10 Etapes pour mettre en location son bien

Être bailleur, c’est suivre certaines étapes pour mettre en location son appartement ou sa maison. Cela nécessite de la rigueur, de l’organisation mais aussi une bonne dose de connaissances juridiques, comptables et fiscales pour éviter les écueils, mais surtout faire les bons choix par rapport à ses objectifs et sa situation personnelle.

C’est pourquoi La Gestion En Ligne a rassemblé pour vous les bonnes pratiques à adopter pour une bonne mise en location de son bien.

Les 10 étapes pour mettre en location un logement

Pour mettre son bien en location, nous avons comptabilisé 10 grandes étapes à respecter pour un futur bailleur.

Proposer un logement décent

Plus qu’un logement en bon état, un bailleur a l’obligation légale de proposer un logement décent. C’est en effet le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent qui impose un certain nombre de critères de décence :

• Une pièce principale ayant une surface minimale
• L’absence de risques pour l’occupant, tant au niveau de sa santé, que sa sécurité
• Une performance énergétique minimale, ce qui exclut donc les passoires thermiques
• L’absence de nuisibles ou parasites
• La présence de certains équipements de base, voire de mobilier en cas de logement meublé

Tout propriétaire mettant en location un logement qui ne correspond pas à ces caractéristiques est passible de sanctions.

Bien choisir son type de bail

Logement meublé ou vide ? bail de résidence principale ou résidence secondaire ? Location de courte durée ou de longue durée ?

Se poser ces questions fait partie des étapes pour mettre en location son bien, mais il faut surtout bien étudier la demande de location de la zone géographique où se situe votre bien ainsi que la typologie de votre bien.

Si vous possédez une petite surface dans une ville étudiante, la location meublée pour des étudiants ou de jeunes actifs pourra être privilégiée. Il faudra par contre veiller à proposer l’équipement obligatoire suffisant pour un logement meublé
Si possédez une grande surface dans une ville moyenne ou grande, votre bien pourrait alors convenir à une famille qui souhaite s’établir sur une longue période.

Dans tous les cas, le choix du bail va engendrer des incidences fiscales à étudier précisément. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

Déterminer le montant du loyer

Le choix du montant du loyer peut être libre ou bien être encadré.

Si vous êtes dans une zone où la fixation des loyers est libre, dans ce cas tenez bien compte du marché immobilier local. Regardez ce qui ce fait dans le même quartier, pour des biens avec des surfaces et des prestations similaires. Cela vous permettra de bien vous positionner et rester accessible à l’intégralité des potentiels locataires.

Si par contre vous êtes soumis à un encadrement, que ce soit parce que votre bien se situe dans une zone tendue ou bien parce que vous bénéficiez d’un dispositif fiscal, type loi Pinel, et bien dans ce cas vous devrez appliquer la réglementation en vigueur et respecter un plafond de loyer.

Faire réaliser les diagnostics immobiliers

Comme dans le cas d’une mise en vente, les diagnostics techniques font partie des étapes pour mettre en location son bien. Il est d’ailleurs important de les réaliser avant la publication de l’annonce, car certaines de leurs informations doivent apparaître dessus. Par la suite, le dossier des diagnostics immobiliers pour la location devra être annexé au bail.

Il existe 2 diagnostics obligatoires dans tous les cas :

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques(ERNMT), qui indique si votre bien se situe, ou non, dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique la consommation du logement en énergie, grâce aux lettres allant de A à G.

Il existe d’autres diagnostics obligatoires selon certaines conditions :

• Le constat des risques d’exposition au plomb(CREP), qui indique la présence, ou non, de plomb dans le logement. Attention, ce diagnostic n’est obligatoire que si le bien a été construit avant 1949.
• Le diagnostic amiante, qui indique la présence ou non d’amiante dans un logement. Ce diagnostic n’est obligatoire que pour es immeubles collectifs construits avant 1997.
• Les états d’installation intérieure d’électricité ou de gaz, qui n’est obligatoire que pour les installations qui ont plus de 15 ans
• L’état des nuisances sonores aériennes, qui n’est obligatoire que pour les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports

Réaliser une annonce attractive

Vient désormais l’étape la plus « commerciale » : mettre en avant votre bien immobilier. Pour cela, vous devrez respecter deux règles :

• Réaliser une annonce qui soit à la fois claire et concise, mais aussi suffisamment détaillée avec notamment les atouts de votre bien locatif
• Mettre des photos qui mettent votre bien en valeur : photos suffisamment éclairée, logement bien rangé, photo bien cadrée …

Lancer les visites

Pour gagner du temps, essayez dans la mesure du possible de faire s’enchainer les visites ou bien de réaliser des visites de groupe.

Il est alors important de bien répondre aux questions des candidats et d’être le plus précis possible.

En fin de visite, n’oubliez pas de demander leur dossier de candidature qu’ils pourront alors vous donner en version papier ou bien envoyer par mail, ou accès sécurisé via Dossier Facile.

Etudier les dossiers de location reçus

Voici la plus délicate des étapes pour mettre en location son logement : celle du choix du locataire.

Vous pourrez alors vous baser sur deux critères :

• La qualité du dossier de candidature reçue. Il vous permettra d’avoir des éléments factuels sur la situation financière du candidat, mais aussi des garanties qu’il présente. Attention, pour la constitution de ce dossier, vous ne pourrez pas exiger tout type de documents, les justificatifs sont en effet encadrés pour éviter toute dérive.
• La relation de confiance que vous aurez pu avoir lors de la visite du bien ou différents échanges par la suite. Vous aurez alors pu nouer une relation de confiance, qui sera également importante pour votre choix de candidat. Elle n’est pas à négliger !

Se prémunir des impayés

Vous aurez alors le choix entre :

• La caution, qu’elle soit personnelle ou solidaire. Un garant se portera alors caution pour votre locataire
• L’assurance loyers impayés, à souscrire individuellement ou de manière collective via une société de gestion locative

Attention, sauf dans le cas d’une location étudiante, vous ne pourrez pas cumuler les deux.

Rédiger le contrat de location

Sa rédaction et le formalisme qui va avec dépend notamment du type de location que vous allez mettre en place : résidence principale ou résidence secondaire, logement vide ou meublé. Vous devrez alors respecter certaines indications à apporter dans le document ou suivre un modèle imposé.

Cependant, dans tous les cas, vous devrez le rédiger et le faire signer en autant d’exemplaires que de parties en présence. Le contrat de location devra être accompagné des annexes obligatoires, comme le dossier des diagnostics techniques.

Réaliser l’état des lieux d’entrée

Voici la dernière des étapes pour mettre en location son logement, et ce n’est pas la moins délicate. En effet, il s’agit de constater l’état du logement à l’entrée du locataire. C’est surtout à la fin de la location que ce document sera précieux, car comparé avec l’état des lieux de sortie, et il en dépendra la restitution du dépôt de garantie.

Et les étapes suivantes ?

Il va alors s’en suivre différentes étapes pour la gestion locative du bien avec la gestion des loyers et charges, les travaux et petits entretiens, mais également tout ce qui est relatif à la déclaration des revenus fonciers.

Si vous souhaitez vous faire accompagnez, contactez-nous !