Fixer et réviser le loyer d’un bail professionnel : notre guide pratique

Vous avez signé un bail professionnel et vous souhaitez savoir comment fixer le loyer ou le réviser ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, quelques points clés sont à garder à l’esprit pour éviter les mauvaises surprises et rester serein tout au long de la vie du bail. Zoom sur ces formalités à connaître si vous souhaiter fixer ou réviser un loyer de bail pro.

Le bail professionnel : un contrat d’une durée de 6 ans minimum

Le contrat de bail professionnel a la particularité de ne concerner que les locaux à destination des professions libérales. C’est à dire, par exemple, les médecins, les architectes, les avocats, les commissaires aux comptes ou encore, les géomètres.

Certaines associations ont elles-aussi le droit de conclure ce type de bail, dans le cadre de leurs activités lucratives.

En revanche, le bail professionnel ne peut s’appliquer aux activités commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles.

Autre particularité : la durée du bail est fixée à 6 ans au minimum. La durée d’un contrat peut bien évidemment être plus longue, mais jamais plus courte que ce seuil légal.

Obligatoirement écrit, le bail professionnel est à rédiger par un notaire s’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, puisqu’un acte authentique sera requis.

Fixer le loyer d’un bail professionnel comment faire ?

C’est à la signature du contrat de bail que le loyer du bail professionnel est déterminé. Ce loyer est fixé librement, suite à des négociations entre les parties prenantes.

Au moment de conclure le bail professionnel, bailleur et locataire s’entendent également sur le mode de paiement, la périodicité (chaque mois, chaque trimestre ou chaque année…), les formalités à accomplir ou encore ainsi que l’indice à suivre et autres modalités pour la révision du loyer mensuel.

D’autres éléments précieux doivent par ailleurs figurer dans le bail comme la répartition des charges entre locataire et propriétaire, la possibilité ou non de sous-louer ou bien encore, de céder le bail professionnel.

Loyer d’un bail professionnel : l’indice de référence des loyers

Le montant du loyer doit dont être fixé en fonction d’un indice de référence, choisi par le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat.

Les parties prenantes peuvent opter par exemple pour l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) dédié aux professions libérales, ou pour l’ICC (Indice du coût de la construction).

En revanche, les signataires d’un bail professionnel ne peuvent pas choisir un indice de référence fondé sur le niveau de vie général, des prix, des salaires ou du SMIC.

Il faut également que l’indice soit en accord avec l’activité du locataire ou avec l’objet du contrat.

Concrètement, c’est souvent l’ILAT qui est préféré. Un indice spécialement mis en place pour s’adapter aux besoins des professions libérales, travaillant dans des bureaux ou dans des cabinets.

De son côté, l’ICC est à considérer car il présente souvent de réels avantages pour le bailleur. C’est en effet un indice qui repose essentiellement sur l’évolution des coûts de la matière première, dont les niveaux de hausse annuelles sont souvent importants. D’autant plus, ces dernières années, où l’inflation a été galopante…

À noter, aujourd’hui, l’ICC ne peut plus être utilisé comme indice de référence dans le cadre des baux commerciaux.

Quel que soit l’indice de référence choisi, veillez à le stipuler noir sur blanc au moment de la signature du bail professionnel. En règle générale, soyez le plus clair possible au moment de la rédaction de ce contrat, afin de ne laisser aucune place au doute… et d’éviter tout litige par la suite !

Bail professionnel : calcul des nouveaux montants et marche à suivre pour que le loyer soit révisé

En pratique, les contractants peuvent réviser ce loyer de différentes manières. Si le contrat prévoit une clause d’indexation, rien de plus simple : les signataires (propriétaires ou locataires) n’ont simplement qu’à en suivre les modalités.

Le loyer sera alors revu à la date indiquée dans le bail, par exemple tous les ans, tous les deux ans ou tous les trois ans… La révision se fait de manière automatique et s’applique de plein droit. Ce qui veut dire qu’il ne sera pas nécessaire que l’une ou l’autre des parties en fasse la demande, au préalable.

En revanche, si aucune clause d’indexation n’est indiquée, le loyer peut rester figé pendant toute la durée du contrat, soit 6 ans minimum…

Le propriétaire a toutefois la possibilité d’augmenter le loyer lorsque le bail arrive à son terme, dans le cadre d’une procédure de renouvellement du bail.

Si le renouvellement est à l’initiative du propriétaire, ce dernier peut indiquer le montant du nouveau loyer dans sa lettre.

En revanche, si le renouvellement initié par le locataire, le bailleur peut alors préciser le nouveau loyer dans sa réponse.

D’autres informations importantes sur la fixation et la révision du loyer

Vous souhaitez procéder à une demande de renouvellement du bail professionnel? Dans ce cas, n’oubliez pas que ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, au minimum, 6 mois avant la date de terme du bail.

Nous conseillons vivement aux propriétaires d’intégrer une clause d’indexation au bail. Ainsi, le loyer mensuel (ou trimestriel) pourra être réévalué régulièrement et de manière automatique, selon des modalités définies au préalable.

En définitive, le bail professionnel offre donc des conditions plus souples que le bail commercial. Pour cette raison, ce type de contrat est parfois préféré de certains propriétaires, louant à une clientèle libérale. Toutefois, certaines modalités sont à connaître, notamment sur la fixation du loyer et ses modalités de révision.

 Fixation et révision du loyer pour un bail professionnel : ce qu’il faut retenir 

• Même si le cadre d’application du bail pro est relativement souple, veillez toujours à rédiger avec soin le contrat et à le détailler le plus possible, pour qu’aucune confusion ne soit possible,
• Le loyer du local professionnel est fixé en fonction d’un indice choisi librement entre les parties (ILAT, ICC…),
• Une clause d’indexation peut être incluse au contrat de bail professionnel pour que la révision se fasse automatiquement,
• Nous vous conseillons d’inclure au contrat cette clause d’indexation.

Pour éviter toute mauvaise surprise et  anticiper toute situation, choisissez dès à présent l’accompagnement d’un spécialiste en immobilier tertiaire. Durée du bail, clause de révision, indice de référence des loyers, date anniversaire… pour toute question pratique, contactez la Gestion en Ligne ! Nos experts vous accompagnent également dans le cadre des baux d’habitation ou de l’investissement locatif et vous apportent des réponses sur la loi ALUR ou la loi Pinel.

Nous vous guidons pour fixer et réviser le loyer de votre contrat de bail professionnel, en évitant les mauvaises surprises. Nous vous conseillons les indices à appliquer pour l’augmentation des loyers et vous aidons à trouver des solutions à l’amiable en cas de problème.

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