Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers sera mis en place le 1er août 2015 à Paris suite au décret d’application paru le vendredi 12 juin 2015. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014 prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers qui viendra se substituer progressivement (au fur et à mesure des mises en place) au blocage des loyers antérieur puisque ce sont les mêmes communes qui sont concernées.

Un peu d’histoire

L’encadrement des loyers n’est pas une idée neuve : il a été décrété en 1914 pour perdurer jusqu’en 1948.

La rentabilité locative est alors devenue proche de zéro, avec un double effet :
– Une faiblesse de la construction après guerre (moins de 100 000 logements par an entre les deux guerres).
– Une baisse de la qualité des logements construits.

Les investisseurs sont en effet peu réceptifs à l’interventionnisme de l’état qu’ils jugent excessif dans leurs affaires. Par ailleurs, les contraintes pesant sur la rentabilité impactent directement la qualité de la construction.

Constatant les méfaits du blocage antérieur, la fameuse loi de 48 est entrée en vigueur. Cette loi n’est pas allée au bout de la logique de libéralisation des loyers : les loyers des logements anciens sont restés bloqués et ceux des logements neufs ont été libérés.
Compte tenu de la transmissibilité des baux (désormais supprimée), certains logements sont encore sous ce régime. La loi prévoyant un mécanisme de révision totalement déconnecté du marché, ces loyers sont désormais très faibles.

A partir de 1982, avec des variantes (loi Quillot en 1982, Mehaignerie en 1988, Mermaz en 1989), la situation est globalement la suivante :
– Révision du loyer en cours de bail et à son renouvellement encadrė
– Loyer des nouvelles locations : Encadrė jusqu’en 1997 et Libre depuis l’été 1997

C’est dans ce contexte, sous la pression d’une forte demande de protection du locataire et constatant le poids croissant du taux d’effort des ménages pour se loger (dans certaines zones), que Mme Duflot a légiféré en deux temps successifs.

Blocage des loyers

Depuis le 1er août 2012 et jusqu’au 31 juillet 2014, les loyers de relocation des logements loués vides sont bloqués à l’évolution de l’indice IRL par rapport au locataire sortant.

A partir du 1er août 2014 (mise en oeuvre partielle de la li ALUR), cette mesure s’applique également aux logements meublés. Ce blocage concerne les zones identifiées comme tendues, c’est à dire avec un demande locative supérieure à l’offre. En dehors de ces zones, la fixation des loyers reste libre.

28 agglomérations regroupant environ 1 200 communes sont concernées. Il s’agit des agglomérations et communes dans lesquelles est appliquée une taxe sur les logements vacants.

On peut néanmoins s’exonérer de ce blocage sous certaines conditions :
– Réalisation de travaux d’un montant supérieur à une annuité de loyer dans les six derniers mois : fixation libre du montant du loyer de relocation
– Réalisation de travaux de plus d’une demie annuité de loyer en travaux (logement et éventuellement parties communes d’immeuble) depuis le début du dernier bail : on peut alors augmenter le nouveau loyer de 15 % du montant des travaux.
– Loyer manifestement sous-évaluė : augmentation possible de la moitié de la différence entre le dernier loyer et les loyers habituellement constatés pour des logements comparables dans le même secteur

Soulignons que, dans une étude de l’OCDE publiée en 2011 : 

Elle énonce un jugement sans appel sur les expériences passées de contrôle des loyers qui mérite d’être cité in extenso : « L’imposition de loyers artificiellement bas réduit la quantité et la qualité des logements disponibles : elle crée une demande excessive à ces conditions avantageuses, décourage les nouvelles constructions, retarde l’entretien nécessaire du parc existant, nourrit des pratiques du marché noir et favorise la corruption. »

Encadrement des loyers (loi Alur)

Les logements concernés sont les logements vides mais également les logements meubles.
Dans un premier temps, l’encadrement sera appliqué à Paris intra-muros, le 1er aout 2015. En effet, cette mesure est complexe à mettre en oeuvre :
– Agrément d’un observatoire des loyers (OLAP à Paris) par le Ministère du Logement.
– Transmission des statistiques des Professionnels à l’observatoire
– Transmission des données statistiques par l’Observatoire au Préfet
– Fixation des loyers de référence par le Préfet

Les nouveaux loyers encadrés deviendront obligatoires pour les baux conclus à compter de cette fixation.
Fonctionnement de l’encadrement des loyers :
– Chaque année, le Préfet fixe par arrêté un loyer de référence exprimé par prix au m² de surface habitable par type de logement et par secteur géographique, sur proposition de l’Observatoire des Loyers : http://www.observatoire-des-loyers.fr/.
– Le loyer de location ne peut être supérieur au loyer de référence majoré de 20 %.
– Pour des logements “exceptionnels”, un complément de loyer pourra être demandé en sus du loyer majoré (décret toujours en attente). Ce complément de loyer sera toutefois contestable par le locataire dans les 3 mois de la signature du bail…

Enfin, soulignons que, dans une étude publiée en 2011, l’OCDE énonce un jugement sans appel sur les expériences passées de contrôle des loyers qui mérite d’être cité in extenso : « L’imposition de loyers artificiellement bas réduit la quantité et la qualité des logements disponibles : elle crée une demande excessive à ces conditions avantageuses, décourage les nouvelles constructions, retarde l’entretien nécessaire du parc existant, nourrit des pratiques du marché noir et favorise la corruption. »

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