Quand la réalisation d’un DPE est-elle obligatoire ?

Dans le cadre des annexes d’un contrat de location, le DPE est obligatoire. Mais saviez-vous en tant qu’investisseur immobilier, que ce n’était pas le seul cas où vous deviez l’effectuer ?

Vente, location, copropriété… l’équipe de La Gestion en Ligne, spécialiste de la gestion locative en France, vous fait un focus sur les différents cas de figure possibles, après un rappel des fondamentaux sur ce diagnostic.

DPE obligatoire : définition et cadre légal

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document obligatoire qui permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il est valable 10 ans, sauf en cas de travaux majeurs pouvant en modifier le résultat.

Pour un investisseur immobilier, le DPE n’est plus une simple formalité : il devient un élément structurant de la stratégie patrimoniale, tant pour la location que pour la revente.

🎯 Objectifs : information, performance, et incitation à la rénovation

Le DPE a trois objectifs principaux :

• Informer les acquéreurs et locataires sur la performance énergétique d’un bien.
• Sensibiliser à la consommation énergétique et à l’empreinte carbone du logement.
• Encourager les travaux d’amélioration énergétique, notamment via des aides publiques.

En clair, c’est un outil d’aide à la décision pour tous les acteurs du marché immobilier, et un levier de performance pour les investisseurs avisés.

🔍 Les étiquettes énergie et climat : comment les lire ?

Le DPE attribue deux étiquettes au logement :

• Étiquette Énergie : de A (très économe) à G (très énergivore), selon la consommation d’énergie primaire.
• Étiquette Climat : de A à G également, selon les émissions de CO₂.

Depuis la réforme de 2021, ces deux notes sont fusionnées pour retenir la plus mauvaise des deux, ce qui peut impacter fortement la classe finale.
👉 Par exemple, un logement classé C en énergie mais F en climat sera noté F globalement.

Cadre réglementaire du DPE

🔧 L’obligation de passer par un professionnel certifié

Ce document doit obligatoirement être réalisé par un professionnel du DPE satisfaisant les critères définis par l’arrêté du 20 juillet 2023.

Conformément à cet arrêté, le diagnostiqueur doit disposer d’une certification et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le texte de loi définit par ailleurs deux niveaux de certification :

• La certification sans mention, qui permet de réaliser des DPE individuels, pour les maisons ou des lots à usage d’habitation,
• La certification avec mention, grâce à laquelle peuvent être effectués des DPE collectifs et des DPE dans des bâtiments à autre usage que celui d’habitation.

À noter : si le propriétaire a recours à un professionnel (diagnostiqueur) non certifié pour faire réaliser le DPE, il risque jusqu’à 1 500 € d’amende, une somme qui passe à 3 000€ en cas de récidive…

Pour trouver facilement un professionnel qualifié dans votre secteur géographique, consultez l’annuaire France Rénov’ mis en ligne par le Gouvernement.

📅 DPE et durée de validité de 10 ans

Conformément à la législation, un DPE est valide 10 ans, sauf exceptions suivantes :

• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1^erjanvier 2023,
• Ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

À noter, depuis le 1^er avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est devenu obligatoire lors de la vente d’un logement en mono propriété classé F ou G au DPE. Une mesure qui concerne donc les habitations les plus énergivores aussi connues sous le nom de « passoires thermiques ». Sachez que depuis le 1^er janvier 2025, cette obligation sera étendue aux logements classés E.

Encore plus complet que le DPE, l’audit énergétique doit définir au moins deux scénarios de travaux afin de faire passer le logement F ou G en classe C ou les logements classés E en classe B. L’objectif est d’informer les futurs acquéreurs pour qu’ils intègrent dans leur projet d’achat le remplacement d’un système de chauffage, l’isolation des sols ou des murs ou encore le remplacement d’un simple vitrage par du double.

📜 Loi Climat et Résilience : les nouvelles obligations

La Loi Climat et Résilience (août 2021) a renforcé la portée du DPE, notamment pour les logements mis en location. Le DPE est désormais opposable, c’est-à-dire qu’un locataire peut s’en servir pour engager la responsabilité du bailleur en cas d’erreur manifeste.

Concrètement, si une irrégularité est constatée telle que, par exemple, un DPE erroné et que cela cause un préjudice à l’une des parties, alors il est possible d’engager des poursuites judiciaires.

Sachez que si un propriétaire ne réalise pas de DPE il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 300 000€ et jusqu’à deux ans d’emprisonnement.

Plus important encore : la loi introduit un calendrier progressif d’interdiction de mise en location pour les biens mal classés.

📅 Dates clés à retenir pour les investisseurs

Voici les échéances majeures à ne pas manquer :

• Depuis janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G avec une consommation > 450 kWh/m²/an.
• Depuis janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la location.
• 2028 : fin des locations pour les logements classés F.
• 2034 : interdiction de louer les biens classés E.

📌 Anticiper ces échéances est crucial pour éviter la vacance locative, protéger son rendement et sécuriser son investissement sur le long terme.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Les 3 cas où le DPE est obligatoire

En cas de vente

Vous vous apprêtez à réaliser une transaction immobilière ? Pour être conforme à la loi, sachez qu’en tant que vendeur, vous devez obligatoirement fournir un DPE en cours de validité aux potentiels acheteurs. Vous devrez l’intégrer au DDT, le dossier de diagnostics techniques. Celui-ci comprend notamment le Crep (constat des risques d’exposition au plomb) ou encore l’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante.

Le notaire en charge de l’acte doit par ailleurs l’annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique.

En cas de mise en location

En cas de mise en location, vous devez également présenter un DPE en cours de validité.

Les avantages d’un DPE pour les locataires

Ainsi, vos candidats à la location peuvent directement avoir un aperçu des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du logement convoité.

En pratique, vous devez faire réaliser le DPE dès le passage de l’annonce de la location. Ensuite, vous devrez le fournir au moment de la signature du bail du locataire et le joindre au contrat de location.

Les obligations pour les annonces immobilières

Depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières doivent obligatoirement préciser l’étiquette DPE du bien présenté.

Si le logement est classé F ou G, l’annonce doit indiquer la mention suivante : « logement à consommation énergétique excessive ».

Enfin, l’annonce doit préciser le montant des dépenses énergétiques annuelles pour un usage standard.

Ces informations sont particulièrement utiles aux acquéreurs ou aux locataires potentiels, car elles présentent 2 grands avantages :

• Ils ont ainsi une vision claire et nette de la valeur verte du logement
• Ils peuvent estimer à l’avance le montant de leurs futures charges énergétiques.

Pour les copropriétés

Depuis le 1^er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots sont soumises à l’obligation de réaliser un DPE collectif.

Un diagnostic qui va passer en revue tout le bâtiment, y compris les parties communes. A l’inverse, le DPE individuel qui, par définition, ne concerne qu’un seul logement.

Progressivement, l’obligation d’effectuer un DPE collectif sera étendue à l’ensemble des copropriétés, d’ici à 2026.

Conclusion : le DPE obligatoire n’est pas une contrainte, c’est un levier stratégique

Ne considérez plus le DPE obligatoire comme une simple formalité ou une contrainte réglementaire. Utilisez-le comme un véritable outil de pilotage pour optimiser vos investissements immobiliers.

✅ Appuyez-vous sur le DPE pour anticiper les interdictions de location et éviter la vacance,
✅ Valorisez vos biens en améliorant leur performance énergétique,
✅ Attirez des locataires et des acquéreurs exigeants, sensibles aux enjeux environnementaux.

En tant qu’investisseur, vous avez tout à gagner à intégrer le DPE dans votre stratégie immobilière. En agissant dès maintenant, vous protégez votre rendement, vous sécurisez votre patrimoine et vous vous positionnez en avance sur le marché.

🔍 Faites le point sur votre parc, vérifiez la validité de vos DPE, identifiez les travaux les plus rentables à mener.
🎯 Transformez une obligation en opportunité de croissance durable

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