fiscalité location saisonnière

Quelle fiscalité en location saisonnière ?

 

En tant que bailleur, la question de la fiscalité en location saisonnière doit se poser, que ce soit pour la location de votre résidence principale ou bien pour un bien locatif.

Une bonne anticipation de cet élément permet en effet de mieux appréhender la rentabilité d’un bien avant investissement.

Mais comment savoir si on rentre dans le cadre de la location saisonnière ? Quel régime d’imposition prendre en compte ? Quelles sont les autres types de fiscalité qui vous incombent ?

La Gestion en ligne est là pour vous aider à y voir plus clair.

 

 

Rappels sur la spécificité de la location saisonnière

Si la location saisonnière est une variante de la location meublée classique, elle doit répondre cependant à certaines spécificités.

 

Définition de la location saisonnière

C’est l’article D324-1 du Code du Tourisme qui donne la définition de la location saisonnière, également appelée location meublée touristique, ou meublé de tourisme. Sont considérés comme tels « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Ils ne peuvent pas être loués plus de 90 jours par an au même locataire.

 

Les caractéristiques d’un bien en location saisonnière

Pour bénéficier de ce statut, un bien doit donc être meublé, mais aussi respecter certains critères.

Le bien doit être correctement meublé

Toute location meublée, dont la location saisonnière, doit être suffisamment meublée pour bénéficier de ce statut.

Cela signifie concrètement que chacune des pièces du bien doit être équipée en fonction de son usage principal. Il y a donc un équipement minimum à prévoir, indiqué notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Souvent en location saisonnière, contrairement à la location meublée classique, le linge de maison est fourni, mais là aussi ce n’est pas une obligation en location meublée. (cf. Location meublée et mobilier obligatoire)

Le bien peut se présenter sous différentes formes

Il pourra s’agir au choix de :

  • Votre résidence principale, à condition de ne pas louer plus de 120 jours par an
  • Votre résidence secondaire
  • Un bien locatif, appartement ou maison

Ce bien pourra ainsi être un meublé de tourisme ou bien des chambres d’hôtes.

 

Les statuts juridiques en location saisonnière

Tout comme en location meublé classique, en location saisonnière, deux statuts juridiques seront possibles :

Loueur meublé non professionnel

(LMNP)

Loueur meublé professionnel

(LMP)

Revenus locatifs :

Obligatoirement inférieurs à 23.000 €/an

 

Déficits

Ils ne peuvent être déduits que des autres locations meublées non professionnelles au cours des 10 dernières années d’imposition.

Revenus locatifs :

Supérieurs à 23 000 €/an

Ils dépassent les autres revenus constituant le foyer fiscal

 

Déficits

Ils peuvent être imputés sur la totalité du revenu global.

 

Bon à savoir : en location saisonnière, peu de bailleurs ont le statut de loueurs en meublé professionnel.

 

 

Régimes d’imposition pour la location saisonnière

Etant de la location meublée, la location saisonnière voit ses revenus fiscalisés de la même manière : dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais il est toutefois possible dans certains cas de les voir exonérés.

 

Les exonérations d’imposition en location saisonnière

Vous louez votre résidence principale, logement occupé au moins 8 mois par an ? Vous pourriez être exonérés d’impôts si vous cumulez ces deux conditions :

  • Louer une ou plusieurs chambres d’hôtes à des touristes, pour une ou plusieurs nuitées
  • La totalité des loyers perçus doit être inférieure à 760 € par an. Seule la partie excédentaire sera soumise aux BIC.

Bon à savoir : Il ne s’agit que d’une exonération sur les revenus, et non pas sur les autres types de fiscalité.

 

 

Le régime forfaitaire ou micro-BIC, comme fiscalité en location meublée

Il s’agit du régime par défaut, qui consiste à réaliser un abattement sur les loyers et charges, perçus dans le cadre de cette location saisonnière.

La déclaration est à réaliser sur le formulaire 2042 C PRO.

Les seuils et abattements sont différents suivant la typologie du bien :

  • Classique
  • Classé, comme le meublé de tourisme ou la chambre d’hôte

 

Location meublée classique Location meublée classée
Seuil

Revenus inférieurs à 72.600 €/an

 

Abattement

50 % sur les loyers et charges perçus

Seuil

Revenus inférieurs à 176.200 €/an

 

Abattement

71 % sur les loyers et charges perçus

 

Bon à savoir : le régime du micro-BIC est très simple à utiliser, sans connaissance particulière en comptabilité. Il convient parfaitement aux néo investisseurs.

 

Le régime réel, comme fiscalité en location meublée

Il s’agit de la fiscalité applicable si le régime forfaitaire n’est pas possible ou bien sur option.

En effet, ce régime est tout particulièrement intéressant car il permet de déduire des recettes, tous les frais et charges afférents au bien :

  • Réparation
  • Chauffage
  • Electricité
  • Frais de mise en gestion
  • Taxe foncière …

Tout comme pour le régime forfaitaire, il existe quelques différences entre la location classique et la location classée.

 

Location meublée classique Location meublée classée
Seuil

Revenus supérieurs à 72.600 €/an

 

Possibilité d’option pour ce régime

Seuil

Revenus inférieurs à 176.200 €/an

 

Possibilité d’option pour ce régime

 

Bon à savoir : il est intéressant d’opter pour ce régime au réel si les frais et charges sont supérieurs à 50% pour la location meublée classique ou 71 % pour la location meublée classée.

 

 

La déclaration de la fiscalité en location saisonnière

Contrairement aux revenus fonciers qui se déclarent sur le formulaire 2044, les revenus de location saisonnière se font sur le formulaire 2042 C PRO.

Il convient là aussi de distinguer le type de locations en cochant la case qui convient :

  • 5ND pour les locations saisonnières classiques ;
  • 5NG pour les locations saisonnières classées.

 

 

Autres types de fiscalité pour la location saisonnière

En plus de la fiscalité sur les revenus de location saisonnière, d’autres taxes et charges sont applicables.

 

La taxe de séjour

Les locations saisonnières peuvent être soumises à la taxe de séjour. Celle-ci est du ressort de la commune, qui peut décider, ou pas, d’en faire payer une aux touristes qui résident sur son territoire.

Le montant de la taxe de séjour est variable suivant les communes, mais également suivant la typologie du bien en location (meublé de tourisme, chambre d’hôtes, hébergement de plein air, village de vacances …).

Dans ce cas, le bailleur ne fait que récolter la taxe de séjour au profit de la commune, à qui il la reverse.

 

La taxe d’habitation

Le paiement de la taxe d’habitation dépend de la nature du bien :

  • Logement occupé au titre de résidence principale ou secondaire par le bailleur en dehors des périodes de location, et même si le locataire était présent au 1er janvier de la date d’imposition, la taxe d’habitation est due
  • Logement dédié à la location saisonnière pendant toute l’année, sans que le bailleur ne se réserve de possibilité de séjour, la taxe d’habitation n’est pas due, ni par le bailleur, ni par l’occupant au 1er janvier

 

La taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises

Un bailleur, en tant que propriétaire du logement doit s’acquitter de la taxe foncière.

Après pour ce qui est de la cotisation foncière des entreprises (CFE), dans le cadre de la Contribution Economique Territoriale (CET), elle est généralement due pour la location meublée, mais dans les faits les communes n’appliquent peu cette taxation pour la location meublée de tourisme.

 

La TVA

En règle générale, la location saisonnière n’est pas assujettie à la TVA, sauf si au moins 3 des 4 prestations suivantes sont fournies :

  • Petit-déjeuner
  • Nettoyage régulier du logement
  • Fourniture du linge de maison
  • Réception de la clientèle

Dans ce cas, toutes les factures de location saisonnière devront indiquer : le montant HT, TTC, le taux de TVA et le montant correspondant.

 

Les cotisations sociales

Elles ne sont applicables que suivant un certain seuil de recettes :

 

Moins de 23.000 € Entre 23.000 e et 176.200 € Plus de 176.200 €
Pas de cotisations Assujettissement aux cotisations sociales

 

3 régimes aux choix :

  • Régime micro social : forfait social de 6 % calculé sur le chiffre d’affaires
  • Régime Travailleur Non Salarié (TNS ) : environ 30 % de cotisations applicables sur les bénéfices après déduction des charges
  • Régime général : si les recettes locatives ne dépassent pas 85.800 €

 

Assujettissement aux cotisations sociales

 

Régime social des travailleurs indépendants obligatoire

 

Bon à savoir : Pour les chambres d’hôte, les seuils sont différents, mais les régimes sont similaires :

  • Pas de cotisations en dessous d’un chiffre d’affaires de 5.348 € de chiffre d’affaires
  • Régime micro social ou régime des indépendants, si le chiffre d’affaires est entre 5.348 € et 176.200 €
  • Régime des indépendants, au-delà de 176.200 €

 

 

Vraiment attrayante par sa souplesse, la location saisonnière peut répondre à un vrai besoin de flexibilité pour un investissement locatif.

Pour en savoir plus, consultez notre article :