Qu’est ce qu’un acte de caution solidaire ?

Propriétaire d’un bien immobilier en vue de le louer, vous vous posez la question : comment se prémunir contre les impayés de loyer ? Quelles sont les solutions pour louer dans les meilleures conditions de sécurité ? Est-ce utile de souscrire une assurance loyers impayés ? Les réponses ne sont pas toujours évidentes. Cet article vous aidera à y voir plus clair.

 

Comment se prémunir contre les impayés de loyer ?

 

  • Etre dans le marché

Il faut veiller à ce que le loyer soit en adéquation avec le marché local et le logement : c’est le meilleur moyen pour avoir des candidatures de qualité qui permettront de choisir comme locataire le meilleur des candidats. En effet, l’impératif de louer le plus rapidement possible fait que, si on a un seul candidat et que sa solvabilité est limite, on a tendance à sous-estimer le risque et donc augmenter le probabilité de défaillance.

  • Bien étudier le dossier de candidature retenu

Etudier à fond le dossier de candidature, c’est d’abord évaluer la personne : comment se présente-t-elle, combien de temps risque-t-elle de rester dans le logement ?… une petite conversation lors de la visite permet de se faire une opinion. Dans le limite de la réglementation, ne pas hésiter à poser des questions, demander des documents, passer des appels téléphoniques (employeur, précédent propriétaire) pour recouper des informations : ce petit travail avant de prendre sa décision permet de se faire une idée précise.

  • Prendre les garanties nécessaires

Lorsque le candidat n’a pas les revenus suffisants, ou même s’il les a mais afin de consolider le dossier, une caution personnelle (familiale de préférence) permet de se rassurer et de consolider la solvabilité. Une assurance contre les loyers impayés peut également amener une sécurité rassurante dans la perception des loyers.

 

Les solutions pour louer dans les meilleures conditions de sécurité

 

  • Le locataire sans garant et sans assurance loyers impayés

C’est bien entendu possible. Il doit correspondre à un dossier de solvabilité du candidat locataire à la fois suffisant et impeccable : revenus représentant largement plus de trois fois le montant du loyer, employeur solide, pérennité dans l’emploi, cohérence globale de la candidature avec le logement, tous les clignotants doivent être au vert !

  • Le locataire avec garant

Ce choix s’impose de manière obligatoire lorsque le locataire n’a pas les revenus suffisants ou est sans revenus (étudiant). Le dossier du garant doit être étudié avec les mêmes éléments que s’il était lui-même le candidat locataire. Les meilleurs garants sont les parents du locataire, car ils participent généralement facilement à la régularisation d’un retard de paiement. A contrario, les autres garants (amis, collègues…) sont à éviter car ils renâclent bien souvent à faire face à leur engagement. Il faut alors passer par une procédure, ce qui n’est ni gratuit, ni facile, ni une garantie de résultat !

  • L’assurance loyers impayés

Elle donne au propriétaire la sécurité de savoir qu’il sera payé, mais le dossier du candidat doit être impeccable. En effet, l’assurance ne couvre pas les mauvais dossiers de candidature mais des dossiers solvables à priori, qui peuvent néanmoins connaître des aléas. L’assurance a pour inconvénient les délais de traitement avant indemnisation qui vont de trois à cinq mois, pendant lesquels il faut pouvoir supporter la perte en trésorerie.

  • Le cas de la colocation

Une colocation, c’est un bail avec deux locataires au moins, qui ne sont ni pacsés ni mariés. Une location à un couple concubins est donc juridiquement une colocation, de la même manière qu’une location entre deux ou trois étudiants. Dans ce cas, il faut être particulièrement vigilant car les colocataires peuvent donner congé indépendamment l’un de l’autre, ce qui peut créer des ruptures de solvabilité sans moyen d’action au moment où cela se produit.

 

Est-ce utile de souscrire une assurance loyers impayés ?

 

L’assurance loyers impayés représente à la fois un coût, des contraintes et des risques, ce n’est donc pas la solution unique pour louer dans de bonnes conditions de sécurité. C’est   néanmoins une bonne solution dans le cas où les revenus générés par les loyers sont impératifs (crédit à payer, complément de retraite…).

  • Le coût de l’assurance loyers impayés

Il peut varier de 2 à 4 % selon les contrats et les garanties. Néanmoins, ce coût et les variations de prix des différentes offres doit être relativisé. En effet, les primes sont déductibles des revenus fonciers et les différences représentent des charges marginales : sur un loyer de 800 €, une différence de taux de 0.5 % représente 4 € par mois, avant incidence fiscale. Plutôt que le coût, il faut privilégier la qualité du contrat.

  • Les contraintes

Il peut se produire que les critères de l’assurance représentent une contrainte insurmontable : par exemple, un salarié avec une solvabilité un peu faible, mais avec ses parents garants avec de bons revenus. Dans ce cas, l’assurance ne pourra pas se mettre en place puisqu’il y a un garant. Cela ne veut pas dire que le dossier de solvabilité ne soit pas solide. Il faut donc rester ouvert sur les différentes possibilités.

Par ailleurs, comme on dit, « il ne faut pas être pressé » : en cas de sinistre, l’assurance ne se précipite pas pour indemniser (trois à cinq mois) et il faut donc être patient et solide financièrement avant de toucher son dû.

  • Les risques

Les risques peuvent venir d’une mauvaise compréhension ou d’une mauvaise application du contrat. Par exemple, il est fréquent que les contrats prévoient la fin des garanties en cas de départ d’un colocataire (c’est-à-dire précisément au moment où le risque est maximal). Un dossier mal constitué (pièces manquantes) ou un suivi du locataire insuffisant (relances non faites dans les formes et délais prévus) peuvent également entraîner une déchéance de garantie.

 

L’assurance loyers impayés à La Gestion en Ligne

 

Nous pensons qu’il s’agit de la meilleure offre du marché.

  • Le coût : au taux de 2.2 % (+24 € annuels de frais de gestion du contrat) le taux fait partie des plus attractifs
  • Le contrat : l’assurance est fournie par MMA, depuis une quinzaine d’années. C’est le seul contrat du marché qui soit illimité en montant et en durée, frais juridiques inclus, sans franchise
  • La colocation : c’est un des seuls contrats qui permet de ne pas se retrouver sans garantie au moment du départ d’un colocataire.
  • « le 15 » : en souscrivant cette option (0.8 %), le propriétaire reçoit la totalité de son loyer avant le 15 de chaque mois, quoi qu’il arrive.