L’état des lieux d’entrée, comment ça fonctionne ?
Vous venez de trouver un locataire et vous vous posez des questions sur l’état des lieux d’entrée. C’est tout à fait normal.
En effet, ce document fait partie des étapes indispensables et importantes lors de la mise en location d’un bien locatif. Il s’agit donc de ne pas se tromper en le rédigeant ou en le complétant, notamment s’il s’agit de votre première location.
De nombreuses questions peuvent alors se poser sur l’établissement de ce document. La Gestion en Ligne est là pour vous aider à y voir plus clair et répond à toutes vos interrogations.
Sommaire
Quand réaliser l’état des lieux d’entrée ?
Il se fait généralement lors de la remise des clés, au moment de la signature du bail.
En effet, l’état des lieux fait partie des documents à joindre dans les annexes du contrat de bail (cf. les 8 erreurs les plus courantes lors d’une rédaction de bail). Il permet ainsi au locataire d’être certain de l’état du logement pour lequel il va signer un bail.
Qui réalise l’état des lieux d’entrée ?
Le propriétaire et le locataire remplissent en règle générale ce document.
Eventuellement, un tiers mandaté par eux intervenir. Dans ce cas, il s’agit généralement d’un agent immobilier qui représente le propriétaire.
Il est rare qu’un locataire se fasse représenter, sauf en cas de force majeure comme un éloignement géographique.
Pourquoi réaliser un état des lieux d’entrée ?
Cet état a pour objet de faire un constat de l’état du logement le jour de la prise à bail, à la fois par le bailleur et le locataire. Il s’agit d’un document contradictoire, car les deux parties interviennent et il a pour objet de protéger à la fois le bailleur et le locataire.
En sortie de bail, c’est ce document, qui confronté à l’état des lieux de sortie, permettra de déterminer s’il convient, ou pas, de retenir une partie du dépôt de garantie. Il est donc important d’être précis dans toutes les indications écrites dans ce document.
Que doit contenir impérativement ce document ?
Le contenu est imposé depuis la Loi Alur (cf. décret). Au total ce sont 8 éléments qui doivent être présents pour que le document soit valide.
Le titre du document
La mention d’«état d’entrée des lieux » doit impérativement être indiquée dans l’en-tête.
La date du document
L’état des lieux doit contenir une date d’établissement. En effet, elle permettra de vérifier par confrontation avec la date de sortie du logement, si l’usure du logement est normale ou pas.
La localisation géographique du logement
L’adresse précise du bien locatif doit être mentionnée sur le document.
Les parties en présence
Il s’agit des noms du locataire et du bailleur, avec en plus pour ce dernier son adresse.
En cas de présence d’un mandataire, le nom de ce dernier ainsi que son siège social doivent être mentionnés.
Si le bailleur refuse de faire l’état des lieux, notamment après une mise en demeure, ce dernier devra être alors à même de prouver le bon état du logement lors de la sortie de bail.
Si le locataire refuse de faire l’état des lieux, celui-ci est considéré avoir eu un logement en bon état. Il devra, le cas échéant, prouver le mauvais état du logement à son entrée.
Les relevés des compteurs individuels
Si les charges locatives ne sont pas payées au forfait, les relevés d’énergie et d’eau doivent figurer sur le document.
Votre locataire pourra émettre des réserves si les branchements ne sont pas actifs le jour J.
Les clés ou systèmes pour accéder au logement et dépendances
Le nombre de clés ou de bips fournis lors de l’entrée dans le logement sera indiqué sur l’état des lieux.
La description de chacune des pièces
Il s’agit de la partie la plus longue et plus importante du document. Chacune des pièces ou parties du logement et ses dépendances doivent faire l’objet d’un inventaire rigoureux, précisant notamment l’état des sols, murs et plafond.
Il en est de même pour les équipements laissés dans la location (électroménager ou meubles).
Pour compléter la description, des photos ou illustrations peuvent également être jointes au dossier.
La signature des parties
Toutes les parties en présence doivent signer ce document, ce qui inclut le mandataire le cas échéant.
Important à savoir sur la forme de l’état des lieux :
- L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie se font généralement sur le même document, afin de pouvoir comparer l’évolution de l’état du logement. Si ce n’est pas possible, les deux documents doivent avoir une présentation similaire.
- Il peut être réalisé sur support papier ou bien support électronique. Dans les deux cas, chacune des parties doit en avoir un exemplaire.
Quel est le coût d’un état d’entrée des lieux ?
S’il est réalisé directement entre le bailleur et le locataire, son établissement est entièrement gratuit.
S’il est réalisé par un professionnel de l’immobilier, il peut être facturé. La loi Alur a cependant imposé un double plafonnement pour votre locataire :
- 3 € TTC maximum par m² habitable
- Un montant inférieur à celui payé par le bailleur
Exemple :
Si un appartement fait 50 m², le locataire ne pourra pas payer plus de 50 x 3 €, soit 150 €.
Ainsi, si l’état des lieux est facturé 250 €, le locataire ne paiera pas plus de 250 €/2 soit moins de 125 € car sa part ne peut dépasser celle du propriétaire.
Si l’état des lieux est facturé 320 €, la part du locataire sera limitée à 150 € et le propriétaire paiera le différentiel, soit 170 €.
Existe-t-il un recours contre l’état des lieux d’entrée ?
En effet il est possible d’apporter des modifications :
- Dans un délai de 10 jours, pour tout élément du logement
- Le premier mois de chauffe, pour tout élément de chauffage du logement
En cas de litige entre bailleur et locataire, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Pour finir, quelques conseils à bien retenir :
- Être précis dans les indications fournies, de manière à ne laisser aucune ambiguïté quant à leur interprétation
- Fournir en annexes des photos du bien, pour éviter les litiges
- Utiliser le même document pour l’entrée et la sortie, la comparaison des deux n’en sera que plus facile
- Veiller à ce que les compteurs soient activés, afin de réaliser ensemble toutes les vérifications
Vous voilà donc prêts à réaliser votre premier état des lieux !