à un bâtiment ancien.

Il est par contre toujours possible de négocier une réduction sur ses émoluments pour les acquisitions d’un prix d’au moins 100 000 €, pour autant que celle-ci ne dépasse pas 20% du prix total. Cette négociation n’est cependant possible que sur la rémunération du notaire et non sur ses frais.

Exemple : montant de frais d’acquisition logement neuf (2023)

Reprenons notre exemple de logement à 200 000 €.

• Émoluments du notaire : 2 440 €
• Droits et taxes : 1 429 €
• Débours et frais divers (variable) : 1 250 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €
• Total : 5320 €

Le calcul des frais de notaire d’une maison neuve ci-dessus n’est proposé qu’à titre indicatif. Il peut varier selon la nature du bien, la période à laquelle l’acquisition est réalisée ou encore la nature des démarches entreprises par le notaire.

Au-delà des frais de notaire, et pour conclure, voici les principaux avantages et inconvénients à acheter un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien.