Encadrement des loyers à Grenoble : ce que tout investisseur doit savoir

L’encadrement des loyers a été mis en place dès 2015 à Paris et 2017 à Lille, et les autres grandes villes ont suivi au fur et à mesure. C’est comme cela que depuis janvier 2025, l’encadrement des loyers à Grenoble a également été mis en place.

Pourquoi l’agglomération Grenobloise est-elle concernée ? Et bien comme les autres grandes agglomérations, l’objectif est de limiter la hausse des loyers dans le parc privé.

Alors si celle-ci ne s’est pas faite sans encombre, un aménagement a du être fait sur le territoire. L’équipe de La Gestion en Ligne vous en dit plus sur ce dispositif :

• La définition de l’encadrement des loyers
• Toutes les raisons qui font que l’agglomération de Grenoble est éligible
• Les plafonds de loyers
• Les conséquences pour les investisseurs

Encadrement des loyers : définition et fonctionnement

L’encadrement des loyers, dont celui de Grenoble, a un fonctionnement encadré par la loi ELAN, afin de répondre à certains objectifs et avec un champ d’application spécifique.

Mais la mise en place de ce dispositif n’a pas été aussi simple, que pour d’autres agglomérations comme Lyon ou Montpellier.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le législateur a prévu que 3 niveaux de loyers soient décidés :

• Un loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé dans la zone
• Un loyer de référence majoré, qui correspond au loyer maximum autorisé. Celui-ci est alors supérieur à 20% au loyer de référence.
• Un loyer de référence minoré, qui correspond au loyer minimum autorisé. Celui-ci est alors inférieur à 30% au loyer de référence.

Ce sont alors les préfets, ici, le préfet de l’Isère qui décide par arrêté, chaque année, du montant de ces 3 loyers.

La loi ELAN prévoit également la possibilité d’appliquer un complément de loyer. Cette plus-value apportée au loyer doit être justifiée par des caractéristiques de localisation ou bien de confort, que n’ont pas les autres biens dans la même zone géographique.

Objectifs de la mesure

Les objectifs des encadrements de loyers sont multiples :

• Lutter contre les hausses des loyers trop importantes
• Protéger les locataires de bailleurs peu scrupuleux
• Rendre le marché immobilier plus attractif et accessible à un plus grand nombre, notamment de la population étudiante

Historique de l’encadrement des loyers à Grenoble

Tout comme les autres grandes agglomérations, la possibilité de recours à ce dispositif trouve son origine dans la loi ELAN de 2018. Mais sa mise en place en 2025 n’a pas été réalisée sans mal :

• 10 novembre 2022: demande de mise en place du dispositif, par le président de Grenoble Alpes Métropole pour tout ou partie des 21 communes sur les 49 composant le territoire de Grenoble-Alpes Métropole.
• 16 novembre 2023 : publication du décret n° 2023-1046 donnant un avis favorable
• 11 décembre 2024: publication de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majoré, les loyers de référence minorés selon les critères en vigueur (location non meublée ou la location meublée, zone géographique, npmbre de pièces, époque de construction) et secteurs géographiques concernés par l’arrêté.
• 20 janvier 2025: mise en place de l’encadrement des loyers sur l’agglomération de Grenoble, de manière totale sur 13 communes et partielle sur 8 communes.

Toutefois l’expérimentation de l’encadrement des loyers devra prendre fin en novembre 2026 partout en France, sauf si elle est reconduite …

Pourquoi la ville de Grenoble est concernée par l’encadrement des loyers ?

La ville de Grenoble est concernée par l’encadrement des loyers en raison de la tension sur son marché locatif privé, caractérisée par une forte demande et des loyers élevés par rapport aux revenus des ménages. Cette situation rend l’accès au logement difficile pour de nombreux habitants, notamment les étudiants, les jeunes actifs et les familles modestes.

Situation du marché immobilier local

En effet la situation immobilière dans l’agglomération Grenobloise correspond aux critères nécessaires invoqués par les autres agglomérations avant elle à savoir une vraie tension locative et une forte demande en logement, notamment de la part des foyers modestes et des étudiants.

Inclusion de Grenoble dans le dispositif

L’agglomération de Grenoble faisait partie des zones dites tendues. C’est pourquoi elle a été élligible.

Cependant pour tenir compte d’un marché immobilier pas homogène, 2 types d’inclusion au dispositif ont été créés. Certaines villes sont entièrement ou partiellement dans le dispositif :

• De manière totale: Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, et Venon ;
• De manière partielle: Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage, et Seyssinet-Pariset

Ainsi Grenoble est divisée en 2 zones :

• Zone 1 : Championnet, Créqui-Victor Hugo, Gare, Génissieu, Grenette, Hébert-Mutualité, Île Verte-Maréchal Randon, Île Verte-Saint-Roch, Jean Jaurès, Notre-Dame, Préfecture, Saint-André et Trois Cours
• Zone 2: Bajatière Ouest, Berriat-Ampère, Clemenceau, Cours Berriat, Diables Bleus, Diderot, Drac-Ampère, Esplanade, Europole, Foch Est, Gabriel Péri, Gustave Rivet, Hoche, Jean Macé, Lustucru, Peretto, Polygone, Saint-Laurent-Lavalette, Valmy et Waldeck-Rousseau.

Quels sont les plafonds de loyer à Grenoble ?

Le barème applicable dépend donc de différents critères :

• La zone géographique: zones 1 et 2 pour Grenoble et A pour les autres communes concernées par l’encadrement des loyers à Grenoble
• L’époque de construction: avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990
• Du nombre de pièces: studio, T2, T3 …
• Du type de location: meublée ou vide.

De plus, en tant que bailleur vous pourrez décider d’opter pour le loyer de référence, le loyer majoré ou bien le loyer minoré, sans compter l’option du complément de loyer.

Concrètement, un T2 non meublé construit en 1980 dans la zone 1 de Grenoble (Jean Jaurès par exemple) a un loyer de référence de 13,3 €/m2 en 2025.

Attention chaque année, un nouveau décret met à jour les différents loyers applicables !

Conséquences pour les investisseurs immobiliers

Pour les investissements immobiliers, l’encadrement des loyers à Grenoble entraine à la fois un impact financier et patrimonial, et gare à ceux qui ne respectent pas le dispositif !

Impact sur la rentabilité locative

L’encadrement des loyers peut affecter la rentabilité de vos investissements, notamment pour les petites surfaces ou les logements anciens. Vous devez vraiment les prendre en compte lors de l’évaluation de la rentabilité de vos biens. En effet, cela peut modifier votre stratégie patrimoniale.

Adaptation nécessaire de la stratégie d’investissement

Privilégiez les biens situés dans les communes où l’encadrement est partiel ou inexistant. Cela vous permettra de bénéficier de loyers plus élevés et d’une plus grande flexibilité dans la fixation des prix.

Explorez les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour maximiser la rentabilité de vos investissements tout en respectant la législation en vigueur.

Certaines typologies de biens restent intéressantes à Grenoble, comme la colocation, location meublée étudiante, LMNP …

Sachez que vous pouvez optimiser votre investissement dans cette zone, malgré l’encadrement des loyers à Grenoble, notamment par le biais des compléments de loyer si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Grenoble ?

Le non-respect des plafonds de loyers peut entraîner des sanctions financières.

En cas de dépassement, votre locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Ainsi, elle peut décider d’amendes pouvant aller de 5.000 jusqu’à 15 000 €.

Les conseils de La Gestion En Ligne pour investir à Grenoble malgré l’encadrement des loyers

En conclusion, bien que l’encadrement des loyers à Grenoble puisse représenter un défi pour certains investisseurs, il offre également des opportunités pour ceux qui savent s’adapter et optimiser leur stratégie d’investissement. Une connaissance approfondie de la réglementation et une gestion proactive de vos biens sont essentielles pour naviguer avec succès dans ce paysage en constante évolution.

💼 Concrètement pour bien investir voici nos 5 recommandations :

• Réalisez une sélection stratégique des quartiers : voyez si l’encadrement des loyers s’applique, ou pas
• Consultez les loyers de référence : utilisez les outils en ligne pour comparer les loyers potentiels de différents investissements aux plafonds autorisés
• Envisagez des améliorations : en effet, des rénovations ou des aménagements pourront alors justifier un complément de loyer
• Restez informé : Les réglementations peuvent évoluer ; il est essentiel de suivre les mises à jour officielles en termes de montant de loyers plafonnés, mais aussi de reconduction, ou pas, du dispositif d’encadrement
• Pensez à la plus-value à la revente et pas seulement à la rentabilité locative !

FAQ sur l’encadrement des loyers à Grenoble

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers en Isère ?

Elles sont au nombre de 21 :

• Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, et Venon, pour la version totale
• Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage, et Seyssinet-Pariset, pour la version partielle.

Puis-je fixer un loyer librement à Grenoble ?

Oui, à partir du moment où il respecte les fourchettes de loyer du dispositif d’encadrement des loyers.

Comment savoir si mon bien est concerné ?

Le plus simple est alors de recourir au simulateur en ligne de Grenoble Alpes Métropole, qui vous indiquera toutes les informations.

Quels recours en cas de litige avec un locataire ?

Vous pouvez alors saisir la commission départementale de conciliation.

Quelles sont les différences entre encadrement des loyers et le plafonnement ?

Les différentes vagues d’encadrement actuelles dans les grandes agglomérations Françaises, appelées « encadrement des loyers » sont en fait des plafonnements dont l’objectif est des limiter le montant des loyers par m² en fonction d’un loyer de référence. Ce sont les loi ALUR de mars 2014 et ELAN de novembre 2018 qui s’appliquent dans les villes qui en font la demande. Elles s’appliquent à chaque changement de locataire, renouvellement de bail ou bien de première mise en location.

Tandis que l’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers, dans toutes les zones tendues. Il s’applique à chaque changement de locataire ou bien de renouvellement de bail. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989.