Quels frais de location à prévoir quand on est bailleur ?

Vous prévoyez de réaliser un investissement immobilier ? Pour calculer sa rentabilité nette, vous avez donc besoin de connaître les différents frais à prendre en compte : frais de location et frais divers.

Sur les frais de location, la loi ALUR, entrée en vigueur 15 septembre 2014, a eu un impact important à la fois pour les bailleurs et les locataires (cf. frais de location : comment évoluent-ils avec la loi Alur).

Alors, quels types de frais de location sont à prévoir quand on met son bien en location ? Et le locataire dans tout ça ?

L’équipe de La Gestion en Ligne vous explique tout.

Les différents types de frais de location pour un bailleur

Tout au long du processus de location, vous pourrez faire face à différents types de frais. Ils concerneront des prestations avant la mise en location, pendant la location ou bien en sortie de location.

Les frais liés à l’entrée dans le logement

Si vous faites appel à des professionnels de l’immobilier pour la mise en location de votre bien, ceux-ci vous factureront leur intervention.

La sélection des potentiels locataires

Cette sélection peut comporter différentes étapes :

• Visiter votre bien
• Mettre en place une séance de home staging, le cas échant
• Réaliser les photos du bien à mettre en location
• Rédiger l’annonce
• Réceptionner les candidatures pour la location
• Trier les demandes reçues
• Faire compléter les dossiers incomplets
• Vérifier la solidité des candidatures reçues
• Organiser les rendez-vous

Ces prestations peuvent être packagées, ou bien faire l’objet de prestations à la carte suivant les professionnels auxquels vous vous adressez. Elles sont alors librement fixées par les professionnels de l’immobilier.

La mise en location

Elle comprend trois parties :

• La visite du logement par le locataire
• La création du dossier administratif
• La rédaction du bail selon les normes en vigueur

Ces frais de mise en location peuvent être partagés entre vous, propriétaire, et votre futur locataire. Toutefois il existe deux règles à respecter :

• Votre locataire ne peut pas avoir des frais d’un montant supérieur aux vôtres
• La loi ALUR a instauré un plafonnement des frais payés par le locataire :
  • Zone très tendue (Paris et 68 villes limitrophes) : 12 € TTC/m²
  • Zone tendue : 10 € TTC/m²
  • Reste du territoire : 8 € TTC/m²

Sachez que la surface à prendre en compte est la surface habitable (cf. Les 8 erreurs les plus courantes lors d’une rédaction de bail).

En cas de doute, il existe le simulateur de l’Etat : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/frais-locataire qui pourra vous confirmer la zone dans laquelle vous vous trouvez.

Le renouvellement d’un bail pour cause de loyer sous-évalué ou modification des conditions de location, qui engendre donc la rédaction d’un nouveau bail, se fait dans les mêmes conditions tarifaires qu’un nouveau bail classique.

L’état des lieux d’entrée

Si vous le réalisez directement avec votre locataire, vous n’avez donc pas de frais, et vous ne devez pas non plus en facturer à votre locataire.

Si vous le faites réaliser par un professionnel de l’immobilier, l’état des lieux peut être facturé et son montant réparti entre bailleur et locataire.

Attention : si avec votre locataire, vous n’êtes pas d’accord lors de l’état des lieux, il est possible de faire intervenir un huissier. Ses frais seront répartis à 50% chacun.

Les frais liés à la gestion du logement

La gestion d’un logement implique la gestion des loyers, des charges, du contrôle des obligations des locataires, les impayés, les contentieux, mais également toute la gestion administrative.

Ces frais de location sont librement fixés par les agences immobilières, en fonction de l’ampleur de la tâche à réaliser, de la superficie du logement etc …

Ils sont en règle générale déduits des loyers reversés.

Gestion locative : définition

Les frais liés à la sortie du logement

Il s’agit la plupart du temps à l’état des lieux de sortie : la visite ainsi que la rédaction du document. Il peut ainsi faire l’objet d’une facturation. Toutefois, contrairement à l’état d’entrée des lieux, son montant est exclusivement à la charge du bailleur.

Les obligations liées aux frais de location

Maintenant que vous connaissez les différents types de frais de location auxquels vous aurez affaire, il vous faut connaître leurs montants.

Ceux-ci sont obligatoirement affichés chez chaque professionnel de l’immobilier de manière claire et visible à l’intérieur des locaux, mais aussi de manière visible depuis l’extérieur sur la vitrine de l’agence ou bien sur chaque lieu de vente.

Ces tarifs doivent être indiqués en Euros et toutes taxes comprises (TTC).

Ensuite, la répartition de ces tarifs doit être explicite pour le bailleur et le locataire.

Pour rappel, les frais pour votre locataire

Outre les frais partagés, comme ceux de mise en location et état des lieux d’entrée, votre locataire devra aussi s’affranchir des frais suivants ou de sortie de trésorerie :

• Le dépôt de garantie
• Les loyers d’avance
• Les frais d’assurance habitation
• La taxe d’habitation (uniquement jusqu’en 2020)

Pour les frais d’état des lieux, le montant à payer par le locataire ne peut excéder ni le montant payé par le bailleur, ni dépasser 3 €/m² de surface habitable.

Frais de location, les frais annexes à ne pas oublier

En tant que propriétaire-bailleur, n’oubliez pas qu’il existe d’autres frais liés à la possession du logement :

• Les frais de réparation et travaux liés à la co-propriété où se trouve votre bien. Par contre, certaines de ces charges sont parfois récupérables auprès du locataire (cf. provisions sur charges, charges locatives c’est quoi ?). Si vous mettez votre bien en gestion locative, c’est le professionnel de l’immobilier qui se chargera de la répartition de ces charges, et fera le nécessaire.
• Les assurances loyers impayés, elle est fortement conseillée, notamment si vous avez des charges en face, comme un crédit immobilier.
• La taxe foncière, qui est à payer de manière annuelle, et dont le montant dépend de la nature de votre bien. Elle comprend toutefois une partie récupérable, celle sur les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères. Si votre bien est sous gestion locative, c’est le professionnel qui s’en occupera.
• L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), elle couvre votre responsabilité civile en cas de sinistres.