L'encadrement des loyers à Lille

L’encadrement des loyers à Lille

 

L’encadrement des loyers à Lille a fait son retour le 1er mars 2020. Désormais les villes de Lille, Lomme et Hellemmes doivent s’y soumettre depuis le décret du 22 janvier 2020.

Si cette volonté date de 2017, elle a eu un historique quelque peu mouvementé :

  • 1er février 2017 : mise en place de l’encadrement des loyers par la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014
  • 17 octobre 2017 : annulation de cette procédure par le Tribunal Administratif de Lille
  • 5 avril 2019 : adoption par la Métropole Européenne de Lille de la demande de mise en place d’un nouvel encadrement des loyers auprès de l’Etat suite à la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de novembre 2018
  • Décembre 2019 : annulation de la décision du Tribunal Administratif de Lille, par la Cour Administrative de Douai

Lille rejoint donc Paris, où l’encadrement du loyer est déjà en place. Mais savez-vous comment déterminer un loyer dans le cadre de cette nouvelle législation ? N’y a-t-il pas une solution pour fixer un loyer qui corresponde vraiment au prix de votre bien ? Quelles sont les sanctions encourues pour les bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement des loyers ?

La Gestion en Ligne vous explique tout en détails.

Sommaire

 

Encadrement des loyers : l’historique

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Dans un contexte de hausse constante des loyers, l’encadrement des loyers a vu le jour à Paris. Mais pour quels résultats au final ?

L’historique à Paris

Comme à Lille, la mise en place de l’encadrement du loyer a été chaotique. Appliqué en 2015, puis annulé en 2017, l’encadrement des loyers à Paris est de nouveau applicable pour les baux signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019.

Les résultats à Paris

À l’heure actuelle, il n’existe pas d’étude officielle concernant la version 2019 de l’encadrement des loyers. Les Echos ont cependant fait une enquête entre mai 2019 et septembre 2019 sur la proportion de nouveaux loyers hors cadre. Il en est ressorti que de 31 % avant application de la loi, leur nombre a diminué à 27% deux mois après la nouvelle législation.

Concernant les montants des loyers, selon des sites de petites annonces, une baisse de 2 à 3% aurait été remarquée sur les petites surfaces. Attention, celle-ci n’a pas été directement imputable à la nouvelle législation, mais plus à un effet saisonnier.

Juste un effet d’annonce ? C’est en effet ce qu’il ressort d’une étude réalisée suite au précédent encadrement : 26 % des nouveaux loyers étaient au-delà du plafond de loyer majoré. Les logements hors la loi étaient ceux de petite surface : studio, chambre de service et T1.

Un encadrement étendu à Lille : pourquoi ?

Tout comme à Paris, se loger est un vrai budget. Lille est la 3ème ville la plus chère de France en termes de loyer avec une hausse des loyers privés de 70 % entre 2000 et 2012. C’est dans ces conditions que l’encadrement de loyers à Lille avait été voulu dès 2017.

Prévisions pour le futur

Il n’est pas impossible que d’autres grandes agglomérations comme celles de Lyon ou d’Aix-Marseille leur emboîtent le pas, comme le permet la loi ELAN.

Comment déterminer mon loyer à Lille ?

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Pour tout nouveau bail ou tout bail renouvelé, le montant du loyer de base doit impérativement se trouver dans la fourchette située entre le loyer minoré et le loyer majoré, eux-mêmes calculés en fonction du loyer de référence.

Comment le loyer de référence est-il déterminé ?

L’observatoire local des loyers de l’agglomération Lilloise est l’organisme qui décide le loyer de référence. Celui-ci est fixé en fonction du loyer médian, par rapport aux loyers constatés par type de logement et par secteur géographique.

Comment établir et déterminer le bon niveau de loyer ?

 

Comment trouver mon loyer de référence à Lille ?

Celui-ci est librement disponible sur le site “Encadrement des loyers a Lille”.

La recherche se fait d’abord par type de logement (meublé ou non), nombre de pièces, année de construction, puis le secteur en fonction de l’adresse.

Le loyer de référence majoré : comment est-il déterminé ?

Il se calcule simplement en rajoutant 20% au loyer de référence.

Est-il possible de contourner l’encadrement ?

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L’encadrement des loyers à Lille concerne tous les baux signés à compter du 1er mars 2020, soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou au bail mobilité, pour les logements à usage de résidence principale, meublés ou non.

Il existe donc deux moyens de contourner cet encadrement du loyer :

  • Louer en tant que résidence secondaire, en saisonnier ou bien via un bail de logement de fonction
  • Appliquer un complément de loyer

Définition du complément de loyer

Pour la Loi ELAN, « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.»

Il s’agit donc d’une plus-value apportée par les prestations d’un logement par rapport aux autres logements, et qui donne droit à une compensation financière.

Quels éléments peuvent justifier un complément ?

Ne cherchez pas d’éléments précis, la loi ne les indique pas. Ils doivent cependant apporter une vraie plus-value à votre bien par rapport aux autres biens du quartier ayant les mêmes caractéristiques (surface, date de construction et type de location). Par exemple :

  • Une vue imprenable
  • Une place de parking dans un quartier où il n’y a pas d’immeubles avec parking
  • Un duplex
  • Des équipements high-tech pour un appartement meublé

Un appartement à moulures et belle cheminée en marbre dans un quartier avec des appartements présentant ces mêmes caractéristiques ne sera donc pas susceptible de faire l’objet d’un complément de loyer.

Les limites du complément de loyer

Ces caractéristiques de confort ne doivent pas donner lieu à une récupération des charges par le bailleur, comme :

  • La présence d’un gardien ou d’un ascenseur
  • L’existence d’une piscine

Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

La loi ELAN indique que le locataire peut contester ce complément dans les trois premiers mois du bail. Son recours devra être réalisé auprès de la commission départementale de conciliation, sauf s’il s’agit d’un bail mobilité.

C’est au bailleur de justifier les caractéristiques du complément de loyer par rapport aux autres biens.

S’il y a conciliation entre le bailleur et le locataire, le loyer convenu entre les parties sera applicable, complément de loyer compris ou non.

S’il n’y a pas de conciliation, le locataire pourra se pourvoir en justice dans un délai de trois mois suivant la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation.

Cependant qu’il y ait conciliation ou décision de justice, le loyer indiqué par l’une ou l’autre des décisions sera applicable dès la prise d’effet du bail.

Les sanctions prévues en cas de non respect

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Si les dispositions de la loi ELAN ne sont pas respectées, un représentant de l’Etat peut dans un premier temps mettre en demeure le bailleur de se mettre en conformité avec la loi, puis dans un deuxième temps procéder à des sanctions le cas échéant.

Les sanctions prévues peuvent être de trois ordres :

  • Une baisse du loyer ordonné par le préfet avec remboursement du trop-perçu au locataire
  • Une amende en cas de refus de baisser le loyer, qui pourra aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
  • Une saisine du tribunal pour diminuer le loyer

 

Le loyer de mon bien à Lille va-t-il devoir changer si mon bail est en cours ?

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Rassurez-vous, en cours de bail, rien ne change. La nouvelle législation de l’encadrement des loyers à Lille entre en vigueur uniquement lors de la signature d’un nouveau bail.

Il n’y a pas de rétroactivité possible.

Puis-je réévaluer mon loyer s’il est inférieur au loyer de référence majoré ?

Le loyer étant bloqué entre deux locations dans les zones tendues telles que Lille, la réévaluation n’est pas possible sous cet angle.

C’est cependant possible sous deux conditions :

Dois-je baisser mon loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré ?

Si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, deux solutions se présentent :

  • Diminuer le loyer de base au niveau du loyer de référence majoré
  • Justifier un complément de loyer tout en alignant le loyer de base au loyer de référence majoré

 

En conclusion

C’est donc reparti pour l’encadrement des loyers à Lille, couplé à l’encadrement à la relocation comme dans les 28 autres agglomérations de la zone tendue. Si votre location en cours ne sera pas affectée, informez-vous sur les possibilités de loyer de votre bien en cas de mise en location.

En cas de doutes, contactez nos équipes de La Gestion en Ligne qui sauront vous guider !