5 astuces pour éviter les litiges locatifs

Vous connaissez l’adage, « il vaut mieux prévenir que guérir » ? C’est dans cette optique qu’aujourd’hui La Gestion En Ligne vous conseille pour éviter les litiges locatifs avec votre locataire.

En effet, régler les problèmes avec son locataire est source de grosse perte de temps et parfois d’argent. Autant éviter au maximum une situation conflictuelle stérile et coûteuse, en anticipant certains faits et en sachant comment s’y prendre pour que votre relation se passe au mieux et permettre plus de sérénité dans votre relation bailleur/locataire.

1 – Connaître les différents points sensibles lors d’une location

Déjà, on évite l’improvisation ! Gérer une location tout seul, c’est possible. Cependant, il faut bien connaître le cadre juridique dans lequel on évolue. De nombreux sujets peuvent faire l’objet de tensions entre un locataire et son bailleur : le renouvellement du bail, la hausse de loyer, la décence d’un logement, l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt garantie etc … Certains points peuvent vite devenir explosifs, surtout quand le sujet n’a pas été abordé ou vu ensemble.

Le renouvellement du bail

Un renouvellement à l’identique du bail en soi n’amène en soir que rarement des litiges, car les conditions sont les mêmes.

C’est surtout quand le renouvellement ne se fait pas à l’identique, qu’il peut y avoir quelques soucis, et notamment si vous souhaitez réaliser une hausse de loyer à cette occasion. Dans ce cas, il faudra bien veiller à ce que le loyer ait été jusqu’à présent sous-évalué. Vous pouvez alors proposer ce nouveau loyer à votre locataire. Celui-ci peut alors accepter, mais aussi refuser. En cas de désaccord, les solutions dépendent du type de zone où se trouve votre bien :

• En zone non tendue, votre demande d’augmentation de loyer doit se fait au moins 6 mois avant le terme du bail, et votre locataire devra donner son accord ou refus dans les 4 mois. S’il ne répond pas, cela équivaut à un refus. Dans le cas d’une mésentente, ou d’absence de réponse, vous pourrez alors saisir dans un premier temps la Commission Départementale de Conciliation (CDC) afin de vous accorder. Si aucun accord n’a pu être trouvé, vous pourrez alors faire intervenir le juge des contentieux.
• En zone tendue, les démarches sont les mêmes.
• Sur Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, où l’encadrement des loyers est en vigueur, l’action en réévaluation n’est possible que si le loyer en cours est inférieur au loyer de référence minoré. Ensuite les démarches sont exactement les mêmes, d’abord une demande classique, puis conciliation et ensuite saisine du juge. Si le loyer n’est pas inférieur au loyer de référence minoré, vous ne pourrez alors pas l’augmenter.

La hausse du loyer

Si en cours de bail vous souhaitez augmenter le loyer de votre locataire, cela n’est possible qu’à deux conditions :

• Le bail doit mentionner une clause de réévaluation du loyer
• Cette réévaluation doit se faire en fonction de l’IRL

Attention toutefois, aux conditions particulières en cas d’investissement Pinel.

Exception à la règle : la réalisation de gros travaux. Attention, il doit s’agir de travaux apportant une amélioration notable du confort de votre locataire (climatisation, chauffage central, isolation etc …) et uniquement si les deux parties en présence sont d’accord pour ces travaux et que ce soit vous bailleur qui ayez financé les travaux.

Par exemple, vous souhaitez changer les fenêtres simple vitrage pour mettre des fenêtres plus isolantes, les frais seront alors à votre charge, mais vous pourrez effectuer une hausse du loyer dans la limite de 15% du coût réel des travaux.

La décence d’un logement

Qu’il soit nu ou meublé, la loi de 89 est claire concernant la décence du logement. Ventilation, humidité, sécurité face au gaz ou à l’électricité, chauffage, ou bien équipement, il n’y a pas d’approximation possible. Un bailleur se doit de proposer à son locataire un logement décent.

Attention toutefois, certaines règles s’appliquent à Paris notamment en matière de superficie et de hauteur sous plafond.

L’état des lieux de sortie

C’est un des litiges les plus importants entre bailleur et locataire, car il conditionne la restitution du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie est un document qui se doit d’être le plus exhaustif possible et être réalisé en concordance avec l’état des lieux d’entrée, cela permettra alors de comparer l’évolution de l’état du logement. N’oubliez pas de tenir compte de la vétusté normale du logement suite à l’occupation.

Tâchez de prendre des photos pour justifier l’état de certaines pièces ou équipements qui posent souci en sortie de bail.

La restitution du dépôt de garantie

Si les deux états des lieux sont identiques, vous avez un mois pour rendre le dépôt de garantie.

Si ceux-ci ne sont pas identiques, le délai de restitution monte alors à deux mois. Vous devrez justifier toute retenue sur le dépôt de garantie, par le biais d’une facture ou d’un devis pour remplacer ou réparer les dégâts réalisés par votre locataire.

2 – Maintenir la communication avec son locataire

Outre tous les aspects légaux à bien connaître, avoir de bons rapports avec votre locataire c’est ce qui vous permettra d’éviter les litiges locatifs. Cela vous permet en effet, de pouvoir échanger sur les éventuels soucis ou questions qui peuvent arriver en cours de location. En effet, votre locataire pourrait avoir certains desiderata, que vous pourriez accepter car dans la logique d’une bonne location.

Comment maintenir de bonnes relations avec votre locataire ? Il existe plusieurs possibilités :

• Echanger par téléphone pour savoir si tout se passe bien dans la location. On évitera le mail trop impersonnel, et qui peut parfois prêter à confusion. Rien de mieux que l’échange oral qui permet de désamorcer tout souci éventuel.
• Réaliser une visite, en prévenant à l’avance, pour voir si tout se passe bien. Il ne faut pas que cette visite soit trop intrusive, et que votre locataire soit d’accord.
• Effectuer une prévisite pour anticiper l’état des lieux de sortie, et le cas échéant prévenir votre locataire des différences avec l’état des lieux d’entrée. Cela lui permettra ainsi de pouvoir réaliser des améliorations sur l’état général du bien et pouvoir à terme récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie.

3 – Bien lire ensemble l’intégralité du bail

Cette astuce prend un peu de temps, mais elle est vraiment idéale pour que les deux parties en présence, prennent bien conscience de leurs engagements respectifs.

Il est donc conseillé de passer du temps à bien tout détailler avant de signer le bail ensemble : explications sur le bien et ses caractéristiques, les clauses particulières, l’indexation du loyer, la date du versement du loyer etc …

Si désormais avec la Loi Allur, les structures de bail sont quasiment les mêmes, il peut y avoir quelques nuances qui peuvent nécessiter une explication. Mieux vaut passer un peu de temps en amont, que se retrouver ensuite avec des incompréhensions.

4 – Gérer intelligemment les travaux locatifs

La législation est claire sur le sujet sur les travaux locatifs. Il y a les travaux à faire par le bailleur et les travaux à faire par le locataire. Parfois il est bienvenu de mettre de l’eau dans son vin.

Votre locataire demande un changement dans le logement, un changement normalement pris en charge par lui ou bien il demande des améliorations dans l’équipement du logement : modernisation de la cuisine, rajout d’un pare-douche au lieu du rideau actuellement en place, un changement des vasques dans la salle de bain ?

N’y avez-vous pas un intérêt à réaliser ces travaux ? Outre l’aspect financier immédiat, cela pourrait être une bonne opération :

• Apporter de la plus-value à votre bien en l’équipant plus et avec des matériaux de qualité
• Permettre à votre locataire de rester plus longtemps dans votre bien. Vous évitez ainsi la vacance locative, qui parfois peut durer un moment.

Peut-être pouvez-vous aussi trouver une solution à l’amiable avec un financement partagé de ces nouveaux équipements ? Le fait d’avoir maintenu de bonnes relations avec votre locataire, peut ainsi énormément jouer en votre faveur dans certains cas.

5 – Trouver une solution amiable pour les retards de loyer

Les loyers impayés ou les retards de paiement font partie des premiers litiges entre bailleurs et locataires. Comme dans tous les cas, il est toujours préférable de commencer à trouver une solution à l’amiable. Celle-ci peut alors se trouver en communiquant directement par téléphone, pour connaître les causes et prendre les dispositions adéquates.

Il se peut que votre locataire ait simplement un petit décalage de trésorerie ou bien ait oublié de réaliser son virement. Peut-être a-t ’il besoin de faire d’un délai complémentaire pour payer son loyer ? Si le besoin est plus important, il sera alors peut-être nécessaire de réaliser un étalement du paiement sur une durée plus longue ?

Cependant dans tous les cas, ne restez pas sans communiquer avec votre locataire, notamment si les retards sont fréquents ou si les impayés s’accumulent.

Ainsi, en respectant la législation en vigueur et en maintenant un bon contact relationnel avec votre locataire, vous serez alors à même d’éviter les litiges locatifs au maximum.

Cependant, parfois, nous ne sommes pas à l’abri d’un accident de la vie, ou bien de la mauvaise foi de votre locataire. Dans ce cas, si vous ne pouvez pas l’éviter, il restera en solution de passer en règlement amiable, puis le cas échéant, saisir un juge.