Faut-il un expert-comptable pour son LMNP ?

Non, avoir un expert-comptable LMNP n’est pas obligatoire !

Cependant, face aux obligations auxquelles un bailleur est confronté, notamment si vous êtes au régime réel, et bien le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.

La Gestion En Ligne vous rappelle les obligations comptables et fiscales pour le LMNP, les avantages à prendre un expert-comptable ainsi que son coût, mais aussi les risques si vous décidez de ne pas en prendre.

Les obligations comptables et fiscales pour la location meublée

Pour un bailleur, la gestion d’une location meublée est plus complexe que celle d’une location nue. Si elle passe aussi par des obligations comptables et fiscales, celles-ci sont plus importantes.

Les obligations comptables pour un LMNP

Elles dépendent du régime fiscal auquel vous êtes soumis en tant que bailleur. Micro BIC ou régime réel, les avantages et contraintes ne sont pas les mêmes.

Si vous êtes au micro BIC

C’est le régime par défaut, quand les loyers perçus de la location meublée sont inférieurs à 72.600 € par an.

Si vous faites de la location meublée classique, vos obligations comptables se résument alors juste à regrouper tous les loyers perçus et d’appliquer un abattement de 50% sur cette somme. En effet, la fiscalité ne sera que de 50 % des revenus.

Si vous faites de la chambre d’hôte, gîte ou logement saisonnier classé en meublé de tourisme, dans ce cas l’abattement est de 71 % des revenus perçus.

En micro-BIC, les obligations comptables sont donc réduites au minimum.

Si vous êtes en régime réel

C’est le régime obligatoire si vos loyers perçus sont supérieurs à 72.600 € par an, ou si vous avez décidé d’opter pour le régime réel.

Les obligations comptables sont alors similaires à celles d’une entreprise classique. Tous les revenus, mais également les charges et les amortissements sont alors à enregistrer en comptabilité et devront ressortir par le biais de documents comptables obligatoires, tels que :

• Bilan et compte de résultat
• Tableau des immobilisations et des amortissements
• Relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
• Tableau sur la valeur ajoutée réalisée au cours de l’exercice

Au final, ce sont des dizaines de pages de documents Cerfa qui sont à compléter.

Les obligations fiscales

Que ce soit au régime micro BIC ou en réel, les éléments comptables sont ensuite à déclarer. Leur formalisme dépendra du régime dont vous dépendez.

Aussi, si vous êtes en régime réel, vous aurez pour obligation de :

• Transmettre la liasse fiscale réalisée, auprès de l’administration fiscale
• Reporter le résultat de votre activité de location meublée, sur le formulaire Cerfa 2042C pro, lors de votre déclaration personnelle de revenus
• Déclarer la TVA collectée et déductible

4 avantages à prendre un expert-comptable LMNP

Vu les obligations précédentes, vous pouvez donc être tenté d’opter pour un expert-comptable LMNP. Voici 4 points complémentaires qui pourraient vous conforter dans votre décision :

• Les erreurs éventuelles
• Le gain de temps
• La conformité
• Le conseil

Eviter les erreurs

En tant que non-professionnel, il n’est pas rare de se tromper. Aussi passer par un professionnel de la comptabilité, permet vraiment de limiter ce risque et vous éviter majoration ou redressement fiscal à cause d’une erreur réalisée.

Gagner du temps

Déléguer cette partie administrative à un expert-comptable LMNP, vous permettra de gagner un temps précieux, d’autant plus qu’en tant que profane, cette partie prend nettement plus de temps que pour un professionnel.

S’assurer de la légalité des opérations

Savoir si une opération est déductible ou pas, ou si certains revenus sont à déclarer ce n’est pas forcément évident. En optant pour un expert-comptable, vous vous assurer du professionnalisme de toutes vos déclarations, d’autant plus que ce dernier engage sa responsabilité, dans la tenue des éléments comptables.

Bénéficier de conseils d’un expert-comptable LMNP

Avoir un œil expert, surtout dans le domaine de la location meublée, c’est pouvoir bénéficier de conseils avisés sur des montages à réaliser ou des options fiscales intéressantes en fonction de votre situation patrimoniale. Il n’existe en effet, pas de réponses toutes prêtes en fiscalité, tout dépend de la situation de chacun et surtout des objectifs finaux.

Le coût pour sa comptabilité LMNP

Si recourir à un professionnel de la comptabilité pour sa location meublée présente un certain nombre d’avantages, cela représente également un certain coût.

Le coût direct d’un expert-comptable LMNP …

Plusieurs éléments rentrent en compte pour le coût d’un expert-comptable :

• Le nombre de biens immobiliers mis en location
• L’ampleur des tâches comptables à réaliser
• La renommée et la localisation du cabinet comptable
• La spécialisation du comptable

De plus, il existe désormais des solutions en ligne, pour automatiser vos démarches comptables, et dont le coût peut être jusqu’à 40 % moins cher qu’un cabinet comptable classique, mais avec une offre différente !

On constate cependant une fourchette allant de 300 à 1.000 € par an pour un expert-comptable LMNP, mais cela est évidemment variable en fonction des critères recherchés.

Ce qui est cependant intéressant, c’est que ces frais sont déductibles en tant que charge d’exploitation.

… amoindri en cas d’adhésion à un CGA

Et si en plus, vous avez décidé d’opter pour une adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 2/3 des charges relatives à votre comptabilité, sur votre impôt sur le revenu.

Ce qui n’est pas négligeable …

Et si on se passait d’un expert-comptable LMNP ?

Si malgré tout ce que nous vous avons exposé juste avant, vous souhaitez vous passer d’un expert-comptable LMNP, c’est tout à fait possible. Cependant, sachez que :

• Les risques de contrôle sont plus importants en cas de déclaration en direct. En effet, toutes les opérations d’amortissement sont délicates et font souvent l’objet d’erreurs de la part des particuliers, et donc d’un redressement possible.
• Les documents comptables doivent être présentés en cas de contrôle. Ils doivent notamment être réalisés par le moyen d’un logiciel comptable.

Si la location meublée est un dispositif patrimonial intéressant, elle nécessite toutefois des contraintes, et notamment celle du recours à un expert-comptable LMNP.

Alors, vous êtes prêts à vous lancer dans la location meublée en LMNP ?