Comment faire une estimation du loyer de sa maison ?
Si on sait que cette estimation varie en fonction de la surface et la qualité du bien, comment en tant que bailleur faire une bonne évaluation de son bien locatif ?
La Gestion En Ligne vous en dit plus et vous guide dans ces démarches.
Sommaire
Pourquoi réaliser une telle estimation ?
Vous avez généralement deux raisons de vouloir estimer le loyer de votre maison à usage locatif : vous voulez simplement la louer, ou bien vous hésitez entre la vendre ou la louer.
Pour la mettre en location
Vous avez décidé de mettre votre maison en location et maintenant vous vous posez la question du loyer à demander. C’est tout à fait normal ! Si en règle générale, vous pouvez fixer librement le loyer de votre bien, ce n’est pas pour autant que vous pouvez faire n’importe quoi. En effet, pour trouver rapidement un locataire, le loyer doit être choisi de manière précise.
Un loyer estimé trop bas risque d’entrainer la défiance de futurs locataires. Ces derniers pourront se poser la question sur la qualité du logement proposé : présence de défauts grossiers, nuisances sonores ou olfactives, mauvais agencement de la surface habitable … Alors que vous pensez pouvoir louer plus rapidement en proposant un loyer très attractif, le risque est de se trouver dans une situation contraire.
Par contre, si vous demandez un loyer trop élevé par rapport au prix du marché, là aussi vous allez vous heurter rapidement à des soucis. Soit vous n’aurez carrément pas de demandes de visites du bien, soit vous aurez des demandes, mais avec un risque accrue d’impayés, ou encore une rotation élevée des locataires qui loueront votre bien en attendant de trouver une meilleure opportunité.
Au final, dans une situation, comme dans l’autre, vous allez perdre pas mal de temps et donc de l’argent. Il est donc important de limiter vos risques en fixant dès le départ un prix juste pour le loyer.
Pour savoir s’il est plus intéressant de la mettre en location ou à la vente
En effet vous pouvez être dans une des situations suivantes :
- Vous devez déménager et devez donc quitter votre résidence principale
- Vous avez une résidence secondaire que vous n’utilisez plus et dont les coûts deviennent élevés
- Vous avez hérité d’une maison
C’est pourquoi vous pouvez également avoir besoin de l’estimation du loyer de votre maison : vous êtes indécis sur son sort, la mettre en vente ou en location.
Le loyer estimé vous permettra alors de connaître la rentabilité de l’opération et de la comparer à une opération de vente et de placement des fonds sur un autre support.
Mais n’oubliez cependant pas à penser aussi à la cohérence de ce bien locatif dans votre patrimoine global. Pensez diversification !
Quels sont les critères pour une estimation de loyer d’une maison ?
Maintenant que vous êtes convaincus de la nécessité de faire estimer votre bien, savez-vous comment faire pour l’estimer ? Connaissez-vous les critères qui font que votre maison va pouvoir se louer à tel montant et pas à un autre ?
Il existe deux grandes catégories de critères, ceux qui sont relatifs à :
- La qualité intrinsèque de votre bien
- Les caractéristiques extérieures
Les qualités intrinsèques de la maison à mettre en location
Différentes caractéristiques de votre maison vont faire varier à la hausse ou à la baisse le loyer estimé.
La surface de la maison
C’est un des critères les plus importants qui vont varier le prix d’un loyer : plus la surface est grande, plus le loyer sera élevé.
Le nombre de pièces
De la petite maison de ville à la grande villa, le nombre de pièces d’une maison fait également évoluer proportionnellement le loyer. Seule exception, la maison type loft, ayant par définition uniquement une grande pièce de vie multi fonction sera la plupart du temps à un loyer plus élevé, car considéré comme bien atypique.
L’état général du bien à mettre en location
On en parle beaucoup ces derniers mois, mais l’état général d’un bien immobilier fait énormément évoluer le prix du loyer. Plus un logement sera rénové, ou neuf, et plus le loyer demandé sera élevé.
Mais il est aussi question de sa classe énergétique ! En effet, elle aura également un impact important sur le montant qu’un locataire est prêt à payer pour son logement. Si le bien est peu énergivore, un locataire sera enclin à payer un loyer un peu plus élevé car le logement sera plus agréable à vivre avec une dépense en consommation d’énergie peu importante. Sachant que les factures d’énergie sont encore en train de progresser, c’est vraiment un facteur important.
Les autres paramètres
D’autres critères peuvent intervenir et faire varier un loyer : maison de plein pied ou à étage, la présence d’une chambre avec point d’eau en rez-de-chaussée dans le cas d’une maison à étage, une place de parking privative sur le terrain ou devant la maison, la présence d’un jardin arboré ou d’une piscine …
Les critères extérieurs
Mais les caractéristiques seules d’une maison ne fait pas l’intégralité de son évaluation de loyer. Il faut également tenir compte de facteurs extérieurs.
Le cadre législatif
En tant que bailleur, vous pouvez également être limité pour l’estimation du loyer de votre maison. Les deux principales raisons sont :
- L’encadrement des loyers, qui a été mis en place dans de nombreuses grandes villes françaises. Cet encadrement des loyers contraint en effet à ne pas dépasser un certain seuil suivant les caractéristiques de votre bien immobilier.
- La loi Pinel, si vous avez bénéficié de ce dispositif fiscal pour investir il y a quelques années. En effet, désormais seuls les appartements peuvent faire l’objet d’une défiscalisation en Loi Pinel.
La nature du bail
Le type de bail fait également varier de 20 à 30 % le montant d’un loyer entre un bail meublé ou vide. En effet, un meublé sera plus cher afin de compenser l’aménagement du bien avec des meubles et des équipements, ainsi que son usure.
Le quartier
Dernier critère décisif dans l’élaboration de l’estimation du loyer d’une maison : le marché immobilier local. Dans une même ville, tous les quartiers ne sont pas logés à la même enseigne. Certains sont plus attractifs que d’autres, et suivant la typologie du bien à louer, la rareté de la présence de maison joue également notamment dans les quartiers proches des écoles, commerces et transports en commun, très prisés des familles.
A contrario, certains types de commerces, comme les bars, restaurants ou bien établissements de nuit, peuvent être un frein à la location de maisons familiales, car ils font souvent l’objet de nuisances sonores peu compatibles avec le type de biens recherchés par les familles.
Qui peut réaliser une estimation fiable ?
Avec la digitalisation, actuellement de nombreux outils numériques vont pouvoir vous aider à faire une estimation globale du loyer à mettre en place, alors que pour une idée précise du loyer un recours à un professionnel du secteur sera à privilégier.
Pour une idée approximative
Avec toutes les datas à disposition, de nombreux sites internet fiables peuvent aujourd’hui vous donner une idée globale du loyer à demander en fonction des caractéristiques de votre bien, mais aussi des critères externes.
C’est notamment le cas de la carte des loyers réalisée par le Ministère de la Transition Ecologique et de la Cohésion des territoires. Depuis 2022, elle est mise à jour annuellement.
Pour une idée précise de l’estimation du loyer de sa maison
Toutefois, pour avoir une idée précise en fonction du bien, de la localisation mais aussi de la tendance du marché à l’instant T, rien n’est plus fiable que le recours à un expert immobilier.
Il pourra en effet tenir vraiment compte de certains éléments de votre bien qui peuvent apporter une vraie plus-value, comme l’appréciation d’un quartier. Aussi les expertises locatives des experts immobiliers ont une durée de validité de 6 mois en règle générale, pour tenir compte au mieux de tous les changements du marché local.
Que faire si on s’est trompé dans l’estimation du loyer de sa maison ?
Vous avez fait votre estimation, et finalement avec le recul vous vous rendez compte que celle-ci ne correspondait pas à une estimation juste ? Et bien votre position en tant que bailleur ne sera pas la même suivant si vous vous en rendez compte en cours de bail, ou bien pendant la vacance locative de votre bien.
En cours de bail
Une fois le bail signé, il n’existe que deux possibilités de réviser le loyer :
- La présence d’une clause de révision, qui permet donc de faire varier le prix du loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers. Cette réévaluation se fait en fonction des indications écrites dans le bail, notamment concernant sa date.
- La réalisation de travaux d’amélioration, qui permettent d’augmenter le confort de votre locataire. Dans ce cas, il faudra impérativement qu’une clause de révision soit prévue, qu’aucune augmentation de loyer n’ait eu au cours des 12 derniers mois et la règlementation en zone tendue, le cas échéant, soit respectée. L’augmentation du loyer pour travaux d’amélioration sera alors possible dans une certaine mesure, en fonction de la présence du bien en zone tendue ou non.
Entre 2 locataires
Là aussi, c’est la présence, ou pas, du bien en zone tendue qui va faire qu’un loyer pourra être revu à la hausse.
Hors zone tendue, vous serez alors libre de fixer le nouveau loyer en fonction de votre nouvelle estimation.
En zone tendue, c’est alors plus compliqué et vous n’aurez alors que deux solutions :
- La réalisation de travaux d’amélioration. Leur montant devra alors être au moins égal à 6 mois de loyer, et l’augmentation du loyer sera possible à hauteur de 15% maximum du coût de ces travaux
- La sous-évaluation manifeste. Vous devrez alors être en mesure de prouver que le précédent loyer était bien plus bas que les prix du marché.
En conclusion, l’estimation du loyer d’une maison ne se fait pas à la légère et il s’agit vraiment de bien la réaliser pour éviter de ne pas être en mesure de l’augmenter plus tard.
Alors au final, une seule solution : vous tourner vers un professionnel de l’immobilier qui saura vous guider pour cette estimation et vous éviter de perdre du temps et de l’argent !