Le droit de visite du propriétaire : quelle réglementation ?

Le droit de visite du propriétaire est très réglementé. En effet, à partir du moment où le bien est loué, le bailleur perd la jouissance du bien, qui est transférée temporairement au locataire. Cependant, il existe quelques cas où en tant que bailleur vous pouvez avoir accès à votre bien, La Gestion En Ligne vous explique tout sur le fonctionnement du droit de visite du propriétaire.

La loi autour du droit de visite

C’est l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’amélioration des rapports locatifs, qui encadre le droit de visite du propriétaire. Il est ainsi stipulé que toute clause « qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » est considérée comme non écrite.

Le non-respect de cet article est alors considéré comme un délit et selon l’article 226-4 du Code Pénal est passible d’un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende, pour violation de domicile.

Les 3 cas où le droit de visite du propriétaire est possible

Le fait de détenir un double des clés du logement ne présume pas du droit de visite obligatoire et quand le bailleur le souhaite. Il existe en effet uniquement trois cas où en tant que bailleur vous pouvez alors avoir accès à votre bien loué.

Les visites pour vente ou location du bien

Si vous mettez en vente votre bien, ou bien pour anticiper le départ prévu de votre locataire, vous avez le droit de faire visiter le logement, dans le cadre de la loi de 1989, soit pas plus de deux heures et uniquement les jours ouvrables.

Nous vous conseillons fortement d’avoir un accord écrit de votre locataire sur les plages horaires d’une part, et d’autre part pour la possibilité de faire visiter le bien en son absence.

Dans le cas où le bien est en gestion locative, ou bien sous mandat de vente, le droit de visite du propriétaire est transmis dans les mêmes conditions à l’agence immobilière.

Les visites pour réalisation de travaux

Le deuxième cas où le droit de visite est possible, c’est dans la perspective de travaux, mais pas n’importe lesquels. La loi Alur est venue détailler ces travaux en quatre catégories :

• Maintenir en état le logement: il peut s’agir de travaux d’urgence, ou simplement pour maintenir en état de décence le logement
• Améliorer la performance énergétique du logement: les travaux peuvent alors concerner l’isolation, le changement d’une chaudière pour un modèle moins énergivore …
• Maintenir la décence du logement: notamment en cas d’infestation de nuisibles
• Améliorer les parties communes ou privatives de l’immeuble: cela peut être pour l’installation d’un digicode, la rénovation de la façade …

Si une pré-visite est nécessaire pour préparer les travaux, notamment avec l’artisan ou bien un architecte, le droit de visite s’applique également.

Vous devrez alors prévenir votre locataire par un écrit, remis en recommandé avec accusé réception ou bien en main propre, et indiquer notamment la nature et les modalités des travaux, ainsi que la date de début et leur durée.

Votre locataire pourra s’opposer à ces travaux dans trois cas :

• s’ils ne sont pas justifiés
• s’ils ne sont pas conformes à leur notification
• s’ils rendent l’accès impossible à son logement. Dans ce cas, il pourra saisir le juge des contentieux pour demander l’interruption ou l’interdiction des travaux, ou même la résiliation du bail si l’accès au logement n’est plus possible.

Bon à savoir : si les travaux durent plus de 21 jours, vous devrez alors proposer une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi par votre locataire.

Les visites pour vérifier l’état du bien

Elles ne sont autorisées que si elles ont été prévues dans le bail. Il est donc important de bien intégrer cette clause lorsqu’on rédige son bail.

Cette visite peut alors être annuelle par exemple. On évitera donc des visites trop régulières, qui pourraient être considérées comme intrusives par votre locataire.

Si au cours de la visite, vous constatez des dégradations ou un manque d’entretien du logement, vous pourrez alors rappeler l’obligation d’entretien à votre locataire. Vous pouvez par exemple vous appuyer sur l’état des lieux d’entrée si vous considérez que l’usure du logement n’est pas normale. Cependant ça ne sera qu’à la sortie du bien, et notamment à l’établissement de l’état des lieux de sortie que vous pourrez avoir un recours, avec retenue sur le dépôt de garantie, le cas échéant. En attendant, vous ne pourrez rien faire de plus, car rien ne présume que votre locataire ne va pas rendre un logement en état normal d’usure à sa sortie de bail.

Et si le locataire s’oppose au droit de visite du propriétaire ?

Cela peut parfois arriver. Trois recours se présentent alors à vous :

• Le principe de discussion: il est alors préférable d’engager le dialogue avec votre locataire pour trouver une solution à l’amiable. Cela vous permettra notamment un vrai gain de temps et d’argent.
• L’envoi d’un courrier recommandé: c’est la deuxième étape à suivre, si votre locataire ne souhaite pas dialoguer, comme recommandé ci-dessus. Le courrier mentionnera alors ses obligations légales.
• La saisine de la justice: médiateur ou tribunal, vous pourrez alors solliciter une « injection de faire ». Cela risque toutefois d’être un peu long.

Du fait des délais et du préjudice subi, vous pourrez alors demander des dommages et intérêts à votre locataire.

Pour résumer :

• A partir du moment où vous louez un logement, votre locataire doit pouvoir jouir paisiblement du bien
• Toute intrusion faite dans le logement en dehors du cadre légal et sans l’accord du locataire est considérée comme un délit.

Mais surtout n’oubliez pas qu’il est important de maintenir de bonnes relations avec son locataire, et que chacun doit trouver son intérêt dans une relation locative courtoise.