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estimation immobilière

L’estimation immobilière, c’est le moment par lequel tout propriétaire de résidence principale ou d’investissement immobilier passe au cours de sa vie. Peu importe la raison, vous aurez certainement besoin d’en faire une.

Par contre connaissez-vous les points importants pour réaliser votre estimation immobilière et vers qui vous tourner pour avoir une valeur fiable ?

La Gestion En Ligne est là pour vous conseiller dans ces démarches.

 

 

Pourquoi réaliser une estimation immobilière

Il y a plusieurs raisons qui font qu’au cours d’une vie, vous soyez amenés à solliciter une estimation de votre bien immobilier.

 

Pour vendre son bien

Il s’agit de la principale raison qui amène les propriétaires à estimer leur bien immobilier. Sachant qu’en 2017, un appartement se gardait en moyenne 9 ans et 6 mois et une maison 10 ans et 4 mois, réaliser une estimation immobilière n’est donc pas si rare.

Avoir une valorisation de son bien immobilier engendre parfois de remettre en cause la vente d’un bien immobilier. En effet si la valeur actuelle est en baisse par rapport au moment de l’acquisition et ne permet plus de rembourser le capital restant dû sur un crédit, il est peut-être opportun de repousser le moment de la vente. Dans votre calcul, pensez bien également aux indemnités de remboursement anticipé, à intégrer dans le montant total à rembourser.

Il est donc important de faire attention à la valorisation de son bien si vous songez vendre.

 

Pour réaliser une démarche fiscale

La valorisation d’un bien immobilier peut également se faire pour des raisons fiscales :

  • La réalisation de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • La préparation de votre succession

 

En effet, la déclaration du patrimoine immobilier doit être faite sur l’IFI. Etant donné que cette déclaration est annuelle, il est indispensable d’avoir une valorisation régulière de votre bien immobilier.

Sachez qu’en cas de sous-estimation du bien, ou de déclaration incomplète, les déclarants sont sanctionnés par des intérêts de retard égaux à 0,20 % par mois de retard. Par contre une tolérance de 10% sur la valeur est permise, et ne fait pas l’objet de pénalités.

 

Si vous souhaitez préparer votre succession, par le biais d’une donation par exemple, une estimation immobilière sera également requise par l’office notarial. C’est elle qui permettra de déterminer le montant des frais de donation le cas échéant.

 

Pour racheter son crédit immobilier

Vous souhaitez bénéficier d’un taux de crédit plus avantageux que celui que vous avez actuellement ou bien vous souhaitez réaliser des aménagements dessus, alors il est très possible d’une estimation immobilière vous soit demandée.

Celle-ci permettra alors à la banque de connaître la valeur de votre bien. Dans le cas d’un rachat de crédit par une autre banque, généralement, celle-ci prévoit une « marge hypothécaire ». Il s’agit en fait de la différence entre le montant emprunté et la valeur de votre bien. Le plus souvent cette marge est de 20 à 30%. Suivant la conjoncture ou bien votre situation personnelle, cette marge peut être plus importante.

Il en est de même si vous faites un crédit relais, dans le cas de la vente de votre bien pour acheter un autre bien immobilier. La banque se basera sur la valeur de votre bien pour appliquer un coefficient et déterminer le montant prêté.

 

 

Les 4 composantes d’une estimation immobilière

 

Pour réaliser une estimation immobilière, on évalue les points forts et les points faibles du bien immobilier selon 4 grands critères :

  • Ses caractéristiques
  • Ses accessoires
  • Son environnement géographique
  • Le marché immobilier local

Chaque point faible va entraîner une décote de votre bien, tandis que chaque point fort permet une surcote. Celles-ci peuvent varier entre 10 et 30 % de la valeur globale du bien. Il est donc important de ne rien négliger.

 

Les caractéristiques intrinsèques de votre bien immobilier

Pour la réalisation d’une estimation, votre bien doit être examiné sous toutes les coutures :

  • Sa typologie : appartement ou maison la demande n’est pas la même. Il en est de même pour sa structure : maison de plein pied ou à étage, appartement classique ou duplex/triplex
  • Son style: la période de construction influe énormément sur le type du bien immobilier. Des biens réalisés dans les années 50, années 80 ou ces dernières années, n’auront pas le même style.
  • Sa surface habitable : pour les appartements c’est la loi Carrez qui va s’appliquer
  • Son nombre de pièces
  • Son agencement : dans l’ancien l’agencement a un impact important car il ne correspond plus forcément aux habitudes modernes. Des chambres en enfilade ou une grande entrée avec un petit salon peuvent se révéler être de vrais points faibles
  • Son état général : un bien aux standards actuels en termes d’électricité, gaz, chauffage ou décoration ne sera pas valorisé comme un bien nécessitant une rénovation totale ou partielle
  • Ses dépendances: la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’une cave, d’un garage, d’une dépendance, d’une piscine
  • Son terrain s’il s’agit d’une maison, avec notamment son agencement et le nombre surface constructible libre.
  • L’état de la copropriété, s’il s’agit d’un appartement, avec notamment l’estimation des futurs travaux (façades, couloirs, extérieurs, chauffage collectif …)
  • Ses diagnostics immobiliers, qui réalisent une synthèse des précédents critères au niveau législatif

 

A savoir que les surfaces annexes comptent dans la valorisation de votre bien. Elles sont généralement pondérées en fonction de leur type : 0,3 pour les sous-sol aménagés, combles aménageables ou bien balcon, tandis qu’une surface mansardée est sur du 0,5. Ces surfaces seront à multiplier par le prix au m² dans votre calcul pour avoir une estimation globale du prix de votre bien.

 

Les « éléments extérieurs »

Ces caractéristiques, si elles ne sont pas directement liées au bien, ont un impact directement sur sa valeur :

  • L’exposition: les biens orientés nord sont moins bien côtés, contrairement à ceux avec une double expo est/ouest qui sont très demandés
  • La vue: une décote peut intervenir s’il y une présence d’un vis-à-vis, impliquant une promiscuité si inférieure à 10 mètres ou une vue sur une cour intérieure sombre, tandis que la surcote pourra trouver une origine dans la présence d’une vue dégagée ou vue sur un monument réputé/jardin arboré
  • Les commodités: l’accès aux transports, la présence de petits commerces et d’écoles sont synonymes de surcote. Par contre la présence d’une route passante ou de commerces situés en rez-de-chaussée et ouverts tard engendrent des nuisances sonores et donc une décote.
  • L’étage: que ce soit pour un appartement ou une maison, les étages ont une vraie importance. Les maisons de plein pied sont surcotées par rapport aux maisons à étages. Par contre pour les appartements, c’est le contraire. Un bien situé en rez-de chaussée est moins bien coté qu’un autre en étage élevé. L’idéal étant bien évidemment le dernier étage car l’absence de voisins au-dessus est valorisée.

 

L’environnement de votre bien

Pour estimer au mieux un bien immobilier, l’environnement global de ce bien a également son importance. Il s’agit notamment de l’activité du quartier ou de la ville entière. Une ville en plein essor verra alors les prix immobiliers mieux valorisés.

Les éléments à prendre en compte sont la présence d’écoles, collèges, lycées, université, le niveau d’emploi, la présence des commerces, le nombre d’association, la qualité des moyens de transports (routes, autoroutes, pistes cyclables, transports en commun etc.), la proximité de la mer/lac/montagne …

 

Le marché de l’offre et de la demande

Dernier critère et non des moindres, celui du marché de l’offre et de la demande. Il s’agit d’un élément fondamental, car il va déterminer le prix final de vente, mais également le délai de vente du bien.

Il est souvent lié à la situation économique de la ville.

 

A ne pas oublier : L’estimation de votre bien n’est pas relative au prix auquel vous l’avez acheté, ni à celui du bien que vous souhaitez acheter ensuite grâce à sa vente !

 

 

Comment obtenir une estimation immobilière de son bien ?

L’avènement d’internet a révolutionné la façon d’estimer les biens immobiliers, mais les fondamentaux sont encore bien présents avec notamment le recours à des professionnels de l’immobilier.

 

Par comparaison avec d’autres biens en vente

La première façon d’avoir une estimation de son bien est de le comparer aux autres biens en vente. Pour avoir un élément de comparaison, l’idéal est de prendre le prix au m². Il faut par la suite appliquer les décotes et surcotes par rapport aux caractéristiques de votre bien.

Cela vous donnera une idée globale de l’estimation de votre bien. C’est idéal quand on veut se faire une idée globale.

 

L’estimation immobilière en ligne

Désormais de nombreux sites internet permettent d’avoir une appréciation globale de votre bien. L’estimation est réalisée en fonction des critères renseignés par vous.

L’estimation est réalisée à partir d’algorithmes puissants et d’une base de données très souvent importantes. Cela permet d’avoir une estimation un peu plus précise que par rapport à la méthode précédente. Toutefois attention à la justesse des éléments fournis. En tant que propriétaire, on a parfois tendance à ne pas être très réaliste dans les descriptions de son bien.

En ce qui concerne la tarification des estimations sur internet, la plupart du temps elles sont gratuites.

Voici une petite sélection de sites où vous pourrez réaliser la vôtre :

 

Auprès de la bible des notaires

Les notaires sont des référents habituels pour l’estimation des biens immobiliers, car les ventes passent effectivement par eux. Ils disposent ainsi d’une base de données fiables pour des prix de vente des biens, et pas la valeur de mise en vente. En effet, il peut y avoir des différences notables entre les deux …

En fait, c’est la base NOTAVIZ des Notaires qui enregistre le détail des ventes immobilières réalisées avec de nombreuses informations (typologie, nombre de pièces, prix, surface terrain, fourchette date de construction, garage, DPE, GES, nombre de niveaux, sous-sol). Il suffit alors de comparer son bien aux derniers vendus dans son secteur.

 

Auprès de l’administration fiscale

L’administration fiscale a mis en place en mai 2017 l’outil Patrim, conçu à partir de ses données.

Tout comme la base des notaires, il permet de connaître le prix de vente des biens immobiliers (logement ou terrain) qui correspondent à vos critères (type et superficie du bien, prix de vente, ratio prix / surface…). Au total ce sont 20 millions de transactions qui ont été répertoriées.

Attention, pour y accéder, il faut vous munir de vos identifiants fiscaux.

Les résultats de votre estimation sont alors totalement gratuits.

 

Auprès d’un agent immobilier de votre secteur

Il s’agit de méthode habituellement utilisée afin d’obtenir une bonne estimation immobilière. Attention, ce n’est pas la peine de contacter beaucoup d’agents immobiliers. Avec 3 estimations vous devriez avoir une évaluation qui correspond vraiment à la tendance du moment.

Leur estimation est souvent bien plus pointue que les précédentes car les agents immobiliers sont au cœur même du marché. Ils savent donc ce qui se vend actuellement, à quelle vitesse et à quel prix.

En ce qui concerne le coût, celui-ci peut varier entre 200 € et 1800 €, ou être gratuit si le bien est mis en vente avec eux.

 

L’agent immobilier fournit alors un rapport d’estimation immobilière, qui contient :

  • Le récapitulatif des caractéristiques du bien
  • Le détail de la méthode pour estimer le bien (comparative, locative, estimation « à dire d’expert », valeur de remplacement), il peut noter une seule estimation ou réaliser une fourchette en combinant plusieurs méthodes

 

Il ne s’agit pas d’un simple chiffre posé sur un papier !

D’après une étude de 2015 réalisée par Meilleurs Agents Pro, 2 agents immobiliers sur 3 fournissent aux vendeurs de bien immobilier un rapport complet. Pour certains cela peut aller de 4/5 pages à une vingtaine, avec de nombreuses illustrations et chiffrages. Souvent un mandat de vente étant à la clé, les agents immobiliers rendent généralement rapidement ce document.

 

Pour réaliser son étude, l’agent immobilier a besoin de documents précis : titre de propriété, docs relatifs à la construction, les diagnostics techniques immobiliers, les factures des derniers gros travaux, les devis pour des travaux envisagés (électricité, isolation, chauffage, terrasse etc …)

Ensuite il réalise une visite du bien. Suivant la taille du bien, il faut prévoir entre 30 minutes et 2 heures, car il peut avoir pas mal de questions à poser.

 

 

L’intérêt d’avoir une estimation immobilière juste

Il existe trois grandes raisons de vouloir une bonne valorisation de son bien : on souhaite le vendre, on veut racheter son crédit et on veut préparer sa succession.

 

En cas de vente

Une évaluation juste vous permet alors :

  • D’avoir suffisamment de visites. En effet, en cas de surcote peu d’acheteurs feront le déplacement. Pour rappel, les détails de vente d’un bien sont de 82 jours en région francilienne et 90 jours en province.
  • De concrétiser les visites rapidement, car au bon prix les acheteurs potentiels qui ne scruteront à la loupe le bien pour faire baisser le prix
  • Ne pas perdre une partie de la revalorisation de votre bien, si vous estimez trop bas votre bien

 

En cas de rachat de crédit

Sous-estimée, la valorisation de votre bien entrainera une enveloppe crédit correspondant moins importante. Cela pourrait donc avoir une incidence financière importante (réaliser un apport plus important, avoir des mensualités plus élevées …).

Sur-estimée, vous aurez tendance à emprunter plus que nécessaire et donc payer plus que nécessaire, mais aussi en cas de nécessité de vendre vous pourrez vous retrouver face à un souci de crédit à rembourser plus élevé que la valeur de votre bien.

 

En cas de succession

Un bien mal évalué risque de désavantager ou avantager certains héritiers, et engendrer à terme des conflits. Il est donc nécessaire d’obtenir une valorisation juste afin de maintenir la paix au sein de la famille.

 

 

En conclusion, nos conseils pour avoir une bonne estimation immobilière

 

Etre précis dans le détail concernant son bien

Il est important d’être objectif et dire adieu à l’affectif par rapport à son bien.

 

S’orienter vers des professionnels de l’immobilier

Agents immobiliers ou notaires, ils sont les mieux placés pour une étude précise et rigoureuse

 

Comparer votre bien avec les autres en tenant compte du prix au m²

 

Penser au seuil psychologique

Notamment si l’objet final de l’estimation est la vente de votre bien. 299.000 € au lieu de 300.000 €