Étude du dossier de location : Comment s'y prendre ?

Étude du dossier de location : Comment s’y prendre ?

 

Votre bien est vide, et vous souhaitez le louer rapidement afin de diminuer la période de vacance locative. Une bonne étude du dossier effectuée au préalable de la sélection du candidat se révèle primordiale : c’est elle qui vous permettra de louer sereinement votre bien, et d’obtenir une rentabilité plus importante sur le long terme, même avec une entrée dans les lieux retardée.

Avec la démocratisation des outils informatiques et des marchés locatifs toujours plus tendus, la falsification de dossier devient malheureusement courante. Une location donnée à la mauvaise personne pouvant entraîner des mois de procédures coûteuses, il est primordial de s’assurer de la solvabilité du candidat par une étude rigoureuse de son dossier.

La Gestion en Ligne vous aide à sélectionner un candidat solvable afin d’obtenir la meilleure rentabilité pour votre bien.
 

Sommaire

 

Les étapes préalables à l’étude du dossier de location

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Étudier un dossier de location passe tout d’abord par la bonne estimation de votre bien et sa mise en valeur auprès des candidats intéressés. En effet, pour vérifier qu’un dossier est solvable, il faut commencer par attirer les candidats solvables avec un bien attractif !

Le premier critère de choix pour les candidats est le niveau du loyer. Un loyer surestimé aura non seulement pour effet de repousser de potentiels candidats, mais il devient également plus difficile de trouver un candidat avec des revenus atteignant un seuil acceptable par rapport au montant demandé !

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Une seule règle pour le niveau de loyer : l’offre et la demande. Renseignez-vous sur les loyers demandés pour les biens similaires au vôtre, et alignez-vous sur le marché. Un loyer légèrement inférieur au marché permettra même d’obtenir de meilleurs candidats en élargissant vos options (un loyer plus faible implique une demande plus importante). Si après publication de vos annonces, la demande pour votre bien est faible, il est probable que le loyer demandé soit trop élevé.
 
 

Première étape : Choisir le bon profil

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Choisir un profil adapté à votre bien est la première étape pour une étude de dossier efficace. En effet, la cohérence du dossier sera plus facilement vérifiable si vous avez une connaissance de la situation globale du candidat, ce qui peut se révéler nébuleux lorsqu’il postule pour un bien qui ne correspond pas à son profil.

Ce bon profil se trouve également par le contact que vous avez eu avec le candidat lors de la visite. Il est important de parler avec les personnes venant visiter afin de voir si les personnes vous correspondent à un niveau plus personnel : une bonne relation avec son locataire est le premier facteur pour une location sereine !

Attention : il ne s’agit pas non plus de se limiter à une seule situation professionnelle possible pour votre futur locataire. L’important est d’avoir une idée globale de la situation de la personne et que cette situation soit en accord avec le bien proposé afin d’avoir une cohérence qui facilitera l’étude du dossier.

Ne vous focalisez pas non plus sur un unique candidat dès les visites. Il est important pour qu’une étude des dossiers soit pertinente d’avoir plusieurs candidats à considérer, à la fois pour se donner le choix, mais également pour garder une maîtrise de la situation jusqu’à la signature du bail et l’entrée dans les lieux.

Les garants peuvent être une solution pertinente pour les candidats présentant un défaut dans leur solvabilité mais avec une situation cohérente avec votre bien. Nous recommandons cependant de n’accepter comme garants que les parents du candidat, seule garantie réellement efficace en cas d’impayé important.

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L’étude des documents du dossier de location

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Il faudra se poser les bonnes questions afin d’étudier le dossier de location de manière pertinente :

  • Combien de locataires pour cette candidature (personne seule, couple, famille, colocation…) ?
  • Quelle est la situation professionnelle du candidat ?
  • Quel niveau de revenus possède-t-il ?
  • A-t-il des garants ?

En règle générale, le niveau de revenus considéré comme solvable est de trois fois le montant du loyer demandé charges comprises. Si le candidat peut réunir cette condition avec une situation professionnelle pérenne, il sera alors considéré comme solvable.

Quelles pièces faut-il demander aux candidats locataires ?
 

Sont généralement considérées comme peu pérennes les situations à durée déterminée, amenant une incertitude sur la capacité du candidat à s’acquitter de son loyer une fois son contrat arrivé à échéance. Cependant, il convient de garder un œil critique sur ces règles (on sait par exemple que les contrats à durée déterminée de salariés de la fonction publique sont quasiment automatiquement renouvelés et ne présentent donc pas le risque que l’on attribue d’habitude aux CDD).

Attention : si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés, l’étude du dossier doit se faire par l’agence qui vous fournit l’assurance.

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Une fois la situation du candidat établie, l’étude du dossier de location s’établit principalement sur la cohérence des documents fournis. Par exemple, une comparaison du contrat de travail avec les fiches de paie dans le cas d’un salarié permet déjà de se faire une idée : en comparant le SIRET de la société employeuse, la date d’effet du contrat, le numéro de sécurité social du candidat, le montant du salaire brut, etc.

Il faudra répéter ces démarches pour chaque entrée de revenus du foyer (couple ou colocation), ainsi que pour chaque garant proposé.
 
 

Rechercher les falsifications du dossier étudié

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La complexité pour trouver un logement dans certaines zones au marché immobilier tendu, ou la situation professionnelle parfois peu attirante de certains candidats pour les bailleurs peut les amener à vouloir falsifier leur dossier de location afin de se rendre plus attractifs. Comment repérer ces faux dossiers lors de leur étude ?

La première inquiétude lorsque se pose la question d’une falsification de dossier est la véracité des revenus déclarés par le candidat. En effet, il s’agit du critère principal pour déterminer de la solvabilité du dossier de location.

La meilleure méthode pour avoir une première idée des revenus du candidat est son avis d’imposition. Si les revenus déclarés peuvent être relativement anciens, il est facile de les comparer aux revenus déclarés sur les fiches de paie afin de vérifier la cohérence du tout. Les informations de l’avis d’imposition sont vérifiables sur le site des impôts, permettant à coup sûr de s’assurer de la véracité du document.

Les falsifications se faisant généralement sur les revenus, il est primordial de vérifier l’avis d’imposition et les fiches de paie du dossier de location. Les fiches de paie falsifiées présentent généralement un défaut dans les cumuls des revenus indiqués en bas de page : une simple addition des revenus bruts un mois sur l’autre permettra de se rendre compte si les fiches de paie sont cohérentes entre elles.

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Attention : il conviendra également de vérifier si les fiches de paie présentent des saisies sur salaire, indiquant une décision de justice pour le remboursement d’une dette et impliquant généralement une situation financière instable.
 
 

Appréciation globale suite à l’étude du dossier de location

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Outre les recherches de falsification de documents et de solvabilité de la situation professionnelle, l’appréciation d’une candidature se fait dans son ensemble : une situation cohérente au bien proposé, cumulée à un rapport personnel plaisant permettra aux bailleurs de se diriger vers des candidatures présentant un risque de loyer impayé moindre.

Au-delà de la question de la solvabilité du candidat, il peut être pertinent une fois celle-ci établie afin de départager les candidats restants d’évaluer la responsabilité du candidat en situation problématique comme une situation d’impayé. Cela passe principalement par un contact agréable avec la personne et un sentiment positif après la visite. L’étude du dossier de location est un élément primordial dans le choix du locataire, mais n’oubliez pas de faire un choix qui vous parle et vous satisfait !