Foire aux questions sur les charges de copropriété

Tout copropriétaire se doit de payer ses charges de copropriété. Mais entre savoir ce qui rentre vraiment dans les charges, connaître leur mode de calcul et de paiement, savoir quoi faire en cas d’impayés …

La Gestion En Ligne vous a préparé une foire aux questions pour vous aider à comprendre en détails les spécificités des charges de copropriété.

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux frais engendrés par le fonctionnement de la copropriété. Il s’agit de frais d’administration, d’entretien et de conservation de l’immeuble. Ils sont alors répartis entre les différents copropriétaires.

Quelles sont les différentes catégories de charges de copropriété ?

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il existe 2 grandes catégories de charges :

• Les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes générales
• Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs

Leur répartition entre les copropriétaires est alors indiquée dans le règlement de copropriété.

Charges générales

Ces charges générales concernent les dépenses suivantes :

• Conservation : ravalement des façades, réfection du gros œuvre, des canalisations, des couloirs, des toitures …
• Entretien : produits d’entretien, rémunération des personnes chargées de l’entretien, frais de nettoyage et d’éclairage des parties communes, entretien des espaces verts, frais d’enlèvement des ordures ménagères …
• Administration : primes d’assurances, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardien, frais de procédure …

Leur montant est alors réparti entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes, également appelée tantièmes. En effet, chaque lot de copropriété comprend à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ces tantièmes peuvent être exprimés en millièmes, en dix millièmes ou cent millièmes suivant la taille de la copropriété. Ils tiennent compte de différents éléments pour leur calcul :

• Superficie du lot
• Qualité du lot : degré de confort, type d’aménagement intérieur, etc.
• Situation dans la copropriété : étage, exposition …

Ces tantièmes permettent ainsi une affectation entre tous les copropriétaires. Toutefois, quand il existe des parties communes particulières, les charges les concernant sont alors réparties entre les lots concernés.

Exemples :

• Une allée ne desservant que certains copropriétaires
• Des charges d’entretien d’un bâtiment en particulier

Charges spéciales

Les charges spéciales concernent les dépenses suivantes :

• Services collectifs: par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité)
• Équipements communs: installation, entretien et réparation de la chaudière collective, l’ascenseur, d’une antenne de télévision, du câble, de la fibre, des interphones, de la climatisation

Contrairement aux charges générales, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité que peut avoir le copropriétaire. Si un service ou un équipement n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée.

Exemples :

• Un copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée n’aura pas à payer les charges liées à l’ascenseur, sauf s’il possède un parking, ou une cave, desservis par cet ascenseur
• Par contre, un copropriétaire professionnel qui a un lot en étage aura une répartition des dépenses d’ascenseur plus importante du fait de la clientèle qui l’utilise également

Que peut-on récupérer sur son locataire ?

C’est le décret d’Etat n°87-713 du 26 août 1987 qui indique les charges récupérables auprès d’un locataire. Elles concernent les dépenses liées aux dépenses suivantes :

• Ascenseurs et monte-charge
• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
• Installations individuelles
• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)
• Hygiène
• Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation
• Impositions et redevances (droit de bail, taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage)

D’ailleurs, dans le cadre d’une location les charges locatives doivent être indiquées. Il s’agit alors d’une provision sur charges, ajoutée directement au loyer, on parle alors de loyer C.C. ou loyer charges comprises.

Comment sont décidées ces charges de copropriété ?

Les budgets de charges sont décidés par un vote des copropriétaires. Cependant, les votes sont différents suivant la nature des charges :

• Les dépenses courantes, charges générales ou spéciales, sont votées de manière annuelle par les copropriétaires par le biais d’un budget prévisionnel.
• Les dépenses exceptionnelles sont votées au cas par cas par les copropriétaires, en même temps que les travaux. Il s’agit de dépenses non prévues dans le budget prévisionnel et qui peuvent permettre de réaliser des études techniques, des travaux d’amélioration conséquents …

Que faire si la répartition des charges de copropriété semble inappropriée ?

Un copropriétaire peut demander un recours en justice dans 2 cas :

• Pour sa propre quote-part
• Pour la quote-part d’un autre copropriétaire

S’il s’agit de contester sa quote-part, dans ce cas la différence doit être au moins 25% supérieure au montant estimé.

Il en est de même si la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% au montant estimé. Cela peut être le cas notamment quand le lot d’un copropriétaire voit une modification importante : agrandissement, achat de parties communes …

Attention, cette demande de modification doit être sollicitée :

• Dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier
• Ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot de copropriété, intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s’applique à partir du premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il n’y a aucun effet rétroactif.

En dehors de ces deux cas, la modification de la quote-part de charges ne peut se faire que suite au vote à l’unanimité de tous les copropriétaires et doit être ensuite inscrite dans le règlement de copropriété. Dans le cadre d’un changement dans l’immeuble, la modification de la répartition des charges peut alors se décider dans les mêmes conditions de vote, que celles autorisant le changement en question.

Comment les charges se payent-elles ?

C’est la quote-part qui permet le calcul des charges à payer par chaque propriétaire, mais leur paiement dépend de la nature des dépenses.

Dépenses prévues par le budget prévisionnel

Elles sont alors payées par le versement de 4 provisions d’un montant d’un quart du budget voté, sauf décision contraire de l’assemblée générale. C’est au syndic de copropriété d’envoyer au copropriétaire, avant la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision à lui régler. Cet avis peut être envoyé par lettre simple ou message électronique, si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Ces provisions sont alors versées au choix :

• Le 1^er jour de chaque trimestre
• Le 1^er jour de la période fixée par l’assemblée générale

Dépenses hors budget prévisionnel

Pour les dépenses exceptionnelles, le mode opératoire est légèrement différent. En règle générale, c’est au moment du vote des travaux que sont décidés le montant de la dépense, la date d’exigibilité des provisions mais également le versement d’avance de trésorerie.

Par contre, comme dans le cas des dépenses prévues au budget, c’est au syndic de copropriété de faire parvenir un avis avec la dépense et le montant exigible, avant la date d’exigibilité. Là aussi, l’avis peut être envoyé par lettre simple ou message électronique.

Quels sont les différents appels de charges qui peuvent être réalisés ?

Dans le cadre de ses fonctions, un syndic peut être amené à envoyer aux copropriétaires différents appels de charges :

• L’avance permanente de trésorerie: elle est destinée à faire face aux dépenses imprévues et aux impayés. Elle est versée lors de l’achat du lot et son montant est prévu dans le règlement de copropriété. Il ne peut cependant pas excéder 1/6^ème du budget prévisionnel. Il sera alors remboursé au vendeur lors de la vente de son lot.
• Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel: elles sont régularisées chaque année en fonction du budget réellement dépensé.
• Les appels de charges pour les dépenses hors budget prévisionnel: ils dépendent des besoins effectifs de la copropriété et leur montant et échelonnement en fonction du vote en assemblée générale.
• Les appels de charges pour travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble ou équipements à réaliser dans les 3 ans mais pas encore votés: le syndic peut proposer ces provisions spéciales au moins une fois tous les 3 ans. En cas de vente du lot, si elles n’ont pas été utilisées, elles peuvent alors être remboursées.
• Les appels de charges du plan pluriannuel de gros travaux: ils sont destinés à provisionner les futurs travaux à venir.
• Les provisions spéciales pour travaux urgents: elles correspondent à faire face à des travaux urgents et leur montant ne peut dépasser le tiers du devis.

Qui doit agir si un copropriétaire ne paye pas ses charges de copropriété ?

Le syndic est en charge du recouvrement des sommes impayées par les copropriétaires et toute négligence pourra être sanctionnée.

Les démarches à réaliser par le syndic de copropriété pour le recouvrement sont les suivantes :

• Démarche à l’amiable
• Mise en demeure par courrier recommandé

Elles doivent être réalisées dans un délai maximum de 10 ans. Si l’assemble générale des copropriétaires intervient, c’est uniquement dans le cadre d’une saisie immobilière sur le lot concerné par les impayés.

Quelles sont les sanctions en cas de charges impayées ?

Après des démarches à l’amiable, le syndic de copropriété pourra saisir le tribunal judiciaire pour demander le paiement des charges impayées. Le copropriétaire défaillant pourra se voir infligés en sanctions :

• La saisie des loyers, si le bien est loué
• Des intérêts de retard, à verser au syndicat des copropriétaires
• Des pénalités supplémentaires, si prévues dans le règlement de copropriété ou l’assemblée générale des copropriétaires
• Des dommages et intérêts, si demandés par le syndicat des copropriétaires en dédommagement du préjudice subi

Les frais de relance et de recouvrement sont à la charge :

• Du créancier, avant toute décision de justice. Toutefois, le syndic pourra mettre à la charge du copropriétaire défaillant les frais de recouvrement.
• Du copropriétaire défaillant, pour tous les actes résultat de l’application de la loi (exemple : les frais d’envoi de la lettre recommandée puisque la mise en demeure est exigée par l’article 36 du décret du 17 mars 1967) ou d’une décision de justice ((exemple : frais de commandement de commissaire de justice avant la prise d’hypothèque si celle-ci est requise par le tribunal).

Une hypothèque peut-elle être prise en cas d’impayés de charges de copropriété ?

En effet, c’est possible ! Pour cela, le syndic devra d’abord demander un premier commandement de payer et si celui-ci est infructueux, il pourra alors bénéficier d’une hypothèque. Cette garantie lui permettra d’être payé :

• Sur les meubles meublants du lot du copropriétaire défaillant et le montant de ses loyers perçus si le bien est en location
• Sur le fruit de la vente du lot, en priorité par rapport aux autres créanciers, pour récupérer les sommes dues aux charges et travaux de l’année mais aussi des deux années précédentes.

Qui doit payer les charges de copropriété en cas de logement démembré ?

Si un logement est démembré, les charges de copropriété sont réparties différemment en fonction de leur nature :

• Travaux liés à la jouissance du bien (entretien, assurance …) : c’est à l’usufruitier de s’en acquitter
• Grosses réparations (énumérées dans l’article 605 du Code Civil) : c’est au nu-propriétaire de les payer.

Toutefois, le règlement de copropriété peut parfois prévoir une clause de solidarité entre les indivisaires ou bien les nus-propriétaires et usufruitiers. Les tribunaux ont cependant une interprétation un peu différente, et acceptent volontiers le premier cas et moins le second.

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