Encadrement loyers Pays Basque : guide complet pour les bailleurs

Depuis novembre 2024, l’encadrement des loyers au Pays Basque est officiellement entré en vigueur dans plusieurs communes du littoral du sud-ouest de la France. Cette mesure, mise en place pour répondre à la tension croissante sur le marché locatif local, impacte directement les propriétaires bailleurs, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées à usage de résidence principale.

Pas de nouveauté pour ces villes du sud-ouest, le principe mis en place reste le même que pour les autres agglomérations qui testent le dispositif.

En tant que bailleur, vous avez tout intérêt à comprendre le fonctionnement précis de ce dispositif, ses règles spécifiques au Pays Basque, et surtout les bonnes pratiques à adopter pour déterminer le loyer de votre bien et rester en conformité, tout en sécurisant vos revenus locatifs.

Dans cet article, l’équipe de La Gestion en Ligne, spécialiste de la gestion locative partout en France, vous propose un tour d’horizon complet :

1. Le principe de l’encadrement des loyers : cadre légal, zones concernées, loyers de référence
2. Les raisons de la mise en place de ce dispositif
3. Les spécificités au Pays Basque : communes touchées, dates d’application, modalités précises
4. Les obligations et conseils pratiques pour les bailleurs : baux, compléments de loyer, erreurs à éviter
5. Nos recommandations professionnelles pour gérer au mieux vos biens dans ce nouveau contexte
6.  Une FAQ complète pour répondre à toutes vos questions les plus courantes

Principe de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui vise à contenir la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu.

Si vous gérez seul votre bien, en tant que bailleur, vous devez bien comprendre précisément ce cadre légal pour sécuriser vos pratiques et éviter toute sanction.

Par contre, si vous déléguez la gestion locative, c’est votre gestionnaire locatif qui s’en chargera. Néanmoins, il est important de connaître le mécanisme de ce dispositif.

Dans cette partie, nous allons revenir sur les bases :

• Définition de l’encadrement des loyers
• Les types de logements concernés
• La fixation des loyers plafonds

Ces points vous permettront de mieux appréhender les règles à suivre, que vous soyez propriétaire d’un bien vide ou meublé destiné à la location.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place dans le cadre de la loi ELAN, avec une double limitation du loyer par :

• Un loyer minimum
• Un loyer maximum

Il s’applique alors :

• Lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail
• Dans certaines zones tendues, où la demande locative est forte et les prix risquent de devenir excessifs.

Concrètement, cela signifie que vous, en tant que bailleur, ne pouvez pas fixer librement votre loyer au-delà d’un certain seuil. Ce seuil est défini à partir de loyers de référence, calculés par un observatoire local sur la base des loyers constatés dans la zone concernée.

L’objectif est double :

✅ Protéger les locataires contre des loyers disproportionnés

✅ Préserver un équilibre entre offre et demande sur le marché locatif

Quels logements sont concernés ?

Le dispositif s’applique à :

• Des logements vides ou meublés loués en résidence principale, y compris en colocation, bail mobilité ou mixtes (habitation et professionnel)
• Des premières locations, relocalisations et renouvellements signés à compter du 25 novembre 2024

Bon à savoir : Ne sont pas concernés par ce dispositif : les bailleurs sociaux (HLM, SEM), les logements conventionnés ANAH, les logements sous loi 1948, les locations saisonnières et les locations meublées avec services.

Comment sont définis les loyers ?

Les loyers plafonds applicables dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, comme au Pays Basque, sont établis sur la base de données locales issues d’un observatoire agréé. Ils permettent d’encadrer le loyer lors de la signature ou du renouvellement d’un bail.

Les 3 loyers de référence

Pour chaque type de logement, trois loyers de référence sont fixés en fonction du loyer médian :

• Le loyer de référence : le loyer médian constaté dans la zone, qui sert de base de calcul.
• Le loyer de référence majoré : il correspond à +20 % du loyer de référence. C’est le plafond légal à ne pas dépasser, sauf cas exceptionnel.
• Le loyer de référence minoré : fixé à –30 % du loyer de référence. Il représente un seuil d’alerte pour les loyers anormalement bas.

C’est l’Observatoire Local des Loyers (OLL) qui détermine ce loyer médian selon les loyers pratiqués sur le territoire concerné, avec les variables suivantes :

• Le nombre de pièces (T1, T2, T3…) ;
• L’année de construction ;
• La typologie de location : vide ou meublé ;
• Le type de bien : appartement ou maison.

Ces montants sont publiés chaque année par arrêté préfectoral et accessibles via un simulateur officiel.

Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral. Elles intègrent l’indice de référence des loyers (IRL).

Le complément de loyer

Il est possible, dans certains cas précis, d’ajouter un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré. Cela n’est autorisé que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens comparables dans le même secteur.

Exemples justifiés de complément :

• Une vue imprenable (mer, montagne, monument)
• Une terrasse spacieuse ou un jardin privatif rare
• Des équipements haut de gamme (jacuzzi, home cinéma intégré…)

Par contre ne sont pas considérés comme caractéristiques exceptionnelles la présence de décoration ou la luminosité du logement ; cuisine équipée ; rangements ; proximité du RER/métro/Tram ; travaux de rénovation du bien ou de l’immeuble ; petit balcon.

📌 Ce complément doit obligatoirement être mentionné et justifié dans le bail, avec des arguments précis. À défaut, le locataire peut le contester.

Pourquoi encadrer les loyers au Pays Basque ?

L’encadrement des loyers au Pays Basque s’inscrit dans une démarche de régulation du marché locatif, face à une pression foncière et immobilière croissante. Depuis plusieurs années, la région connaît une forte demande en logement, liée à son attractivité touristique, économique et à la qualité de vie qu’elle offre.

Résultat : les prix des loyers y ont augmenté de manière significative, souvent au détriment des résidents permanents.

Un territoire classé en zone tendue

La Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) regroupe plusieurs communes concernées par le déséquilibre entre l’offre et la demande locative.

Les chiffres étaient alarmants :

• Peu de logements longue durée: En 2022, près de 70 % des logements proposés à la location étaient des résidences secondaires ou de courtes durées, laissant peu de place aux habitants à l’année.
• Augmentation du prix des biens à la vente: Entre 2019 et 2023, le prix du mètre carré a augmenté de 35% sur le territoire basque, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
• Augmentation des prix des loyers: Le ministère du logement a annoncé que le loyer avait augmenté de près de 4 euros le m² à Biarritz entre 2020 et 2022 (de 13,90 euros à 17,90 euros).

Face à cette situation, le territoire a obtenu, par décret, l’autorisation d’expérimenter l’encadrement des loyers au Pays Basque avec pour objectif de préserver l’accès au logement pour les résidents.

Les raisons de l’encadrement des loyers au Pays Basque

L’encadrement vise à :

• 🏠 Freiner la spéculation locative, en limitant les hausses excessives de loyer
• 📉 Stabiliser les loyers dans les zones les plus tendues
• 👨‍👩‍👧‍👦 Favoriser le maintien des populations locales, qui peinent à se loger
• 📊 Encourager une offre locative plus équilibrée, entre courte durée, résidence principale et logement social

Pour les bailleurs, ce dispositif peut sembler contraignant, mais il s’inscrit dans une logique de pérennisation de la location longue durée et de lutte contre la vacance saisonnière excessive.

Spécificités de l’encadrement des loyers au Pays Basque

Si le principe de l’encadrement des loyers est défini au niveau national, sa mise en œuvre au Pays Basque présente plusieurs particularités importantes que chaque bailleur doit connaître. La réglementation locale, les communes concernées, le calendrier d’application et les obligations déclaratives forment un cadre précis, avec des sanctions en cas de non-respect.

Dans cette section, nous vous proposons de faire le point sur :

📌 L’historique de la mise en place du dispositif dans le territoire

🗺️ Les communes actuellement concernées par l’encadrement

📆 La date d’entrée en vigueur officielle

📑 Les obligations à respecter pour les bailleurs, notamment en matière de rédaction de bail

⚠️ Les sanctions encourues et les dispositifs de contrôle mis en place

Un passage essentiel pour bien comprendre comment adapter concrètement votre gestion locative au cadre juridique spécifique du Pays Basque.

Historique de sa mise en place

Comme les précédents encadrements de loyers dans différentes agglomérations françaises, la mise en place de l’encadrement des loyers au Pays Basque s’est faite sur plusieurs années :

• Novembre 2018: promulgation de la loi ELAN, permettant la mise en place globale de ce dispositif
• 21 mars 2021: agrément d’observatoire local des loyers donné à l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP)
• 23 novembre 2022: proposition par le président de la communauté d’agglomération un périmètre avec 24 communes
• 23 octobre 2023: fixation du périmètre des 24 communes par le décret n°2023-981
• 21 octobre 2024 : l’arrêté préfectoral n°64-2024-10-2100006 fixant la date d’application du dispositif et les communes concernées
• 25 novembre 2024: mise en place de l’encadrement du loyer au Pays Basque, pour une période de 2 ans

Quelles sont les communes concernées ?

La mesure s’applique dans les 24 communes identifiées par l’arrêté préfectoral du 21 octobre 2024, soit :  Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

L’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées a déterminé à partir des données des loyers 3 zones géographiques avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges) différents.

A quelle date l’encadrement des loyers au Pays Basque s’applique t’il ?

Il s’applique depuis le 25 novembre 2024 pour :

• La signature d’un nouveau bail ;
• Le renouvellement du bail ;
• Un changement de locataire.

Quelles sont les obligations pour un bailleur ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers au Pays Basque, les bailleurs doivent respecter un certain nombre d’obligations légales, tant au moment de la mise en location que lors du renouvellement du bail. Ces règles visent à garantir la transparence de l’information pour le locataire et la conformité du contrat avec le cadre réglementaire.

📝 Mentionner les loyers de référence dans le bail

Lorsque vous rédigez un contrat de location dans une commune soumise à l’encadrement, vous devez obligatoirement y faire figurer les éléments suivants :

• Le loyer de référence applicable
• Le loyer de référence majoré
• Le loyer de base pratiqué
• Le montant et la justification d’un éventuel complément de loyer, si applicable

Ces informations doivent apparaître dans le bail, la notice d’information locative et, idéalement, dans l’annonce publiée.

🗂️ Conserver une justification de la fixation du loyer

En cas de contrôle ou de contestation par le locataire, vous devez pouvoir prouver que le loyer demandé respecte les plafonds. Vous devriez donc :

• Utiliser le simulateur officiel pour déterminer les loyers applicables
• Conserver une copie du résultat du simulateur ou de l’arrêté
• Justifier tout complément de loyer par des éléments concrets (prestations, équipements, localisation)

📩 Effectuer les déclarations obligatoires

Certaines collectivités, comme la CAPB (Communauté d’Agglomération Pays Basque), demandent aux bailleurs de déclarer les baux signés ou les compléments de loyer appliqués. Ces démarches sont généralement à faire en ligne.

Quelles sont les sanctions et contrôles ?

D’après une étude conduite par l’association ALDA, 43 % des annonces dépassaient déjà les plafonds dès novembre 2024

Le non-respect de l’encadrement des loyers au Pays Basque peut entraîner des sanctions administratives significatives pour le bailleur. L’État, via la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP), est chargé de veiller à l’application de la réglementation, en lien avec les collectivités locales.

⚠️ Des amendes en cas de dépassement du loyer plafond

Si vous appliquez un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sans justification valable, ou sans mention légale dans le bail, vous vous exposez à une sanction. Les amendes peuvent aller jusqu’à :

• 5 000 € pour un bailleur personne physique
• 15 000 € pour une personne morale (SCI, société de gestion…)

En cas de récidive, des poursuites administratives supplémentaires peuvent être engagées.

🔍 Des contrôles possibles à tout moment

Les contrôles peuvent être déclenchés :

• Sur plainte du locataire, qui dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le montant du loyer
• À l’initiative de l’administration, notamment après une publication d’annonce ou un signalement

En cas de contrôle, le bailleur doit être en mesure de fournir :

• Une copie du bail
• La justification du loyer pratiqué (simulateur, arrêté préfectoral)
• Les éléments motivant un complément de loyer, s’il y en a un

🤝 Un recours amiable est parfois possible

Avant toute sanction, les services de l’État peuvent adresser une mise en demeure au bailleur, l’invitant à se mettre en conformité dans un délai imparti. Si cette régularisation est effectuée rapidement, l’amende peut être évitée.

💡 Conseils : soyez rigoureux dans vos pratiques locatives. Une transparence totale et une bonne documentation vous permettront de sécuriser vos locations tout en respectant les nouvelles règles.

Conseils pratiques sur l’encadrement des loyers pour les bailleurs au Pays Basque

Voici nos 5 conseils pour bien respecter ce dispositif :

1. Consultez le simulateur officiel: Avant chaque nouveau bail ou renouvellement, vérifiez les plafonds via l’outil dédié de la CAPB.
2. Soyez rigoureux dans les contrats: Mentionnez les loyers de référence et majorés, et justifiez tout complément dans le bail.
3. Tenez compte des ajustements possibles: Si votre loyer est trop bas, vous pouvez l’augmenter jusqu’au niveau du loyer minoré, dans les limites légales.
4. Respectez les procédures de renouvellement: votre locataire peut demander une révision six mois avant échéance ; tout dépassement doit être traité à l’amiable ou via conciliation.
5. Gardez un œil sur la réglementation

Conclusion : encadrer ses loyers au Pays Basque, une démarche à anticiper

L’encadrement des loyers au Pays Basque représente un tournant important pour les propriétaires bailleurs. Mis en place pour répondre à une forte tension locative sur le territoire, ce dispositif impose de nouvelles règles à respecter, tant sur le montant du loyer que sur la transparence des informations dans le bail.

En tant que bailleur, vous devez donc :

• Vous tenir informé des communes concernées et des loyers de référence en vigueur
• Rédiger des baux conformes, incluant toutes les mentions obligatoires
• Justifier clairement tout complément de loyer
• Être prêt à faire face à un contrôle administratif en cas de signalement

Bien maîtrisé, ce cadre peut aussi être l’occasion de professionnaliser davantage votre gestion locative et de contribuer à un marché plus équilibré sur le territoire.

🔍 Besoin d’aide pour fixer le bon loyer ou vérifier la conformité de vos baux ? N’hésitez pas à nous consulter un professionnel de l’immobilier ou à nous contacter pour un accompagnement personnalisé.

FAQ – Encadrement des loyers au Pays Basque