Droit au bail et fonds de commerce : quelles différences ?

Dans l’univers commercial, les termes de « droit au bail » et de « fonds de commerce » sont très fréquemment utilisés. Parfois confondues, ces deux notions sont pourtant bien différentes.

Fonds de commerce : la définition

Le fonds de commerce est un terme juridique au cœur de l’activité commerciale. C’est une notion qui réunit à la fois les éléments corporels et incorporels du commerce, permettant à l’activité de se réaliser.  

Les éléments corporels se composent par exemple, du mobilier, de l’outillage, des installations ou des agencements et des livres de commerce ou documents comptables. Tandis que parmi les éléments incorporels, c’est à dire ceux qui permettent d’exercer l’activité sans qu’ils soient quantifiables, on compte notamment la clientèle, le nom commercial, les licences ou autorisations ainsi que le droit au bail.

À quoi correspond le « droit au bail » ?

Le droit au bail est un élément isolé du fonds de commerce et lié au bail commercial. En effet, le droit au bail va permettre à l’acheteur d’un fonds de commerce d’occuper les locaux, en contrepartie d’une somme versée au vendeur.

Concrètement, cela permet d’avoir à éviter de renégocier le bail commercial avec le propriétaire au moment de la cession. Le contrat de location en cours peut ainsi être directement repris, moyennant le paiement d’une somme d’argent à l’ancien locataire.

Vente de droit au bail ou vente de fonds de commerce ?

La cession de droit au bail transfère le bénéfice du bail à une autre personne. C’est une démarche qui appartient librement au locataire. Toutefois, pour qu’elle soit mise en pratique, certaines règles légales sont à respecter. Généralement, le contrat de bail va comprendre des clauses qui précisent les conditions de la cession. Par exemple, certaines dispositions seront prévues comme la nécessité de rédiger un acte notarié ou d’obtenir, au préalable, l’accord du propriétaire. Attention, dans certains cas, le contrat de bail pourra inclure une clause qui interdise la cession du bail seul.

La vente (ou cession) d’un fonds de commerce est, quant à elle, une démarche qui consiste pour l’entreprise à vendre tous les éléments qui lui permettent d’exercer son activité. C’est à dire à la fois les éléments corporels et incorporels, droit au bail compris. En principe, certains éléments sont toutefois exclus de la cession du fonds de commerce comme les créances et dettes, le local commercial exploité et les contrats avec les fournisseurs.

La cession d’un fonds de commerce est une démarche soumise à des formalités. Celles-ci assurent au cédant, à l’acquéreur mais aussi aux créanciers une protection optimum, en termes juridiques et financiers. Ainsi, pour réaliser une cession de fonds de commerce dans les règles de l’art, il vous faudra notamment veiller à identifier les éléments à céder, à informer les salariés au préalable, à vérifier le droit de préemption de la commune, à rédiger un acte de cession, etc. Attention à bien vous conformer aux exigences propres à la cession de fonds de commerce. En cas d’erreur, l’opération risque tout simplement d’être annulée…

Permettant d’assurer la transmission des entreprises, la vente de fonds de commerce est une opération fréquente. En France, environ 40 000 cessions sont enregistrées en moyenne, chaque année.

Quelles différences entre droit au bail et pas de porte ?

Là encore, il s’agit de deux notions juridiques bel et bien différentes. D’un côté, le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau locataire au précédent preneur. De l’autre, le pas de porte, est un droit d’entrée versé au bailleur au moment de la signature du bail commercial.

Certains contrats de bail prévoient en effet le versement d’un pas de porte. Une fois payée, cette somme est définitivement acquise par le propriétaire. Son montant est fixé de manière libre entre les parties prenantes. Techniquement, le pas de porte peut être considéré comme un supplément de loyer ou bien comme une indemnité.

Le bail à l’américaine : des avantages, mais…

Autre possibilité : signer un bail à l’américaine. Sa spécificité : il ne comporte ni pas de porte ni droit au bail. Ainsi, à l’entrée dans les lieux, le commerçant qui s’installe n’a pas à régler de somme potentiellement importante. Cependant, en contrepartie, le loyer de départ est en général plus élevé que la moyenne.
Ce loyer se composera alors à la fois du montant de la valeur locative des lieux et de l’amortissement du droit d’entrée, payée petit à petit sur toute la durée du bail commercial.

Pouvant se révéler pratique pour les preneurs dont la trésorerie à l’instant T serait limitée, le bail à l’américaine comporte toutefois quelques inconvénients. En effet, les modalités de révision lors du renouvellement peuvent être pénalisantes pour les preneurs. De plus, en cas de cession, le droit au bail ne peut être récupéré auprès de son successeur…

Pour toutes vos démarches autour de la cession de droit au bail ou de fonds de commerce, choisissez l’accompagnement de la Gestion en Ligne.

Et découvrez dès à présent tous nos articles dédiés au bail commercial, dans notre moteur de recherche.