DPE opposable : qu’est-ce que cela signifie ?

Depuis 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) a été réformé en profondeur. Et parmi les principaux changements entrés en vigueur : le DPE est désormais « opposable ». Quelle est la signification de ce terme et quelles sont les conséquences de cette mesure pour les bailleurs, acquéreurs, locataires et autres acteurs du secteur immobilier ? Dans cet article détaillé découvrez ce que veut dire DPE opposable au regard de la loi et quelles sont les conséquences de ce changement.

Réaliser un DPE : une étape incontournable dans l’univers de l’immobilier

Créé en 2006, le diagnostic DPE vise à informer les futurs occupants sur les performances thermiques d’un logement.

Faire réaliser un DPE met en évidence les points faibles et les points forts d’un appartement ou d’une maison et vise à encourager les travaux de rénovation énergétiques, en suggérant les chantiers à effectuer en priorité. De quoi permettre aux occupants d’accéder à plus de confort, réduire le montant de leurs factures énergétiques mais aussi limiter l’empreinte carbone, en agissant directement sur les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE est un document obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière ou d’une mise en location. Plus la note donnée s’approche de la lettre « A » et plus le logement en question augmente sa « valeur verte ». Il est alors plus prisé et par conséquent, plus cher. C’est pourquoi il peut donc être judicieux d’engager certains travaux avant la mise en vente ou en location d’un bien immobilier !

Attention, autre changement récent, la note du DPE doit être affichée dans les annonces immobilières. Et si le bien en question est classé F ou G, l’annonce doit de plus, indiquer la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

DPE opposable depuis 2021 : qu’est-ce que cela sous-entend ?

Le diagnostic de performance énergétique a été réformé en profondeur en juillet 2021. Depuis cette date, le DPE n’a plus seulement une valeur informative : il est également « opposable ».

Un terme qui veut tout simplement dire que le DPE a désormais une portée juridique. Autrement dit : vendeur, acquéreur, bailleur comme locataire ont donc la possibilité de prendre les mesures juridiques nécessaires s’ils se sentent floués.

Du fait de cette évolution majeure, la responsabilité de certains acteurs du marché immobilier peut donc être engagée : celle des propriétaires, des agents immobiliers, comme des diagnostiqueurs par exemple. Et ce, que le DPE concerne une habitation individuelle ou un logement collectif par exemple.

À noter : seuls les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont pleinement opposables.

Erreur dans un DPE et action en justice : quels sont les droits des demandeurs ?

Si une personne (bailleur, locataire, propriétaire occupant…) estime avoir été lésée dans le cadre de la réalisation d’un DPE, elle a le droit de demander réparation à la justice. Pour cela, il lui suffit d’engager des démarches auprès d’un tribunal compétent.

Selon les situations, cette personne pourra alors réclamer :

• Des dommages et intérêts pour préjudice subi,
• La réalisation de travaux énergétiques permettant d’atteindre la note affichée,
• Une compensation financière (baisse du loyer ou du prix annoncé pour la vente d’un bien immobilier).
• L’annulation du contrat de bail ou de la transaction immobilière.

DPE : quelles autres évolutions récentes ?

L’opposabilité du DPE n’est pas la seule nouveauté entrée en vigueur en juillet 2021. Autre changement : une méthode de calcul unifiée est désormais appliquée pour déterminer la note. Il s’agit de la méthode 3CL, aussi appelé « calcul de la consommation conventionnelle des logements ».

De plus, pour être en règle, le diagnostiqueur professionnel doit utiliser obligatoirement un logiciel de calcul certifié par l’Ademe. Un outil au sein duquel il va devoir entrer de nombreuses données parmi lesquelles la surface habitable, les ponts thermiques, le degré d’isolation, la consommation de chauffage ainsi que les éventuelles déperditions thermiques liées à la ventilation.

À noter également, depuis juillet 2021, les DPE établis sur factures ainsi que les DPE vierges ne sont plus autorisés. Concrètement, impossible dorénavant de mettre en vente ou en location un bien immobilier, si le DPE n’est pas fourni ou si sa durée de validité est dépassée. Le DPE vierge encore affiché dans les vitrines des agences immobilières il y a quelques années n’a donc plus lieu d’être…

Enfin, les nouveaux DPE n’affichent désormais qu’une seule étiquette globale. Auparavant, deux notes étaient présentées, l’une pour la consommation d’énergie et l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre (GES). Depuis 2021, une seule et même note est retenue, à savoir, la moins bonne des deux.

Important : faire appel à un diagnostiqueur certifié

Le DPE étant désormais opposable, il est indispensable de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour sa réalisation.

Pour trouver un professionnel certifié, il vous suffit de consulter l’annuaire spécialement  mis en place par le Ministère de l’écologie et du développement durable. Sur cet annuaire, vous pouvez effectuer une recherche par code postal ou par commune et ainsi faire votre choix parmi plus de 8 000 diagnostiqueurs compétents certifié COFRAC, dans toute la France.

Attention, si vous avez recours à un diagnostiqueur non certifié, vous serez passible d’une amende d’un montant de 1 500€ !

Enfin, n’oubliez pas de vérifier la validité de votre diagnostic DPE. En règle générale, ces diagnostics sont valables pendant 10 ans. Seule exception : les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables de 3 à 6 ans avec une date butoir de validité fixée au 31 décembre 2024.

Rénovation énergétique : quels travaux pour un meilleur DPE ?

Comme précisé noir sur blanc au sein-même du document DPE, certaines opérations de rénovation thermique vous permettent de réaliser un véritable bond en avant en matière de performances et de confort énergétique. C’est le cas par exemple des travaux d’isolation de la toiture, des murs ou des combles. Isoler votre habitat en utilisant des matériaux efficaces tels que la laine de verre, de roche ou de bois, vous aide à le rendre moins gourmand en énergie et limite considérablement les déperditions thermiques. Pensez aussi à étudier de près votre système de production d’eau chaude sanitaire. Si votre chauffe-eau est vétuste ou s’il est sur-dimensionné par rapport à vos besoins, il peut consommer de l’énergie inutilement. N’hésitez pas, notamment, à opter pour un plus petit chauffe-eau dans un logement à la location de type studio ou T1 et vous optimiserez à la fois votre note au DPE… et la consommation d’énergie des occupants. Le tout, en agissant sur les émissions de gaz à effet de serre. Autre point clé : le système de chauffage, est à étudier de près. Les anciens systèmes utilisant du fioul ou du gaz sont souvent vétustes et très énergivores. Actuellement, les politiques publiques encouragent le remplacement de ces anciens systèmes de chauffage par des alternatives plus écologiques et plus économiques comme la pompe à chaleur ou le chauffage électrique alimenté grâce à des panneaux photovoltaïques.

DPE opposable : que faut-il retenir ?

Décidée en 2021, l’opposabilité du DPE est une réforme majeure dans l’univers de l’immobilier. Cette mesure permet en effet à un acheteur ou à un locataire de demander réparation s’il estime que les informations mentionnées dans le diagnostic DPE sont erronées. À ce titre, le DPE opposable permet donc demander en justice une compensation financière voire l’annulation du contrat de bail ou même de la transaction immobilière, si l’acheteur ou le locataire en question pense avoir été floué. Pour toutes ces raisons, faire réaliser un DPE par un professionnel certifié est un indispensable pour vous garantir sérénité et respect de la loi.

Les professionnels de la Gestion en Ligne sont à vos côtés pour vous conseiller afin de bien réaliser votre DPE ou tout autre diagnostic obligatoire (amiante, gaz, électricité, termites..). Bénéficiez de notre accompagnement dédié, prenez toutes les précautions nécessaires et évitez ainsi les litiges par la suite !