Droit au bail et local commercial

En matière de gestion locative, droit au bail et local commercial sont intimement liés. En effet, les entreprises prêtent, ou devraient prêter, attention à leur droit au bail, qui est souvent un élément important de la valeur de leur entreprise.

C’est pour cela que sa cession fait souvent l’objet d’une étude poussée sur sa valorisation, avant sa session.

La Gestion En Ligne vous détaille tout pour mieux comprendre son mécanisme et son implication dans le cours de la vie d’une entreprise.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail fait parfois l’objet de confusion avec le fonds de commerce, mais aussi le pas de porte, alors que ce sont des éléments qui sont différents.

Définition

Quand une entreprise rentre dans des locaux en location, elle se trouve dans l’un de ces deux cas de figure :

• Elle signe un bail neuf avec le propriétaire
• Elle achète le droit au bail du locataire sortant et reprend alors le bail en cours, qui avait été précédemment conclu entre le bailleur et le locataire sortant, et ce, pour la durée du bail restant à courir. Elle verse donc une indemnité au locataire, pour ce droit au bail.

Souvent assimilé, à tort, au fonds de commerce, le droit au bail est une de ses composantes au même titre que l’enseigne, la clientèle, le matériel … Il a donc une vraie valeur patrimoniale, car c’est une garantie pour le locataire entrant d’obtenir de la part du propriétaire, une garantie de renouvellement du bail.

Par contre, si au moment du renouvellement, le bailleur le refuse, ce dernier devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire.

Différence entre droit au bail et pas de porte

Autre élément avec lequel le droit au bail est parfois confondu : le pas de porte.

Si ce dernier est également une indemnité versée, cette fois elle l’est auprès du bailleur lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s’agit en plus d’un élément faisant partie intégrante du bail et dont le montant aura une répercussion immédiate sur le montant du loyer du bail commercial.

Droit au bail et pas de porte sont donc deux éléments de nature juridique différente.

La valorisation du droit au bail

La session du droit au bail se réalise au prix fixé librement entre les parties. La valorisation du droit au bail peut aller de quelques dizaines à plusieurs centaines de milliers d’euros, suivant ces trois critères :

• La durée restante du bail
• Sa situation géographique
• Le montant du loyer

Il est donc fortement recommandé d’être accompagné par un professionnel, que ce soit pour l’acquisition ou bien la cession d’un droit au bail, afin d’être au bon prix.

La durée restante du bail

Plus la durée restante est longue, plus le nouveau locataire sera assuré d’avoir le même loyer le plus longtemps possible. Tout va cependant dépendre de la révision prévue, ou pas, dans le bail commercial.

Il existe deux types de révisions :

• Triennale: elle consiste en une révision du loyer après un délai de 3 ans suivant la dernière révision.
• Conventionnelle: elle permet alors au bailleur de réviser le montant du loyer en fonction des clauses prévues par le bail. La révision pourra alors se faire suivant la clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, ou bien selon une clause recette, régulièrement utilisée dans les centres commerciaux.

La situation géographique

La localisation est vraiment un élément déterminant pour valoriser un droit au bail.

Un local situé dans une rue passante et animée, bien desservie par les transports en commun, sera bien plus attractif et permettra un bon développement du commerce.

L’emplacement est un vrai critère de choix pour gagner de la clientèle, ce qui permet alors de bien valoriser un droit au bail.

Le montant du loyer

Alors qu’un loyer sous-évalué permettra de proposer un droit au bail plus cher, inversement un loyer surévalué entrainera une cession de droit au bail à un prix plus bas.

Le montant du loyer est une vraie variable d’ajustement pour la valorisation de la transaction.

La cession du droit au bail

Cette cession du droit au bail peut se faire de manière indépendante, ou bien dans le cadre d’une vente groupée avec le fonds de commerce. Elle se formalise par la réalisation d’un contrat entre le locataire sortant et le locataire entrant, mais implique aussi l’intervention d’une troisième partie, le bailleur.

Bref dans tous les cas, cette session devra se dérouler en 4 grandes étapes importantes.

Les conséquences de la cession du droit au bail

Si le contrat de session du droit au bail ne fait intervenir que les deux locataires, il y aura quand même des répercutions pour le bailleur.

Pour le bailleur

La seule conséquence de la session du droit au bail pour le bailleur est le changement de locataire, qu’il n’aura donc pas choisi cette fois.

Les autres conditions du bail commercial demeurent inchangées.

Pour le locataire entrant

L’acquisition du droit au bail lui permet de bénéficier de quatre avantages importants :

• Droit d’occuper les locaux commerciaux
• Loyer privilégié, généralement inférieur au prix du marché
• Révision de loyer encadrée grâce au statut des baux commerciaux
• Droit au renouvellement du bail ou à défaut d’une indemnité d’éviction

Cette acquisition est enregistrée comptablement à l’actif, en compte d’immobilisation. Il est ainsi possible de l’amortir sur la durée du bail ou bien de le déprécier si sa valeur de réalisation est devenue inférieure à sa valeur comptable.

Bon à savoir : l’administration fiscale ne reconnaît pas l’amortissement du droit au bail, il faudra donc le réintégrer lors du calcul du résultat fiscal.

Pour le locataire sortant

Cette session de droit au bail a pour conséquence de libérer le locataire sortant de ses obligations impliquées par le bail commercial, mais aussi d’obtenir une indemnité financière en échange, qui peut être conséquente suivant certains cas.

Les étapes de la cession du droit au bail

La cession du droit au bail se réalise en quatre étapes successives.

Première étape : l’information du bailleur

Dans le cas de la session seule du droit au bail, donc sans le fonds de commerce, la notification du bailleur est requise la plupart du temps. Elle se fait alors avec l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), qui devra mentionner dans son acte :

• L’identité du repreneur du bail ainsi que ses coordonnées
• La date de la cession qui fixera le départ de paiement de loyer

La notification n’est pas nécessaire quand la vente se réalise par acte notarié.

Dans le cas de la session du droit au bail avec le fonds de commerce, suivant l’article L 145-16 du Code de Commerce, le bailleur ne peut s’y opposer, mais peut cependant imposer une clause d’agrément, avec certaines requêtes à remplir. Si l’agrément est refusé, la décision devra alors être justifiée légitimement.

Dans tous les cas, la cession du droit au bail doit également être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Deuxième étape : l’établissement d’un état des lieux

Comme dans le cas d’une prise à bail pour un logement, un état de lieux est obligatoire entre le bailleur, ou son mandataire, et le locataire sortant. L’état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie des locaux, ce qui permettra un comparatif entre les deux documents.

Troisième étape : la rédaction du contrat de cession du droit au bail

La cession de bail prend obligatoirement la forme d’un contrat écrit, soit signé entre les parties, soit rédigé par un notaire.

Il peut même y avoir une promesse de vente avec des conditions suspensives, notamment pour un financement bancaire, puis l’acte définitif de vente.

Elle peut aussi prendre la forme d’un avenant au contrat de bail commercial.

Quatrième étape : l’enregistrement et la publicité de la cession

La session doit faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts des entreprises du lieu de situation du local commercial dans un délai d’un mois à compter de la signature.

En cas d’acte notarié, c’est le notaire qui réalise cette formalité.

La fiscalité du droit au bail

La cession du droit au bail fait l’objet d’une fiscalité à la fois pour le locataire entrant, comme pour le locataire sortant.

La fiscalité du droit au bail pour le locataire entrant

Il s’agit du paiement des droit d’enregistrements de la cession.

Parfois il est possible de prévoir une autre situation suivant la négociation, qui a été réalisée entre les deux parties.

Dans tous les cas, le montant des droits d’enregistrement est calculé en fonction du montant de la cession :

A savoir qu’un droit fixe de 25 € est dû, quel que soit le prix de la cession du droit au bail.

L’imposition de la cession du droit au bail

De son côté, le locataire sortant sera imposé sur le montant de la vente du droit au bail, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si le locataire sortant avait au préalable acquis ce droit au bail, pour un prix inférieur à celui de la revente, il sera alors fiscalisé sur sa plus-value, dans la catégorie de l’impôt sur les plus-value.

En bref …

• Un droit au bail permet à un nouveau locataire d’occuper les lieux pendant la durée restante du bail
• Il a une valeur patrimoniale qui peut se révéler très importante suivant son emplacement
• Il existe une fiscalité applicable en cas de cession