gestion locative

L’essentiel de la gestion locative

Futur bailleur ou bailleur de longue date, vous souhaitez réviser vos connaissances en gestion locative ?

La Gestion En Ligne vous a préparé un article complet avec de nombreuses références à jour, afin de maîtriser l’indispensable pour gérer, ou faire gérer, votre immobilier locatif. En effet, la location, ça ne s’improvise pas et cela nécessite d’avoir de solides bases.

 

 

Les missions du gestionnaire immobilier

Le gestionnaire immobilier va être chargé de s’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier. S’il s’agit d’un tiers, vous aurez alors à lui transmettre le droit de s’en occuper par le biais d’un mandat de gestion. Il pourra alors légalement exercer sa mission.

 

Définition de la gestion locative

C’est l’ensemble des tâches administratives qui incombe à la gestion d’un bien immobilier. Cela va de la recherche d’un locataire, jusqu’à la finalisation de son départ :

  • Mise en location du bien immobilier avec la publicité du bien, la gestion des demandes de locataires potentiels, l’organisation des visites et l’étude des dossiers des candidats à la location
  • Prise en charge du dossier de location avec la rédaction du contrat, la réalisation de l’état des lieux et la mise en place des garanties et assurances
  • Gestion du loyer et des charges, avec leur calcul, l’appel de fond, les relances, le paiement des charges au syndic
  • Gestion technique, pour tout ce qui est travaux et entretien du bien immobilier
  • Procédure de départ du locataire, avec l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie

Il existe 3 types de gestion locative :

  • La gestion locative seul
  • La gestion locative déléguée
  • La gestion locative semi déléguée

La gestion locative seul

Il s’agit là d’une gestion réalisée entièrement par vous, bailleur. Vous serez donc en charge de l’intégralité des cinq points énumérés plus haut. L’intérêt est la bonne connaissance du bien immobilier et un coût maîtrisé pour sa gestion. Par contre, les difficultés les plus souvent rencontrées concernent le temps passé, ainsi que l’absence de connaissances et de mises à jour des notions juridiques et comptables.

La gestion locative déléguée

Il s’agit au contraire de laisser l’intégralité de la gestion du bien à un gestionnaire immobilier, qui vous rendra alors compte des événements concernant votre bien immobilier. L’intérêt de la gestion locative déléguée est la tranquillité d’esprit et le temps économisé. Par contre, il faudra tenir compte du coût de la prestation.

La gestion locative semi déléguée

C’est un compromis entre les deux précédents types de location. Elle permet alors de répartir la gestion administrative et la gestion technique, entre un gestionnaire immobilier comme La Gestion En Ligne, et un bailleur comme vous. Vous continuez ainsi à maîtriser ce qu’il se passe sur votre bien, tout en limitant le coût financier.

Les différents types de gestion locative

 

Définition du mandat de gestion

Un mandat de gestion est un contrat qui va lier un bailleur, en l’occurrence vous, avec un professionnel de l’immobilier. C’est le mandat qui va énumérer l’ensemble des obligations des deux parties dans le cadre de la gestion locative d’un bien immobilier. Sa rédaction doit être la plus exhaustive possible afin de ne laisser aucune zone d’ombre et que chacune des parties puissent savoir exactement à quoi s’attendre en termes de mission, de coût et de mise en place.

Tout savoir sur le mandat de gestion

Mais il se peut aussi que vous soyez amené à résilier votre mandat de gestion. Les démarches devront se faire par recommandé avec accusé réception, et se dérouler à deux moments précis : l’échéance prévue au contrat ou bien la vente du bien immobilier.

Comment résilier un mandat de gestion locative

 

Que fait un gestionnaire immobilier ?

Les missions d’un gestionnaire immobilier dépendent de votre situation.

Vous êtes votre propre gestionnaire immobilier

Dans ce cas, vous aurez l’intégralité des missions énumérées plus haut, qui vont donc de la recherche d’un locataire jusqu’à la finalisation de son départ de votre bien immobilier.

Vous avez mandaté un gestionnaire immobilier

Dans ce cas, votre gestionnaire immobilier devra réaliser les missions attribuées par le mandat de gestion locative que vous aurez signé ensemble. S’agissant d’un contrat librement rédigé, vous êtes donc libres de moduler les éléments qui vous paraissent importants à déléguer, que ce soit parce que vous ne disposez pas de temps suffisant pour les assurer, ou bien parce que vous ne disposez pas des connaissances administratives et juridiques à jour pour mener à bien la gestion locative de votre investissement locatif.

 

Comment choisir votre gestionnaire immobilier ?

Que ce soit par le biais d’une grande enseigne nationale, d’une agence de quartier ou bien d’une agence connectée, comme La Gestion En Ligne, voici les éléments à retenir :

  • Vérifier la correspondance entre les offres proposées et vos besoins
  • Comparer les tarifs, à services équivalents
  • Consulter les avis vérifiés des clients
  • Ne pas hésiter à les interroger par téléphone ou par mail pour vérifier la pertinence des réponses apportées
  • Vérifier la possession d’une carte professionnelle
  • Regarder l’ancienneté de l’entreprise

Comparatif des différentes offres

 

Les frais de location

Si les frais de gestion locative dépendent des prestations réalisées d’une enseigne à l’autre, pour ce qui est des frais de location, ceux-ci sont régis légalement depuis la loi Alur.

Les frais de location étaient auparavant librement fixés et répartis par moitié entre locataire et bailleur, souvent l’équivalent d’un mois de loyer. Désormais, pour les résidences principales, les frais de location pour les locataires sont limités de 8 à 12€/m², et le bailleur doit au minimum payer la même somme. Il n’existe par contre pas de maximum.

L’évolution des frais de location avec la loi Alur

 

La gestion des loyers

On a trop tendance à penser que la gestion des loyers est une tâche simple à faire, mais en tant que bailleur on peut vite se heurter à des soucis, sans compter la nécessaire actualisation des obligations légales.

 

Le loyer

Une fois le loyer déterminé et indiqué dans le bail, il faut réaliser l’appel à loyer chaque mois en précisant son montant, celui des charges, l’échéance de paiement, et le cas échéant le solde antérieur impayé.

Une fois la somme reçue entièrement et identifiée, la quittance de loyer devra être remise au locataire. C’est elle qui fait preuve de l’intégralité de paiement du loyer.

Si vous l’avez bien prévu dans le contrat de bail, vous pourrez alors procéder à l’indexation du loyer en fonction de l’IRL, indice publié de manière trimestrielle par l’INSEE.

Comment calculer la hausse du loyer

 

Les charges locatives

Autrement appelées charges récupérables, il s’agit de l’ensemble des dépenses que vous pouvez imputer à votre locataire. Il s’agit de dépenses pour l’entretien d’un immeuble collectif, comme l’eau froide, l’ascenseur, les espaces extérieurs etc … Ces charges font l’objet d’une provision mensuelle, à estimer au plus juste pour éviter les déconvenues ultérieures, lors de l’apurement annuel. Leur calcul doit donc être réalisé avec le plus grand soin, car il s’agit souvent d’une source de conflit entre bailleur et locataire.

L’apurement des charges locatives

 

La gestion des impayés

La gestion locative comprend également la gestion des impayés, que ce soit celle du loyer, des charges ou bien des deux. L’impayé est une clause résolutoire du bail d’habitation. Mais avant d’aller jusque-là, il est préférable de réaliser des relances en tenant compte de la législation et faire jouer le cas échéant l’assurance loyers impayés.

Il s’agit donc d’une phase où les connaissances juridiques et la ténacité doivent être deux qualités du bailleur, ou bien de son gestionnaire immobilier.

Que se passe t’il en cas de retard ou d’impayé ?

 

Bailleur, locataire, quelles obligations ?

La gestion locative dispose d’un cadre légal bien établi où chaque partie a des droits et des devoirs, mais il arrive parfois qu’un litige locatif apparaisse et l’intervention d’un tiers est alors nécessaire.

 

Les obligations du locataire

 

En ce qui concerne le respect des obligations générales

Plusieurs obligations incombent au locataire dans le cadre de la location de sa résidence principale.

La première obligation à laquelle on pense est bien évidemment le paiement du loyer en temps et en heure. Mais il ne s’agit pas de la seule obligation. Le locataire doit également veiller à bien assurer le bien qu’il occupe. Il doit pour cela souscrire une assurance multirisque et en fournir l’attestation de manière annuelle au bailleur.

Le contrôle des obligations du locataire

La sous-location fait également partie des éléments autorisés ou pas pour le locataire. Cette autorisation, ou interdiction, doit être mentionnée dans le bail.

Sous-location illégale de mon locataire, que dois-je faire ?

Et le dernier point auquel votre locataire devra se plier dans le cadre de sa location, c’est de veiller au bon respect des règles de voisinage afin d’éviter tout trouble, que la location se fasse dans un logement individuel ou collectif. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation de son bail pour motif réel et sérieux.

Trouble de voisinage

En ce qui concerne le bien mis à disposition

Dans le cadre de sa location, votre locataire devra veiller à l’entretien du bien en bon père de famille

  • Il devra veiller au bon entretien de sa chaudière à gaz individuelle et fournir annuellement une attestation d’entretien.
  • Il devra réaliser un entretien général de toutes les pièces et équipements du logement (cf. Les réparations locatives, pièce par pièce). Pour les éléments cassés de son fait, il devra alors les faire réparer à ses frais.
  • En cas de dégâts des eaux, il devra alors rapidement faire le nécessaire à savoir contacter son assurance pour déclarer le sinistre et gérer au plus vite les causes du dégât afin de lancer la procédure pour la réparation du sinistre. (cf. Dégât des eaux).

 

 

Les obligations du bailleur

 

En ce qui concerne le respect des obligations générales

Tout comme votre locataire, en tant que bailleur, vous vous devez d’assurer votre bien, mais d’une manière différente de la sienne, avec une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), afin de vous assurer contre les risques qui vous incombent, que ce soit en copropriété ou bien en maison individuelle.

Assurance propriétaire non occupant : mode d’emploi

Dans certains cas, le bailleur doit également se plier à certaines obligations concernant le loyer. Suivant la zone géographique, il peut s’agir de se conformer aux règles de l’encadrement des loyers ou bien suivant la méthode d’investissement, notamment en cas d’investissement en Loi Pinel. Il est donc impératif de louer selon le loyer en vigueur.

 

En ce qui concerne le bien mis à disposition

Mais surtout en cas de bailleur, vous avez un certain nombre d’obligations relatives à votre bien immobiliers :

  • Réaliser avant la mise en location de l’intégralité des diagnostics immobiliers en vigueur pour la location. C’est ce qui permettra au locataire de connaître l’état général du bien qui est mis à sa disposition, mais aussi de ses coûts futurs en matière de consommation énergétique (cf. les diagnostics immobiliers pour la location).
  • Fournir un détecteur de fumée, afin de veiller à la sécurité de votre locataire (cf. le détecteur de fumée).
  • Proposer un bien décent, à la fois sur l’état général, mais aussi l’équipement, voire le mobilier s’il s’agit d’un logement meublé (cf. Logement décent, que dit la loi de 89 ?)
  • Faire réaliser des travaux ou des réparations selon la typologie (cf. Les réparations locatives, pièce par pièce).

 

 

Et en cas de litige locatif ?

Malgré toutes les dispositions prises par le législateur, vous vous heurtez à un litige ? Si la discussion ne peut aboutir, le recours à un tiers peut parfois débloquer la situation avant d’arriver en justice. Cela permet souvent d’arriver à un résultat plus rapide, et plus intéressant pour les deux parties.

Que faire en cas de litige locatif ?

 

 

Bref, la gestion locative est un domaine très réglementé, afin de protéger les deux parties afin de permettre leur tranquillité respective. Elle nécessite par contre de bonnes connaissances, qui sont régulièrement à mettre à jour.

Share This