
L’essentiel sur la fiscalité de la location immobilière
Se lancer dans la gestion locative, c’est aussi devoir connaître les bases de la fiscalité de la location immobilière.
En effet, la rentabilité brute d’un investissement locatif, c’est-à-dire les revenus perçus de la location, est fortement impactée à la fois par différentes charges mais aussi par la fiscalité.
Aussi, quand on est bailleur ou futur bailleur, il est important de bien connaître les différents types de fiscalité existants, mais aussi les moyens de diminuer la pression fiscale. La Gestion en Ligne vous raconte tout !
Sommaire
La fiscalité sur les revenus locatifs
Il existe deux principaux types de revenus locatifs :
- Les revenus fonciers, générés par la location d’un bien immobilier non meublé
- Les revenus commerciaux, générés par la location d’un bien immobilier meublé
Ces revenus locatifs peuvent être alors perçus en direct, ou par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou bien par la détention de parts de sociétés immobilières (SCPI, FCPI …).
Pour rappel, les revenus locatifs font partie des 8 revenus catégoriels, soumis à l’impôt sur le revenu, à savoir :
- Traitements, salaires, pensions et rentes viagères
- Rémunérations des dirigeants de société
- Revenus mobiliers
- Plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles
- Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Bénéfices industriels non commerciaux (BNC)
- Bénéfices agricoles (BA)
La déclaration des revenus fonciers se fera différemment selon leur nature.
La fiscalité de la location immobilière non meublée
Ils proviennent de la location de biens immobiliers à usage d’habitation, peu importe leur nature, mais également bâtis ou non bâtis. Il peut s’agir de la location d’un appartement ou d’une maison vide, d’un garage, d’un terrain, d’une cave …
Ces revenus fonciers peuvent être déclarés selon les cas au régime micro-foncier ou au réel.
Le régime micro-foncier
Ce régime d’imposition est le régime de base pour les revenus fonciers inférieurs à 15.000 €.
Il consiste en un abattement forfaitaire de 30% des revenus perçus. Les 70 % restants seront donc à déclarés.
Si après calculs, vous considérez que le régime réel, qui vous permet de déduire de nombreuses charges, est plus avantageux pour vous, vous pourrez opter pour ce régime fiscal. Attention, cette option est irrévocable pour une durée de 3 ans. Il est donc nécessaire de bien anticiper et calculer les impacts de ce changement.
Le régime réel
Ce régime d’imposition est le régime de base pour les revenus fonciers supérieurs à 15.000 € et les revenus fonciers inférieurs à 15.000 € sur option de 3 ans.
Il consiste à déduire des loyers perçus toutes les charges déductibles. Ces charges déductibles peuvent être :
- Provisions sur charges de copropriété
- Frais de réparation et entretien
- Primes d’assurance
- Frais de gestion
- Intérêts d’emprunt …
Pour ceux qui sont en copropriété et qui déclarent leurs revenus fonciers au réel, compléter les lignes 229 et 230 nécessite une réelle attention sur les provisions sur charges payées et les charges récupérées auprès de votre locataire.
Une déclaration au réel peut entraîner un résultat négatif, c’est un déficit foncier. Il peut alors être imputé de votre revenu global jusqu’à 10.700 € (hors intérêts d’emprunt). Si le déficit n’est pas absorbé entièrement au cours de l’année, il peut être reporté sur votre revenu global des 6 années suivantes.
Bon à savoir : la déduction est augmentée à 21.400 € dans le cas de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. Ces dépenses doivent faire l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
La fiscalité de la location immobilière meublée
La location meublée a un fonctionnement différent de celui de la location vide. La fiscalité dépend du statut choisi.
De plus, les règles ont changé entre les revenus 2022 et les revenus perçus en 2023.
Les 2 statuts en location meublée
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Ce statut est attribué si les recettes annuelles perçues par le foyer fiscal sont inférieures à 23.000 € ou que ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les revenus sont alors déclarés comme bénéfices industriels et Commerciaux (BIC).
Des exonérations sont possibles en cas de location :
- Occasionnelle d’une pièce de votre domicile, vous pouvez être exonérés si vous louez à des personnes de passage et si ces revenus ne dépassent pas 760 € par an
- Habituelle d’une pièce ou plusieurs pièces de votre domicile: si celle-ci est la résidence principale du locataire et ne pas dépasser 192 € HC/m² en Ile de France en 2022 (199 € en 2023) et 142 € HC dans les autres régions en 2022 (147 € en 2023). Cette exonération est valable jusqu’au 15 juillet 2024.
Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Tout comme le statut de LMNP, le statut de LMP est conditionné par le montant revenus perçus. Pour avoir le statut de LMP, il faut cumuler ces deux conditions :
- Percevoir plus de 23.000 € de recettes TTC et charges comprises dans le foyer fisca
- Avoir des recettes d’un montant supérieur au montant total des autres revenus d’activités du foyer fiscal
L’imposition de la location meublée
Elle dépend du statut du bailleur : LMNP ou LMP.
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Dans le cas général, si les revenus locatifs ne dépassent pas 72.600 € en 2022 et 77.700 € en 2023 c’est le régime du micro-BIC qui s’applique. Il consiste en un abattement de 50%. En cas de revenus supérieurs, ou d’option si les revenus sont inférieurs, c’est le régime du bénéfice réel qui s’applique. Il consiste à pouvoir déduire les frais et charges des revenus locatifs.
En cas de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés, les plafonds s’élèvent alors à 176.200 € en 2022 et 188.700 € en 2023.
La déclaration se fait via des formulaires dédiés :
- En micro-BIC grâce au formulaire n°2042 C-Pro
- En bénéfice réel grâce au formulaire n°2031-SD, avec report des montants sur le formulaire N°2042 C-Pro
La comptabilité LMNP devra donc être réalisée avec soin, soit directement par le bailleur, soit par un professionnel de la comptabilité, avec une spécialisation dans ce domaine.
Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Etant une activité professionnelle, l’activité de location meublée bénéficie du régime réel d’imposition, sauf dans le cas de la micro-entreprise. Le bénéfice à déclarer s’obtient en retirant des revenus perçus les charges déductibles. Elles sont constituées des frais d’établissement, entretien et réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt et amortissement du mobilier.
La fiscalité de la location immobilière meublée en tant que LMP dépend de la structure juridique choisie. Il y a donc 3 régimes possibles de fiscalité :
- L’imposition sur les revenus, avec une déclaration de BIC
- L’imposition sur les sociétés, avec une déclaration sur le formulaire 2065-SD
- L’imposition de la micro-entreprise, si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 176.200 € pour les meublés classés ou 72.600 € pour les meublés non classés
En cas de déficits, ces derniers peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant. Si les déficits ont été créés par des charges engagées avant le début de la location, ils peuvent alors être déduits par tiers sur les revenus des trois premières années de location.
La fiscalité annexe de la location immobilière
En location, la fiscalité ne se limite pas à l’imposition sur les revenus perçus de cette activité. D’autres impôts et taxes viennent également grever la rentabilité d’un investissement.
Ceux-ci pourront être perçus selon le statut choisi ainsi que la nature des biens loués.
Cotisations Foncières des Entreprises (CFE)
La CFE fait partie des impôts locaux. D’ailleurs elle constitue avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Economique Territoriale (CET).
Elle est due par les particuliers et les entreprises exerçant une activité professionnelle non salariée, si ceux-ci remplissent les 4 conditions suivantes :
- Exercer en France
- Présenter un caractère habituel
- Exercer à titre professionnel
- Être non salarié
Sont exonérées les activités de location :
- Non meublés, si les revenus sont inférieurs à 100.000 € ou ceux concernant les biens d’habitation
- Meublés, si les revenus sont inférieurs à 5.000 € ou si les logements font partie de la résidence principale du propriétaire
Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)
Comme la CFE, la CVAE fait partie des impôts locaux.
Les sociétés ou entreprises individuelles qui doivent réaliser une déclaration de CVAE sont celles qui réalisent une activité professionnelle et non salariée, à titre habituel en France, mais aussi réaliser un chiffre d’affaires supérieur à 500.000 €.
Bon à savoir : les exonérations sont les mêmes que pour la CFE et la CVAE n’est pas due l’année de création de l’entreprise sauf en cas de reprise d’activité.
Taxes foncières
Les propriétaires en pleine propriété et les usufruitiers de propriétés bâties et non bâties sont soumis aux taxes foncières. Concernant les propriétés bâties, il n’y a pas de distinction entre les locations meublées ou non meublées.
Les revenus de location meublée sont soumis aux cotisations sociales.
Pour les LMNP, les recettes doivent alors être supérieures à 23.000 €.
Pour les LMP, il n’y a pas de minimum pour leur paiement, qui est alors en fonction des revenus perçus.
Taxes sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants a pour objet de remettre sur le marché de la location tous les biens immobiliers, qu’ils soient loués nus ou meublés.
Ce sont alors tous les propriétaires ou usufruitiers d’un logement vacant qui en est redevable, et la durée de vacance à partir de laquelle la taxe est due est fonction de la zone où se trouve le bien, zone tendue ou pas.
Taxe d’habitation
En principe, seuls les locataires d’un bien sont soumis à la taxe d’habitation.
Les plus-values de cession
Si vous vendez plus cher que ce que vous n’avez acheté un bien, vous avez réalisé une plus-value immobilière.
S’il s’agit d’une résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôts, sinon elle est taxée à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Dans le cadre du LMP, deux types d’exonération sont possibles :
- Partielle, si les recettes sont comprises entre 90.000 € et 126.000 € HT
- Totale, si les recettes sont inférieures à 90.000 € HT au cours des 2 années précédant la cession et si l’activité en location meublée a démarré depuis au moins 5 ans
La défiscalisation
En cours de location du bien, il est possible de jouer sur la fiscalité de la location immobilière par le biais de différents dispositifs.
C’est notamment le cas actuellement de Ma Prim Renov, qui permet de bénéficier d’une prime, et non pas d’un crédit d’impôt, pour faciliter la rénovation énergétique. Elle a été mise en place en amont du nouveau DPE et des différentes interdictions de location des passoires thermiques. Elle peut donc tout à fait se mettre en place en parralèle de système de défiscalisation, eux mis en place en avant de l’opération d’achat (Loi Pinel, Malraux …).
En conclusion, la fiscalité de la location immobilière est un pan très complexe de la gestion locative. Il est indispensable de se faire accompagner par un professionnel du domaine en amont de son projet pour l’étudier au mieux. En effet, cela vous permettra de choisir le projet le plus adapté à votre situation personnelle et notamment vos objectifs. Ces calculs vous permettront également de voir la pertinence d’un projet d’une manière globale, ou en comparaison avec un autre.