Les 8 erreurs les plus courantes lors d’une rédaction de bail

Vous avez trouvé un locataire et souhaitez rédiger vous-même le bail de location ?

Attention, La Gestion en Ligne vous indique les 8 erreurs les plus courantes lors d’une rédaction de bail. Une négligence est vite arrivée !

1 – Se tromper dans la surface du bien à louer

Sur un bail, c’est la surface habitable qui est à indiquer et non pas surface au sol.

La surface habitable comprend la surface de plancher moins les surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Ne sont pas comptés non plus les terrasses et balcons, les sous-sols, les combles non aménagés, les greniers, réserves, remises et vérandas.

Le bail ne doit donc pas indiquer la surface privative (loi Carrez), celle-ci n’intervenant qu’en cas de vente du bien en copropriété.

Les risques encourus ?

En cas de différence supérieure à 5% de la surface indiquée sur le bail, votre locataire sera en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

2 – Ne pas distinguer le loyer et les charges

Tout bail ne doit pas indiquer le bail charges comprises. Les montants du loyer et des charges récupérables par le bailleur doivent être bien distincts.

3 – Sous-estimer les charges locatives

Indiquer des charges locatives bien en-deçà de la réalité, afin de rendre votre bien financièrement plus intéressant, n’est pas autorisé. Cela entraîne une minoration des versements mensuels de votre locataire, et au moment de la régularisation la somme risque d’être trop importante pour lui.

Les risques encourus ?

En décembre 2018, la Cour d’appel de Toulouse a condamné un agent immobilier à une indemnité de 1.000 € à un locataire qui avait vu tripler ses charges (références : 3e ch., 13 déc. 2018, n° 18/02495).

4 – Se tromper dans le plafond du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est une erreur classique pour tout nouveau bailleur. Celui-ci dépend de la nature du bien loué :

• Bien vide: un mois de loyer hors charges (Article 22 de la loi n°89-462 du juillet 1989)
• Bien meublé: deux mois de loyer hors charges (Article 25-6 de la loi n°89-462 du juillet 1989)

5 – Ne pas utiliser le modèle type de la loi Alur

Depuis le 1^er août 2015, toute location de logement ayant pour objet la résidence principale du locataire doit utiliser le modèle réglementaire imposé par la loi Alur (Décret 2015-587 du 29 mai 2015). Ne pas l’utiliser serait une grave erreur.

Ce contrat type contient un certain nombre d’éléments obligatoires en termes de clauses et de documents à fournir.

La désignation des parties

Il s’agit des informations relatives au bailleur, au mandataire le cas échéant et le locataire.

L’objet du contrat

Cette partie est consacrée au logement : sa description, sa destination (habitation ou mixte habitation et professionnel), les dépendances à usage privatif du locataire et celles à usage commun. Il est également question, le cas échéant, de l’accès aux technologies de l’information et communication.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

A noter qu’en absence de proposition de nouvellement du contrat de bail, celui-ci est automatiquement reconduit pour une durée de 3 ou 6 ans et ceci dans les mêmes conditions qu’initialement.

Les conditions financières

Cette clause régit les paiements à intervenir entre votre locataire et vous : le loyer, ses modalités de révision, les charges récupérables ainsi que les modalités de paiement.

Les travaux

Qu’il s’agisse de travaux de manière à rendre décent le logement, de travaux d’amélioration réalisés en cours de bail par le propriétaire entrainant une majoration du loyer ou bien de travaux entrepris par le locataire amenant une diminution du loyer ou dédommagement, ces éléments devront être indiqués dans cette partie.

Les garanties

Il y est question du montant du dépôt de garantie à fournir lors de l’entrée dans le logement.

La clause de solidarité

Celle-ci n’est valable qu’en cas de pluralité de locataires.

Clause résolutoire

Cette clause répertorie tous les cas de résiliation de plein droit du contrat. Toute infraction constatée pourra entraîner la fin du bail de location.

Honoraires de location

Ce sont les honoraires dus au professionnel de l’immobilier, le cas échéant.

Annexes

Les annexes au contrat de bail sont souvent nombreuses et volumineuses.

L’extrait du règlement

Il s’agit de la partie du règlement intérieur qui concerne non seulement la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges, afin de permettre leur répartition, mais aussi les éléments qui peuvent être source de conflits avec les autres occupants de la copropriété s’il y a une appropriation des parties communes.

Le dossier de diagnostic technique

A savoir que le dossier de diagnostic technique doit comprendre :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est à réaliser obligatoirement par un diagnostiqueur professionnel (pour retrouver la liste : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action)
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• L’état sur les risques technologiques et naturels (ERNMT)
• L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
• L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

L’état des lieux du logement

Et,le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location et les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables

Et dernier élément à ne pas oublier : la date de signature du bail !

Les risques encourus ?

Suivant les éléments oubliés ou mal rédigés, vous encourrez du départ de votre locataire sans préavis jusqu’à la nullité du contrat de location.

6 – Ne pas réaliser autant d’exemplaires du bail que de parties en présence

Comme dans tout contrat, tous les signataires doivent repartir avec leur exemplaire : bailleur, locataire, colocataires et garants.

Pour ces derniers, s’il n’est pas nécessaire pour eux de signer le bail, en revanche ils doivent absolument remplir et signer leur acte de caution, et avoir une copie du bail.

Les risques encourus pour l’absence de copie du bail aux garants ?

Son absence peut remettre en question leur cautionnement.

7 – Ne pas énumérer correctement tout l’équipement d’un appartement meublé

Si la loi 89 de 1986 oblige la location uniquement de logement décent, pour les meublés il y a une obligation supplémentaire d’équiper suffisamment le logement. (plus de détails sur notre article dédié aux logements décents)

Mais il ne faut pas seulement bien équiper son logement meublé, il faut également bien mentionner tous les éléments.

Les risques encourus ?

Il s’agit à la fois d’une requalification en location vide du logement ou bien de litiges au moment du départ du locataire.

8 – Indiquer des clauses abusives

Il y en a de toute sortes : rédaction d’un bail payant par un particulier, interdiction de visites pour le locataire, l’interdiction de détention d’animaux domestiques ou l’obligation de faire visiter le bien dans le but d’une relocation en dehors des conditions légales. Ces clauses abusives sont énumérées dans l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Voir aussi : Clauses interdites dans un contrat de location

Volontaires ou involontaires, ces erreurs les plus courantes peuvent ainsi engendrer de nombreuses conséquences non négligeables pouvant aller de la modification du montant du loyer à la nullité du contrat, sources de pertes de temps, mais également de pertes financières.

Aussi, pour éviter un bail mal rédigé, nous proposons la rédaction de vos contrats de location et des actes de caution dans le cadre de votre gestion locative