L'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers

 

L’encadrement des loyers à Lille a fait son retour le 1er mars 2020. Désormais les villes de Lille, Lomme et Hellemmes doivent s’y soumettre depuis le décret du 22 janvier 2020, quand Paris y est soumis depuis le 1er juillet 2019.

L’idée de l’encadrement des loyers a eu un historique quelque peu mouvementé. Dans son histoire récente, des annulations et des remises en place du dispositif ont pu frustrer les bailleurs, mais la première mise en place de cette idée date en réalité de 1914 !

Lille rejoint donc Paris. Mais savez-vous comment déterminer un loyer dans le cadre de cette nouvelle législation ? N’y a-t-il pas une solution pour fixer un loyer qui corresponde vraiment au prix de votre bien ? Quelles sont les sanctions encourues pour les bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement des loyers ?

La Gestion en Ligne vous explique tout en détails.
 
Sommaire

 

Encadrement des loyers : L’historique

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Dans un contexte de hausse constante des loyers, l’encadrement des loyers a vu le jour à Paris. Mais pour quels résultats au final ?
 

L’historique à Paris

Comme à Lille, la mise en place de l’encadrement du loyer a été chaotique. Appliqué en 2015, puis annulé en 2017, l’encadrement des loyers à Paris est de nouveau applicable pour les baux signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019.
 

Les résultats à Paris

À l’heure actuelle, il n’existe pas d’étude officielle concernant la version 2019 de l’encadrement des loyers. Les Echos ont cependant fait une enquête entre mai 2019 et septembre 2019 sur la proportion de nouveaux loyers hors cadre. Il en est ressorti que de 31 % avant application de la loi, leur nombre a diminué à 27% deux mois après la nouvelle législation.

Concernant les montants des loyers, selon des sites de petites annonces, une baisse de 2 à 3% aurait été remarquée sur les petites surfaces. Attention, celle-ci n’a pas été directement imputable à la nouvelle législation, mais plus à un effet saisonnier.

Juste un effet d’annonce ? C’est en effet ce qu’il ressort d’une étude réalisée suite au précédent encadrement : 26 % des nouveaux loyers étaient au-delà du plafond de loyer majoré. Les logements hors la loi étaient ceux de petite surface : studio, chambre de service et T1.
 

Un encadrement étendu à Lille : pourquoi ?

Tout comme à Paris, se loger est un vrai budget. Lille est la 3ème ville la plus chère de France en termes de loyer avec une hausse des loyers privés de 70 % entre 2000 et 2012. C’est dans ces conditions que l’encadrement de loyers à Lille avait été voulu dès 2017.
 

Prévisions pour le futur

Il n’est pas impossible que d’autres grandes agglomérations comme celles de Lyon ou d’Aix-Marseille leur emboîtent le pas, comme le permet la loi ELAN.
 
 

Comment déterminer mon loyer ?

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Pour tout nouveau bail ou tout bail renouvelé, le montant du loyer de base doit impérativement se trouver dans la fourchette située entre le loyer minoré et le loyer majoré, eux-mêmes calculés en fonction du loyer de référence.
 

Comment le loyer de référence est-il déterminé ?

Le loyer est fixé en fonction du loyer médian, par rapport aux loyers constatés par type de logement et par secteur géographique.

Comment établir et déterminer le bon niveau de loyer ?
 

Comment trouver mon loyer de référence ?

Pour Lille, il est librement disponible sur le site “Encadrement des loyers à Lille”.

Pour Paris, il est librement disponible sur le site “Encadrement des loyers à Paris”.

La recherche se fait d’abord par type de logement (meublé ou non), nombre de pièces, année de construction, puis le secteur en fonction de l’adresse.
 

Le loyer de référence majoré : comment est-il déterminé ?

Il se calcule simplement en ajoutant 20% au loyer de référence.
 
 

Est-il possible de contourner l’encadrement des loyers ?

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Sont concernés tous les baux signés à partir du 1er mars 2020 pour Lille et à partir du 1er juillet 2019 pour Paris, soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou au bail mobilité, pour les logements à usage de résidence principale, meublés ou non.

Il existe donc deux moyens de contourner cet encadrement du loyer :

  • Louer en tant que résidence secondaire, en saisonnier ou bien via un bail de logement de fonction
  • Appliquer un complément de loyer

Définition du complément de loyer

Pour la Loi ELAN, « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.»

Il s’agit donc d’une plus-value apportée par les prestations d’un logement par rapport aux autres logements, et qui donne droit à une compensation financière.
 

Quels éléments peuvent justifier un complément ?

Ne cherchez pas d’éléments précis, la loi ne les indique pas. Ils doivent cependant apporter une vraie plus-value à votre bien par rapport aux autres biens du quartier ayant les mêmes caractéristiques (surface, date de construction et type de location). Par exemple :

  • Une vue imprenable
  • Une place de parking dans un quartier où il n’y a pas d’immeubles avec parking
  • Un duplex
  • Des équipements high-tech pour un appartement meublé

Un appartement à moulures et belle cheminée en marbre dans un quartier avec des appartements présentant ces mêmes caractéristiques ne sera donc pas susceptible de faire l’objet d’un complément de loyer.
 

Les limites du complément de loyer

Ces caractéristiques de confort ne doivent pas donner lieu à une récupération des charges par le bailleur, comme :

  • La présence d’un gardien ou d’un ascenseur
  • L’existence d’une piscine

Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

La loi ELAN indique que le locataire peut contester ce complément dans les trois premiers mois du bail. Son recours devra être réalisé auprès de la commission départementale de conciliation, sauf s’il s’agit d’un bail mobilité.

C’est au bailleur de justifier les caractéristiques du complément de loyer par rapport aux autres biens.

S’il y a conciliation entre le bailleur et le locataire, le loyer convenu entre les parties sera applicable, complément de loyer compris ou non.

S’il n’y a pas de conciliation, le locataire pourra se pourvoir en justice dans un délai de trois mois suivant la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation.

Cependant qu’il y ait conciliation ou décision de justice, le loyer indiqué par l’une ou l’autre des décisions sera applicable dès la prise d’effet du bail.
 
 

Les sanctions prévues en cas de non respect de l’encadrement des loyers

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Si les dispositions de la loi ELAN ne sont pas respectées, un représentant de l’Etat peut dans un premier temps mettre en demeure le bailleur de se mettre en conformité avec la loi, puis dans un deuxième temps procéder à des sanctions le cas échéant.

Les sanctions prévues peuvent être de trois ordres :

  • Une baisse du loyer ordonné par le préfet avec remboursement du trop-perçu au locataire
  • Une amende en cas de refus de baisser le loyer, qui pourra aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
  • Une saisine du tribunal pour diminuer le loyer

 

Le loyer d’un bail antérieur à la mise en place de l’encadrement des loyers peut-il être modifié ?

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En cours de bail, rien ne change. La législation de l’encadrement des loyers entre en vigueur uniquement lors de la signature d’un nouveau bail, sans rétroactivité possible.

Pour rappel, l’encadrement s’applique pour les baux signés :

  • À partir du 1er juillet 2019 pour Paris
  • À partir du 1er mars 2020 pour Lille

Puis-je réévaluer mon loyer s’il est inférieur au loyer de référence majoré ?

Le loyer étant bloqué entre deux locations dans les zones tendues telles que Lille ou Paris, la réévaluation n’est pas possible sous cet angle.

C’est cependant possible sous deux conditions :

Exemple : un appartement est loué 500€/mois. Le propriétaire réalise 4000 € de travaux. L’augmentation annuelle du loyer pourra être de 600 € (4.000 x 15%), soit porter de 500 à 550 € le montant du loyer mensuel.
 

Dois-je baisser mon loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré ?

Si le bail est en cours depuis une date antérieure à la mise en place de l’encadrement des loyers, vous n’avez pas à modifier le montant. Cependant, dans le cas d’une relocation, le loyer doit être revu à la baisse pour se conformer à l’encadrement.

La seule solution pour garder le niveau de loyer pratiqué pour votre bien dans le cas où il dépasse la limite de l’encadrement, vous pouvez éventuellement tenter de justifier un complément de loyer tout en alignant le loyer de base au loyer de référence majoré.
 
 

En conclusion

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L’encadrement des loyers à Lille et à Paris semble cette fois-ci bien installé, et de plus couplé à l’encadrement à la relocation comme dans les 28 autres agglomérations de la zone tendue. Compte tenu de l’historique mouvementé de l’idée d’un encadrement des loyers, nous ne sommes cependant pas à l’abri d’un revirement de situation.

En cas de doutes, contactez nos équipes de La Gestion en Ligne qui sauront vous guider !