
L’estimation locative d’un logement
Si l’estimation locative moyenne en France en 2022 est de 16 €, le plus bas est de 11 € et le plus haut de 23 €, sacrée fourchette n’est-ce pas !
En effet, peu importe la raison de faire une estimation du prix auquel il est possible de louer un logement, il est important de bien connaître les différents facteurs qui la font évaluer et savoir comment la réaliser au mieux, pour améliorer sa rentabilité.
La Gestion En Ligne est là pour vous décrypter les informations de l’estimation locative d’un logement.
Sommaire
Pourquoi faire une estimation locative ?
En tant que bailleur ou future bailleur, il existe deux grandes raisons à vouloir connaître le montant d’un futur loyer :
- La préparation à une future mise en location
- Le calcul de rentabilité pour un futur investissement
Préparer une mise en location
Quand on souhaite louer un nouveau bien immobilier, ou bien qu’on remette un bien en location suite au départ du précédent locataire, il est conseillé de réaliser une estimation locative.
En effet, on n’oublie pas qu’avec un loyer au prix du marché, la vacance locative s’en trouve réduite. C’est un de nos 6 conseils pour réduire la vacance locative : ne pas surestimer la valeur du loyer. C’est donc une étape préalable à ne pas négliger pour mettre son bien en gestion locative.
Anticiper un investissement immobilier
La deuxième raison qui pousse à réaliser une estimation de loyer d’un bien la réalisation d’un investissement immobilier.
Il est alors important de bien connaître sa rentabilité locative, pour :
- Vérifier l’opportunité, ou pas, d’investir en fonction des moyens financiers à mettre en place
- Comparer différents biens entre eux
La rentabilité d’un bien est clairement est un des critères de choix d’un investissement locatif, qui passe donc par l’estimation du loyer applicable.
Les éléments qui jouent sur l’estimation locative
Si l’estimation locative d’un logement repose beaucoup sur ses qualités intrinsèques, des éléments extérieurs peuvent également rentrer en jeu et la faire varier, tant à la hausse, qu’à la baisse.
Les qualités intrinsèques du bien
En tant que bailleur, on a tendance à surestimer un peu son bien alors que des critères bien précis font que le montant du loyer à demander va évoluer.
Type de logement
Maison ou appartement, meublé ou vide, voici déjà quelques caractéristiques d’un logement qui vont faire énormément varier le montant du loyer, comme le montre les chiffres du loyer moyen en 2022 (source : Se Loger) :
|
Appartement |
Maison |
Vide |
671 € |
902 € |
Meublé |
709 € |
985 € |
Localisation géographique
Que ce soit au niveau global du pays, ou bien au sein d’une même ville, la localisation géographique d’un bien fait énormément varier le prix du loyer. Certains centres-villes sont très prisés, notamment lorsqu’ils sont proches des transports en commun ou de lieux prisés (lieux touristiques, écoles, universités …), tandis que d’autres sont délaissés car l’environnement est dégradé. Il est donc important de bien connaître le marché local, et même d’un côté ou l’autre d’une rue, les prix peuvent énormément changer.
Nombre de pièces
On constate que plus le nombre de pièces est réduit, plus le prix au m² est élevé. En effet, en 2022 un T1 vide est loué 20,50 €/m² contre 11,80 € pour un T4 vide (source : Se Loger).
Année de construction
L’année de construction, et surtout le style de construction qui va avec, fait également varier les chiffres. Immeuble Haussmanien, moderne ou contemporain, chaque bien présente des caractéristiques différentes, donc des prestations différentes et donc un loyer différent.
Etage du logement
Un bien en étage haut, notamment avec un ascenseur, verra sa cote plus élevée qu’un premier étage généralement plus sombre et aussi plus bruyant.
Présence d’annexes
Cave, garage, terrasse sont autant d’annexes qui permettent de mieux valoriser un logement.
Les éléments extérieurs
Mais si un logement voit sa valeur locative varier en fonction de ses propres caractéristiques, d’autres éléments rentrent également en compte.
Le jeu de l’offre et de la demande
C’est un facteur très important, qui peut faire varier tant à la hausse qu’à la baisse une estimation locative, peu importe les caractéristiques du bien. Après les confinements par exemple, les demandes de logement avec jardin ou bien une grande terrasse ont vu le nombre de demandes augmenter, et les loyers avec, dans une certaine mesure …
L’encadrement des loyers
Si l’offre et la demande font varier dans un sens ou l’autre l’estimation locative d’un bien, l’encadrement des loyers, lui, la plafonne. Paris et Lille ont ouvert le bal, suivis par d’autres grandes villes françaises. Il est donc important d’en tenir compte, pour fixer le loyer de son bien locatif.
Comment faire estimer son bien ?
Pour réaliser l’estimation de votre bien immobilier, vous devez ainsi vous appuyer sur toutes les caractéristiques de votre bien et de les comparer avec d’autres biens proposés dans la même zone géographique. C’est notamment assez facile sur les différents sites d’annonces.
Sinon ces dernières années, de plus en plus de simulateurs en ligne utilisent toutes les données disponibles sur ces mêmes sites internet, et vous proposent alors une estimation de votre bien, en fonction des différentes caractéristiques que vous allez rentrer.
Dernière manière d’évaluer le loyer de son bien immobilier, c’est tout simplement de s’appuyer sur l’expertise d’une agence immobilière qui a l’habitude du marché local, de ses caractéristiques mais aussi de la tendance du moment.
Estimation locative et valeur locative, quelle différence ?
Si on parle le plus souvent d’estimation locative, pour parler du montant du loyer sollicité pour un bien, le terme de valeur locative est également parfois évoqué, mais uniquement par l’administration fiscale.
En effet, il s’agit d’une valeur hypothétique de loyer à percevoir d’un bien immobilier, bâti ou non. Celle-ci se base sur différentes caractéristiques du bien, notamment sa surface mais aussi son équipement (présence d’une salle de bain ou salle d’eau, nombre de pièces, piscine …). Il n’est donc absolument pas pris en compte de l’état global du bien (« dans son jus » ou bien refait à neuf avec les nouvelles normes).
C’est par contre cette valeur qui sert de support au calcul aux différentes taxes locales, et notamment les taxes foncières.
L’estimation locative est pour La Gestion En Ligne un passage obligé pour vous trouver un locataire, aussi quand vous nous sollicitez nous mettons en œuvre notre expertise pour louer au mieux votre bien.