Expulsion locataire : motifs, procédure et coût

L’expulsion d’un locataire fait partie des plus grandes craintes d’un bailleur. En effet, entre les longueurs de la procédure, les coûts, le manque à gagner et tout le tracas que cela engendre, en arriver à cette étape n’est pas de tout repos. C’est pour cela qu’en sélectionnant avec soin le dossier de candidature des locataires, le risque de sinistre est drastiquement diminué.

Si sur 2019, ce sont plus de 16.000 expulsions qui ont été réalisées, pour 2021 le nombre est tombé à plus de 8.000, 2020 n’étant pas significatif à cause de la prolongation de la trêve hivernale due à l’épidémie de Covid-19.

Voilà pourquoi La Gestion En Ligne vous décrypte aujourd’hui les motifs qui amènent à l’expulsion du locataire, les différentes étapes menant à l’expulsion, ainsi que son coût et sa durée.

Les 5 motifs les plus courants pour l’expulsion d’un locataire

Mettre en place l’expulsion d’un locataire ne se fait pas sans une cause réelle et sérieuse. Le plus souvent il s’agit d’impayés de loyers, mais ce n’est pas la seule raison. En effet, le non-respect des obligations du locataire, indiquées par l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 peut entraîner la déchéance du bail. Il s’agit donc notamment du non-paiement du loyer et des charges, de l’absence d’usage paisible du bien loué, de l’absence d’assurance habitation …

Le loyer impayé

Le loyer impayé, ainsi que ses charges, est en effet le premier motif auquel tout bailleur pense, quand il est question d’expulsion d’un locataire, mais ce n’est pas le seul motif.

L’absence d’usage paisible du bien

Un locataire causant des troubles du voisinage pourra également faire l’objet d’une expulsion. Il pourra s’agir de bruits, de nuisances olfactives, de menaces, dégradation du bien loué etc …

L’absence d’assurance habitation

L’assurance habitation est donc une obligation légale. Chaque année, le locataire doit fournir une attestation à son bailleur, ou à la société de gestion locative.

En cas d’absence, le bailleur a deux options :

• Souscrire cette assurance à la place de son locataire, et ajouter son prix sur le loyer
• Appliquer la clause résolutoire, le cas échéant

L’occupation illicite du bien

Il peut alors s’agir de personnes entrant illégalement dans le bien, ou alors des précédents locataires avec un bail résilié.

Le non-respect d’un congé donné

La résiliation du bail par un propriétaire peut se faire selon 3 motifs :

• Pour vente
• Pour reprise
• Pour motif grave, légitime et sérieux

Si le congé a été donné en bonne et due forme, le locataire doit ainsi quitter les lieux. Son absence de réaction est un motif d’expulsion.

Les 3 étapes de l’expulsion d’un locataire

L’expulsion d’un locataire ne s’improvise pas, et doit faire l’objet d’une procédure précise, avec l’intervention du système judiciaire. En effet, il n’est pas question qu’un bailleur procède lui-même à l’expulsion. Cette intervention est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30.000 € d’amende selon l’article 226-4-2 du Code Pénal.

L’étape préalable du précontentieux

La procédure à respecter dépend tout d’abord du motif invoqué pour l’expulsion. Il faudra donc s’adapter.

En cas de loyers impayés

Lancer la procédure de recouvrement des loyers impayés

Quand on est bailleur, il est indispensable de savoir quoi faire en cas de loyers impayés. Cela commence tout d’abord par la réalisation de relances directement au locataire

Ensuite il est indispensable de réaliser un suivi très régulier de ces relances, et ne pas laisser de longues périodes sans relance, afin de lancer par la suite une mise en demeure. On en est donc au précontentieux.

Signaler l’impayé

Au premier impayé, il faut absolument se manifester, le cas échéant, aux différents intermédiaires :

• le garant de votre locataire. Souvent pour ne pas être lui-même redevable de la dette s’adresse directement vers le locataire et a un certain « pouvoir » de persuasion
• Action Logement si vous avez eu recours à la garantie Visale
• Votre assurance en cas d’assurance loyers impayés
• A la CAF, si vous percevez la CAF de votre locataire.

A cette première étape, vous pouvez encore faire appel à un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable, souvent plus rapide et confortable pour tout le monde. Par contre, si la situation ne se débloque pas, il est indispensable de partir au contentieux.

Pour les autres motifs

Tout comme pour les loyers impayés, vous avez la possibilité de recourir à un conciliateur de justice pour les autres motifs d’expulsion. Si la conciliation échoue, il sera nécessaire de passer à l’étape suivante.

Demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

La procédure de résiliation du bail dépend de la rédaction du bail, et de la présence ou non d’une clause résolutoire, prévoyant donc une résiliation du bail en l’absence de respect des obligations du locataire.

C’est pour cela que la rédaction du bail est donc à réaliser avec soin, car elle est souvent source de nombreuses erreurs ou oublis, qui peuvent avoir des conséquences importantes.

Si une clause résolutoire a été écrite, les démarches sont alors simplifiées, et il est question d’expulsion automatique, tandis que si aucune clause résolutoire n’a été prévue, il s’agit alors d’une procédure judiciaire.

Résiliation par la clause résolutoire

Cette résiliation se déroule en 3 étapes : le commandement de payer, la saisine du juge des contentieux de la protection et le commandement de quitter les lieux

Le commandement de payer

Ce contentieux débute par le commandement de payer, transmis par un commissaire de justice, à régulariser sous 2 mois.

Si votre locataire, ou son garant, est vraiment en état de payer, généralement les démarches s’arrêtent là en régularisant ses impayés et pouvant rester dans le logement.

Il arrive parfois que financièrement le locataire ne puisse vraiment pas payer, et on passe alors à la démarche de résiliation du bail. Il peut alors demander des délais de paiement ou bien contester la somme à payer, en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile. Il peut également demander une aide financière à un Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

La saisine du juge des contentieux de la protection

Vous pouvez saisir le juge en référé pour constater les loyers impayés, résilier le bail et prononcer l’expulsion.

Le juge peut cependant accord des délais de paiement supplémentaires, si votre locataire est en mesure de régler sa dette. Si les impayés sont régularisés, la procédure d’expulsion est suspendue. Si ce n’est pas le cas, on passe à la troisième étape.

Le commandement de quitter les lieux

Dans un délai maximum d’un mois après la décision d’expulsion rendue le juge, le locataire peut faire appel.

Passé ce délai, le bailleur peut alors demander un commandement de quitter les lieux à faire réaliser par un commissaire de justice.

Résiliation par voie judiciaire

En l’absence de clause résolutoire, il est vivement conseillé d’avoir réalisé au préalable une mise en demeure à votre locataire, pour réclamer les sommes dues.

La saisine du juge des contentieux de la protection

C’est ensuite que vous pouvez faire appel au juge afin d’évaluer la situation

La décision du juge

Le juge évalue tous les éléments en présence : la gravité de la faute du locataire, ainsi que sa situation financière.

S’il considère que la dette peut être payée, il peut alors accorder un délai supplémentaire.

Si ce n’est pas le cas, il peut alors prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Le commandement de quitter les lieux

Une fois la décision du juge rendue, le bailleur peut alors demander à un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux sous 2 mois.

Ce dernier peut solliciter un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon sa situation personnelle (âge, état de santé ou situation familiale).

Lancer l’expulsion par un commissaire de justice

Une fois le jugement d’expulsion autorisé, seul un commissaire de justice peut faire appliquer la décision. En tant que bailleur, il ne vous est pas possible de le faire. Vous ne devez pas non plus entrer dans le logement avant le commissaire de justice, ni toucher aux meubles et faire changer la serrure sous peine de poursuites pour violation de domicile.

L’intervention des forces de l’ordre est sollicitée auprès de la Préfecture dont dépend le domicile du locataire. La réponse doit se faire sous deux mois. En l’absence de réponse, équivalent à un refus, la responsabilité de l’Etat est alors engagée et le bailleur peut demander une indemnisation. Tout refus d’intervention doit également être motivé, par exemple la scolarisation des enfants du locataire.

La période pour une expulsion

Si le commissaire de justice est le seul à pouvoir réaliser cette expulsion, il n’est pas obligé d’annoncer sa visite au locataire.

Celle-ci doit par contre se dérouler obligatoirement à une période donnée :

• Au niveau de la période de l’année: elle doit être réalisée en dehors de la trêve hivernale, qui s’applique généralement du 1^er novembre au 31 mars inclus. Dans les départements d’outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s’appliquer.
• Au niveau des jours: il s’agit uniquement des jours ouvrables, du lundi au samedi, à l’exception faite des jours fériés
• Au niveau des heures: le créneau prévu est entre 6 heures et 21 heures.

Bon à savoir : il existe deux exceptions à la trêve hivernale :

• Une solution de relogement a été trouvée et correspond aux besoins du locataire, c’est-à-dire que le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants.
• Un arrêté de péril a été émis par le maire, afin de constater la dangerosité de l’habitation.

En tant que bailleur, il est conseillé de débuter les démarches d’expulsion au moment nécessaire, pour que l’expulsion puisse être lancée dès la fin de la trêve.

Les réactions possibles du locataire lors de l’expulsion

Plusieurs réactions sont possibles à l’arrivée du commissaire de justice : l’expulsion se déroule normalement, le locataire refuse d’ouvrir la porte ou bien il est absent.

Le locataire accepte de quitter le logement

Si l’expulsion se déroule bien, le locataire remet les clés au commissaire de justice, qui émet alors un procès-verbal d’expulsion.

Si des biens ont été laissés sur place, ou bien placés dans un local par le commissaire de justice, le procès-verbal devra mentionner :

• L’inventaire des biens, avec leur possible valeur marchande
• Le lieu et les conditions d’accès du local d’entreposage des biens
• L’obligation pour la personne expulsée, de récupérer ses biens sous 2 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Si les biens ne sont pas récupérés, ceux qui semblent avoir une valeur marchande sont mis aux enchères publiques, les papiers et documents personnels sont conservés sous enveloppe scellée pendant 2 ans par le commissaire de justice et les autres biens sans valeur apparente sont alors considérés comme abandonnés
• La possibilité pour la personne expulsée de contester la valeur des biens dans un délai d’un mois après remise ou signification du procès-verbal
• L’indication du juge territorialement compétent pour émettre sa contestation
• La reproduction des articles 121-6 à R. 121-10 , R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d’exécution

Le locataire refuse d’ouvrir la porte

Par contre si le locataire expulsable est encore présent mais refuse d’ouvrir la porte, le commissaire de justice doit réaliser un procès-verbal d’expulsion expliquant l’échec de la tentative.

Il doit alors se retourner vers la préfecture et demander l’assistance de la force publique pour expulser le locataire. Deux cas de figures peuvent arriver :

• Refus de la préfecture: le bailleur peut demander une indemnisation
• Accord de la préfecture: le commissaire de justice retourne au logement, accompagné d’un serrurier et de la gendarmerie ou police, afin de procéder à l’expulsion.

Si des biens ont été laissés sur place, la procédure est identique à celle indiquée plus haut.

Le locataire est absent

En cas d’absence du locataire, la procédure est identique à celle du refus d’ouverture du logement : le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement et doit recourir aux forces de l’ordre.

Il devra alors :

• Faire changer les serrures par un serrurier
• Dresser le procès-verbal d’expulsion
• Faire enlever les meubles
• Informer par une affiche sur la porte d’entrée de la personne expulsée, son interdiction d’accéder au logement

Les coûts et délais pour une expulsion de locataire

Si pour un bailleur en attente de récupérer son bien les coûts et les délais étant toujours trop importants, sachez qu’il faut compter en moyenne entre 18 et 24 mois pour une procédure, et un coût allant de 3.000 et 5.000 € en fonction des dossiers.

Les coûts d’une procédure d’expulsion

Si l’intervention d’un commissaire de justice est encadrée par une procédure précise et des émoluments fixés par la loi, le coût global d’une procédure dépend de différents éléments :

• La complexité du dossier
• Le montant de la dette locative le cas échéant et de la présence ou non d’un garant
• Le bon vouloir du locataire. En effet, si ce dernier est coopératif le commissaire de justice aura moins à intervenir, et donc n’aura pas beaucoup d’actes à facturer.

Bon à savoir : le tarif d’un commandement de payer les loyers et les charges est de 25.53€ HT, une assignation 18.09€ HT et un procès-verbal d’expulsion ou reprise des lieux : 152,14€ HT, montant qui sont à multiplier en fonction du montant de la dette locative (0,5 pour une dette entre 0€ et 128€, 1 pour une dette entre 128 et 1.280 € et 2 au-delà de 1.280 €).

Il est possible pour un bailleur une deuxième fois en justice pour récupérer les dettes locatives de départ et demander le remboursement des frais de justice, mais si le locataire est insolvable l’opération risque de se solder par un échec.

Les délais d’une procédure d’expulsion

S’il faut compter entre 18 et 24 mois pour une procédure complète, l’opération peut durer jusqu’à 36 mois dans certains cas. Si certains délais sont incompressibles, car ce sont des délais légaux pour réagir, il faut également compter sur les délais de procédure de toutes les parties (bailleur, commissaire judiciaire, juge et bien sur le locataire) ainsi que les trêves hivernales.

Du premier commandement de payer à la décision d’expulsion

Après le premier loyer impayé, tout bailleur peut faire appel à un commissaire de justice qui ordonnera le commandement de payer sous 2 mois après réception du courrier.

En cas d’échec, le bailleur peut saisir le juge pour lancer la résiliation du bail et l’expulsion, avec notamment la procédure accélérée du référé.

Après la signification de la décision d’expulsion

Un mois après la décision de résiliation du bail et d’expulsion, si le locataire n’a pas fait appel, il recevra alors un commandement de quitter les lieux. La signification de cet acte devra être réalisée dans un délai de 2 mois par le commissaire de justice. L’administration aura ensuite 2 mois maximum pour effectuer l’expulsion forcée du locataire.

Les délais supplémentaires accordés par le tribunal

Plusieurs délais complémentaires peuvent être accordés par le juge :

• Après la signification du commandement de quitter les lieux
• Après l’ordonnance d’expulsion

Ces délais ne sont pas accordés à chaque fois, ils nécessitent un examen du dossier par le juge, qui étudiera la bonne foi du locataire, les situations personnelles du locataire mais aussi du bailleur.

Si l’expulsion d’un locataire est une opération longue et coûteuse, elle souligne la nécessité de prendre soin au choix du locataire lors de la réception de son dossier de candidature.

Si cette opération vous semble trop délicate, consultez-nous afin de vous accompagner dans ces démarches.