Droits du locataire et recours possibles

On parle moins souvent des droits du locataire, que de ses obligations. Pourtant un locataire bénéficie également d’une protection par rapport au bien qu’il vous loue.

Quels sont ses différents droits ?

De quel recours bénéficie-t’il ?

La Gestion En Ligne vous explique tout en détail pour vous faciliter la gestion locative.

Les différents droits du locataire

S’il possède de nombreuses obligations, un locataire bénéfice également de nombreux droits pour l’occupation du logement loué.

Bénéficier d’un logement décent

Avoir l’usage d’un logement décent est en effet le premier droit d’un locataire.

Vous devez en effet lui fournir un logement avec une surface suffisante, assurant sa sécurité et sa santé ainsi que celles des autres locataires mais également avec un équipement et confort suffisants.

Surface du logement

Le logement loué doit disposer au minimum d’une pièce principale, présentant les caractéristiques suivantes :

• soit une surface habitable d’au moins 9 m²et une hauteur d’au moins 2,20 m
• soit un volume habitableau moins égal à 20 m³

Santé et sécurité

En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que le logement loué ne porte pas atteinte à la santé ou bien à la sécurité physique de votre locataire.

Cela implique diverses obligations :

• Bon état du gros œuvre, pour que le logement soit à l’abri des intempéries (pluie, vent …)
• Bon état des dispositifs de retenue des personnes, comme les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, balcons …
• Mise aux normes des réseaux et branchementsd’électricité et de gaz, que ce soit à l’entrée dans le logement ou bien en cours de bail
• Présence d’un mécanisme de ventilation, pour permettre une bonne ventilation du logement et éviter l’humidité, et à terme des moisissures et bactéries
• Présence de fenêtres, afin d’offrir offrant un éclairage naturel et permettant l’accès à l’air libre

Equipement et confort

Votre locataire doit pouvoir occuper un logement conforme à un usage d’habitation, avec tout le confort moderne que ça implique. Il doit donc répondre à un minimum de performance énergétique, mais aussi ne pas être infesté de nuisibles ou de parasites.

Les différents équipements sont :

• Chauffage du logementdans des conditions normales
• Alimentation en eau potable
• Evacuation des eaux usées, soit par le biais d’un raccordement au réseau d’assainissement ou d’une fosse septique individuelle
• Cuisine ou coin cuisine
• Installation sanitaire
• Installation électrique

Jouir paisiblement du bien loué

Un locataire doit pouvoir occuper paisiblement son logement sans avoir la visite impromptue ou sans son accord, de son bailleur.

Si vous souhaitez rentrer dans le logement, vous devez au préalable lui demander son accord, que ce soit pour une visite en cours de bail ou bien pour préparer l’arrivée de nouveaux locataires s’il est sur le départ.

Pouvoir réaliser de légers aménagements

Parmi les droits du locataire, l’aménagement libre est celui qui ne doit pas laisser à interprétation. Un locataire doit pouvoir aménager son logement comme il le souhaite avec de menus travaux :

• Installation d’étagères ou de cadres
• Peinture de murs ou portes
• Changement de serrures

Par contre un locataire ne peut pas réaliser des travaux de transformation du logement loué, comme la transformation d’une chambre en cuisine ou salle de bain, abattre une cloison ou monter une cloison. Ce type de travaux n’est pas formellement interdit, mais nécessite d’avoir l’accord préalable du bailleur.

Avoir une quittance de loyer

Un locataire a le droit d’avoir une quittance de loyer s’il le souhaite. Cette quittance devra indiquer les sommes versées, loyer et charges. Si le paiement a été partiel, vous pourrez lui fournir un reçu pour les sommes reçues et vous pourrez envoyer la quittance une fois que tout aura été payé.

Vous devrez alors la lui fournir gratuitement. Vous pourrez la lui envoyer de manière électronique si votre locataire a donné son accord.

Connaître ses droits et devoirs

Cette information est fournie au locataire par la signature du contrat de bail, où tous ses droits et devoirs sont expliqués.

Les droits du locataire jusqu’à la fin du bail

Les droits du locataire sont notamment de pouvoir mettre fin à son bail, en respectant toutefois le préavis qui s’impose en fonction de la forme de son bail. Il s’agit le plus souvent de 3 mois, ou bien 1 mois dans des cas spécifiques (zone tendue, location meublée …)

De même, un locataire a le droit de récupérer sa caution à la fin du bail, dans un délai de 2 mois maximum après la remise des clés, ou 1 mois si l’état des lieux ne relève aucune anomalie. Le montant restitué dépendra de l’état des lieux de sortie.

Les recours en cas de non-respect des droits du locataire

Si le locataire constate que ces droits ne sont pas respectés, il peut alors effectuer plusieurs recours, d’abord une tentative de conciliation à l’amiable, puis un recours en justice.

La résolution du litige à l’amiable

Il s’agit de la solution par laquelle passer en premier en cas de litige entre locataire et bailleur. En effet, elle permet très souvent de trouver une solution qui convient aux deux parties et qui est bien plus rapide et moins onéreuse qu’une solution juridique.

Pour cela, le locataire peut d’abord effectuer sa requête à l’oral pour essayer de trouver une solution, et s’il n’obtient pas satisfaction il peut alors adresser une lettre de mise en demeure à son propriétaire. Il convient alors de la motiver juridiquement.

Le recours en justice

Si la résolution à l’amiable n’a pas porté ses fruits, le locataire peut alors recourir à la justice pour faire valoir ses droits. Pour cela, il peut alors effectuer son recours auprès des autorités compétentes.

Intervention de la mairie, de la CAF ou de la CMS

Le locataire peut également faire intervenir la mairie, qui pourra alors attester de l’état du logement dans un rapport. Celui-ci est alors transmis au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques. C’est lors de cette réunion que le Préfet décide ou pas de frapper d’un arrêté d’insalubrité le logement. Le locataire peut alors arrêter de payer ses loyers et le propriétaire doit alors réaliser les travaux de remise en état pour louer à nouveau le logement. De plus des poursuites pénales pourront également être engagées contre le propriétaire. Les peines vont jusqu’à un an de prison et 50.000 € d’amende.

Toujours en cas d’insalubrité, un locataire bénéficiant d’aides versées à son propriétaire, peut demander à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou de la Caisse de la Mutualité Sociale Agricole (CMSA) d’intervenir. Pour cela il peut monter un dossier présentant son cas et demander une visite pour vérifier la décence du logement. Si l’indécence du logement est constatée, le locataire continuera de payer son complément de loyer à son propriétaire, mais le versement des allocations logements sera suspendu tant que le propriétaire n’aura pas réalisé de travaux. La durée maximum de conservation des allocations logement bloquées est de 18 mois, sauf exceptions (travaux en cours, action en justice du locataire ou difficulté de paiement du loyer ou relogement).

Intervention de la Commission Départementale de la Conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire

Si dans les 2 mois après l’envoi d’une première lettre recommandée avec accusé de réception, le bailleur n’a pas répondu ou ne veut pas réaliser les travaux, le locataire peut alors se retourner vers la CDC ou le tribunal judiciaire.

Le passage à la CDC n’est pas obligatoire, mais permet souvent de gagner du temps et parvenir facilement à un accord entre les deux parties. Le locataire peut alors demander son intervention par voie électronique ou bien en lettre recommandée avec accusé de réception. Les deux parties sont alors convoquées et la CDC tente de trouver un accord, par l’émission d’un avis dans les 2 mois qui suivent la saisine. Si cet avis ne permet pas de trouver un accord, dans ce cas le locataire peut saisir le tribunal.

La saisine du tribunal nécessite de monter un dossier complet. Il peut s’agir de différents types de preuves : des photos, un contrôle de décence de la CAF, un constat de commissaire de justice … La saisine peut se faire par déclaration au greffe si le litige est inférieur à 4.000 €. Dans ce cas, les locataire et propriétaire sont convoqués par le juge et la procédure est gratuite. Sinon il est possible de demander une assignation par le biais d’un commissaire de justice et dans ce cas le locataire doit avancer les frais d’assignation.

Si le juge reconnaît l’indécence du logement, il pourra alors condamner le bailleur à :

• Réaliser les travaux nécessaires
• Baisser le loyer
• Faire payer des dommages et intérêts au locataire

Pour la remise en conformité du logement, le bailleur doit alors informer son locataire avec une notification de travaux, à remettre en main propre ou bien en lettre recommandée avec accusé d réception. Cette lettre doit indiquer la nature des travaux à réaliser et leurs modalités d’exécution. Ils ne peuvent pas être réaliser les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire.

De son côté, le locataire doit permettre l’accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux. D’ailleurs si la durée est supérieure à 21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer.