État des lieux de sortie

Votre locataire a donné son préavis de départ ? Vous allez devoir conclure cette location notamment par l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Ce document annexe du contrat de bail présente de nombreux points communs avec l’état des lieux d’entrée dans un logement. Là aussi, c’est une étape à réaliser vraiment avec énormément de soin, car la restitution du dépôt de garantie en dépend.

Il s’agit souvent d’un litige entre bailleur et locataire, alors La Gestion en Ligne est là pour vous guider dans toutes les étapes :

• Quand le faire précisément
• Qui peut le réaliser
• Quels sont les éléments à indiquer sur ce document
• Quel est son coût
• Comment faire un recours en cas de litige

Bref retrouvez tous nos conseils et vous pourrez notamment télécharger votre modèle gratuit d’état des lieux de sortie.

Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?

Un état des lieux de sortie est un document attestant de l’état d’un logement à la sortie de son locataire. Il est réalisé conjointement entre le locataire et le propriétaire ou son représentant (on parle d’état des lieux amiable et contradictoire), au moment de la remise des clés.

L’état des lieux de sortie n’a de sens qu’en comparaison directe avec l’état des lieux d’entrée. C’est cette comparaison qui permet de déterminer si le locataire rend bien le logement dans son état initial (vétusté exceptée).

La suite de ce guide vous donne toutes les informations utiles pour réussir votre état des lieux de sortie sans prise de tête et dans le respect de la loi. Vous pouvez pour cela vous appuyer sur notre modèle gratuit. Il vous sera tout aussi utile pour l’état des lieux d’entrée que de sortie et vous assure de ne rien oublier.

Pourquoi réaliser un état des lieux de sortie ?

C’est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qui permet le calcul de la restitution du dépôt de garantie. Il s’agit donc de réaliser cette tâche précisément pour que la rédaction des états des lieux ne prête ni à confusion, ni à interprétation.

En cas de conflit, chacun se réfère à l’état des lieux pour tenter de faire valoir son point de vue, d’où l’importance de ce document.

Un état des lieux bien réalisé permet, à la sortie, d’éviter bien des contentieux sur la restitution du dépôt de garantie.

Quand réaliser l’état des lieux de sortie ?

Il est possible de le réaliser au moment de la libération des lieux, ou bien juste après. L’idéal est par contre de fixer la date par recommandé avec accusé de réception.

Etat des lieux avant la date de fin de bail

Le locataire peut demander à faire l’état des lieux avant la fin de bail. Cependant, le paiement du loyer est dû jusqu’à la fin du bail.

Le propriétaire peut réduire le montant de paiement du loyer si un nouveau locataire souhaite rentrer avant la date de fin de bail.

Etat des lieux après la date de fin de bail :

Il est possible de faire un état des lieux de sortie après la date de fin de bail.

➡️ Dans le cas où c’est le propriétaire qui en fait la demande (car il n’est pas disponible a à la date de fin de bail) alors le paiement du loyer s’arrêtera à la date de fin du bail.

➡️ Dans le cas contraire, si le locataire a demandé à repousser la date, alors il devra payer le loyer jusqu’à la date de l’état des lieux.

Qui réalise l’état des lieux de sortie ?

Il peut être réalisé contradictoirement par différentes parties :

• Entre le propriétaire et le locataire traditionnellement
• Par un huissier de justice
• Par un prestataire comme notre partenaire Check & Visit par exemple.

Attention en cas de colocation, il y a une petite subtilité.

L’état des lieux de sortie traditionnel, entre le bailleur et son locataire

Habituellement, l’état des lieux de sortie se fait entre le bailleur, ou son mandataire dans le cas d’une gestion locative, et son locataire.

Les cas spécifiques : absence d’une partie ou en cas de conflit

Si une des parties ne se présente pas à l’état des lieux ou bien qu’une des parties ne veut pas signer l’état des lieux, un recours est possible, notamment en faisant appel à un huissier. Ses frais, qui font l’objet d’une tarification spécifique, seront alors partagés en moitié auprès du locataire et du propriétaire.

L’huissier procèdera alors à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception aux deux parties pour les convoquer à un rendez-vous pour réaliser l’état des lieux. Un délai d’au moins 7 jours est prévu avant le rendez-vous.

Si le jour du rendez-vous, une ou les deux parties ne sont toujours pas présentes, l’huissier réalisera alors l’état des lieux de sortie qui ne pourra pas être contesté :

• En cas d’absence du locataire, l’huissier saisira le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, afin de faire constater le refus du locataire et faire procéder à la restitution des clés.
• En cas d’absence du propriétaire, la remise des clés par le locataire pourra se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Etat des lieux et colocation

Dans le cas d’un départ de plusieurs locataires pour un même bien, la signature de chaque colocataire est nécessaire sur l’état des lieux.

Cependant, vous pouvez substituer une des signatures par un courrier écrit du colocataire absent indiquant qu’il donne pouvoir au colocataire présent lors de l’état des lieux de sortie.

Quels éléments doivent figurer sur l’état des lieux de sortie ?

Les éléments doivent être les mêmes que sur l’état d’entrée des lieux. C’est pour cela que nous recommandons d’utiliser, dans la mesure du possible, le même document sur lequel a été réalisé l’état des lieux d’entrée afin de faire la comparaison pour chacun des éléments.

Les différents points à indiquer sur le document

Ce sont les éléments suivants :

• Nature du document (état des lieux de sortie)
• Date de réalisation de l’état des lieux de sortie
• Rappel de la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
• Adresse du logement
• Noms complets et coordonnées du locataire et du bailleur (et/ou de son mandataire)
• Relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
• Descriptif des clés et télécommandes remises (nombre et partie du bâtiment concernée)
• État précis des éléments du logement (murs, plafonds, fenêtres) et de ses équipements (appareils électriques notamment)
• Nouvelle adresse du locataire
• Signature des parties

Pourquoi faut-il indiquer la nouvelle adresse du locataire sortant sur l’état des lieux ?

Il s’agit d’une obligation pour le locataire qui permettra au bailleur de lui adresser son dépôt de garantie, mais également d’informer les impôts du déménagement (taxe d’habitation).

État des lieux de sortie : que dit la loi ?

Plusieurs textes de loi encadrent la réalisation d’un état des lieux.

Règles générales sur l’état des lieux

L’état des lieux fait partie des rapports entre bailleurs et locataires encadrés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. L’article 3-2 est plus précisément consacré aux règles générales encadrant l’état des lieux. C’est notamment lui qui définit qui le réalise et à quel moment du contrat de location. C’est lui encore qui définit les conditions d’intervention ou non d’un huissier de justice.

Vétusté ou détérioration du logement ?

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 présente la vétusté comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Il convient donc de bien distinguer vétusté et détérioration du logement ou des équipements du logement. C’est pour cela que la présence d’une grille de vétusté est bien utile. Elle prend notamment en compte la durée de vie de l’équipement concerné, une éventuelle période de franchise et l’abattement par année. L’abattement est la décote annuelle à appliquer sur la valeur de l’équipement. C’est ce montant qui sera donc considéré en cas de retenue sur le dépôt de garantie, et non la valeur de l’équipement neuf.

En l’absence d’état des lieux

L’article 1731 du Code civil est extrêmement simple et stipule tout simplement que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Quel est le coût d’un état des lieux de sortie ?

Le coût d’un état des lieux de sortie dépend du contexte dans lequel il a été réalisé :

• A l’amiable, et donc en cas d’accord des 2 parties
• Dans une situation conflictuelle ou en cas d’absence d’une des 2 parties

Coût de l’état des lieux de sortie dans un cas classique

Dans une situation classique, l’état des lieux de sortie est un acte entièrement gratuit pour le locataire. Pour le propriétaire, tout dépend de son choix ou non de faire intervenir un représentant.

Coût de l’état des lieux de sortie en absence de situation contradictoire

Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable ou de façon contradictoire (en cas d’absence d’une partie), les frais d’huissier sont divisés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Le prix du constat locatif dépend alors de la surface du logement.

Comment faire un recours contre un état des lieux de sortie ?

Toute contestation portant sur l’état des lieux d sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Il s’agit d’une démarche gratuite et facultative.

Vous pouvez en effet saisir immédiatement le juge des contentieux de la protection du tribunal, dont le logement dépend. Cette démarche est également possible si la conciliation n’a pas abouti.

Consultez le site du Service Public afin de connaitre les coordonnées de la commission de votre département.

Nos 7 conseils pour réussir son état des lieux de sortie

1. Anticipez la date et organisez le rendez-vous

• Contactez votre locataire au moins 1 à 2 semaines avant la fin du bail.
• Prévoyez un rendez-vous en pleine journée (lumière naturelle = meilleure visibilité).
• Assurez-vous que le logement soit vide et propre, comme prévu par la loi

2. Munissez-vous de l’état des lieux d’entrée

• Comparez pièce par pièce, en gardant l’état des lieux d’entrée sous les yeux.
• Utilisez le même niveau de détail : prises, robinetterie, murs, sols, etc.
• Prenez des photos datées, surtout en cas de dégradations constatées.

3. Vérifiez les points clés

• Propreté générale du logement
• Fonctionnement des équipements (chauffage, VMC, électroménager, etc.)
• État des revêtements (peintures, sols, faïence)
• Absence de traces d’humidité ou de moisissures
• Compteurs : relevez les consommations (eau, gaz, électricité)

4. Soyez précis dans vos annotations

• Mentionnez toute anomalie ou dégradation, même mineure.
• Indiquez si elle résulte de l’usure normale ou d’un manque d’entretien.
• Notez les réparations à prévoir et, le cas échéant, un estimatif du coût.

5. Caution : ne vous précipitez pas

• Vous avez 1 mois pour restituer le dépôt de garantie s’il n’y a aucune retenue, et 2 mois en cas de dégradations justifiées.
• Joignez des devis ou factures en cas de retenue partielle ou totale.
• Restez transparent pour éviter tout litige avec votre locataire.

6. Archivez tout

• Conservez une copie signée de l’état des lieux par les deux parties.
• Classez également les photos et les échanges par mail ou SMS liés à la sortie.

7. Bonus : envisagez un professionnel

En cas de désaccord ou si le logement est en mauvais état, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. Le coût est partagé entre bailleur et locataire

Bref, réalisez votre état des lieux de sortie avec soin. Vous pourrez alors passer à l’étape suivante : la restitution du dépôt de garantie.

Si vous êtes exténués par toutes ces démarches de gestion locative, découvrez notre offre :