DPE et location immobilière, les obligations à respecter

DPE et location immobilière sont étroitement liés. En effet, il n’y a pas que la vente d’un bien qui est soumis à la fourniture de ce diagnostic technique, la location y est également assujettie.

Le bailleur, ou son mandataire, doit être en mesure de fournir à son locataire ce document obligatoire. Il a pour objectif de l’informer sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement mis à disposition.

Mais savez-vous précisément ce qu’est un DPE et ce qu’il contient, ainsi que les différentes obligations qu’il en découle ? La Gestion En Ligne vous dit tout !

Mieux connaître le DPE

Partie intégrante du dossier technique d’un logement, le DPE est un élément incontournable avec de nombreuses informations importantes.

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Un DPE c’est un diagnostic de performance énergétique. Il contient des informations importantes à la fois pour le bailleur et pour le locataire.

Le bailleur peut ainsi connaître les performances de son logement, les recommandations éventuelles de travaux à réaliser, mais surtout savoir s’il est en mesure de pouvoir louer son bien.

Le locataire peut alors s’informer sur le niveau de consommation d’énergie et donc de la charge financière nécessaire pour permettre de le chauffer correctement. Cette information peut remettre en cause sa décision de louer un bien si son classement n’est pas bon.

Que contient un DPE ?

Avant 2021

Avant 2021, la fiabilité du DPE était remise en question à cause de la méthode de calcul. Les éléments pris en compte étaient moins nombreux, les indicateurs étaient peu précis et ne reflétaient pas nécessairement la réalité.

Depuis le 1^er juillet 2021

Le législateur a mis en place une nouvelle méthode de calcul plus fiable. Le DPE est désormais plus lisible et plus compréhensible également.

Il devient également opposable, c’est-à-dire que le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné. Ce n’est pas le cas par contre si l’erreur provient de mauvaises informations transmises par le bailleur. C’est ainsi que le locataire peut faire un recours en justice pour demander réparation du préjudice subi, en sollicitant des dommages et intérêts, voire l’annulation du bail.

Un DPE doit donc indiquer un certain nombre d’indications :

• Identification du bien et sa surface habitable
• Caractéristiques des équipements thermiques du bien
• Energie: quantités annuelles d’énergies nécessaires au chauffage, refroidissement, production d’eau chaude, éclairage et ventilation, par type d’énergie, exprimées en kilowattheures et en euros, ainsi que la Classe Energie de la performance énergétique comprise en A et G, et la quantité totale d’énergie rapportée au m² de surface habitable, exprimée en Kwh/m²/an.
• Gaz à effet de serre: la quantité émise en quantité équivalente de CO2 pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, puis en équivalent de kilomètres parcourus en voiture, la classe Climat sur une échelle de A à G
• Isolation: classement de la transmission thermique moyen de l’enveloppe e de chaque type de paroi
• Confort thermique, notamment sur le confort d’été, évalué sur une échelle à 3 niveaux
• Présence d’un système de refroidissement, le cas échéant
• Déperditions thermiques, exprimées sous forme de schéma
• Energies renouvelables : la liste des équipements en utilisant ou en produisant
• Recommandations pour avoir un comportement sobre en énergie
• Recommandations pour l’amélioration de la classe énergétique
• Chaudière : rapport d’inspection ou d’entretien
• Date de l’arrêté en vigueur le jour de la réalisation du diagnostic, qui fixe les prix dans le tableau des tarifs des énergies
• Documents justificatifs, fournis par le propriétaire du bien pour la réalisation du diagnostic

DPE et location immobilière, les différentes obligations

Un bailleur doit se soumettre à certaines obligations vis-à-vis de son locataire en ce qui concerne le DPE.

DPE et location immobilière, les cas où le fournir

Le DPE n’est pas obligatoire pour toutes les locations. Elles doivent cocher les trois critères suivants à respecter pour y être soumises :

• Les installations de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire, qu’il s’agisse d’un local soumis à un bail d’habitation vide ou meublé (logement de fonction et bail mobilité compris) ou à un bail d’activité
• La localisation géographique en France métropolitaine. Pour l’Outre-Mer l’entrée en vigueur se fera au 1^er juillet 2024 même si la Guadeloupe et la Martinique y sont déjà soumis.
• Tout type de logement, à condition d’y être occupés plus de 4 mois par an

Bon à savoir : le DPE n’a pas à être présent pour les logements sous bail rural ou contrat de location saisonnière.

L’information dès la mise en location

Si le DPE doit être annexé au bail lors de sa signature, il doit même être disponible en amont au moment :

• De l’annonce, en presse écrite, en agence immobilière ou sur internet, avec la précision de la classe Energie et la classe Climat. Celles-ci doivent respecter certaines obligations concernant la taille de l’écriture, la couleur, la précision de la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G, ainsi que la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard» avec l’année de référence. Toutes fausses informations peuvent engendrer pour le locataire une demande de dommages et intérêts, voire annulation du bail. Tandis que le bailleur, pourra se voir infliger une amende allant jusqu’à 3.000 €, et même 15.000 € s’il s’agit d’un bailleur professionnel personne morale.
• Des visites, avec la mise à disposition du document pour les candidats qui souhaitent le consulter

Bon à savoir : le diagnostic n’a pas à être mis à jour en cours de bail, ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.

L’annexe au contrat de location

Le DPE fait partie des diagnostics techniques à annexer obligatoirement au bail.

Bon à savoir : Il n’est pas obligé de réaliser un nouveau DPE à chaque mise en location. En effet, celui-ci doit être daté de moins de 10 ans. Il existe cependant quelques exceptions dues à la mise en place du nouveau DPE au 1^er juillet 2021. Les DPE suivants ont une durée de validité réduite :

• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017n’étaient valides que jusqu’au 31 décembre 2022
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2024. Il est par contre conseillé de les refaire, pour éviter leur opposabilité.

La réalisation par un professionnel

Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE. Il doit en effet suivre une méthode spécifique, puis transmettre les résultats à l’ADEME. En cas d’oubli, le diagnostiqueur est passible d’une amende de 1.500 €. De plus l’ADEME transmet alors au diagnostiqueur un numéro d’identification à indiquer sur le DPE. Sans cette mention, le DPE sera considéré comme étant nul.

La liste de ces diagnostiqueurs est disponible sur le site du Service Public. Tout bailleur qui recourt à un diagnostiqueur non certifié pourra se voir infliger une amende de 1.500 €, voire 3.000 € en cas de récidive. Quant au diagnostiqueur, s’il exerce sans certification l’amende peut être de 1.500 €, voire 3.000 € en cas de récidive.

Bon à savoir : le coût d’un DPE n’est pas réglementé. Il oscille généralement entre 100 et 150 €, et son montant est déductible des revenus locatifs si le bailleur a opté pour le régime réel d’imposition.

DPE et location immobilière, l’interdiction des passoires énergétiques

Les incidences du DPE sur la location ont une incidence directe. Tout d’abord il y a eu l’interdiction d’augmentation des loyers des logements énergivores et désormais depuis le 1^er janvier 2023 les logements avec la classe énergie G dont la consommation est supérieure à 450Kwh/m² ne peuvent plus être loués.

Les prochaines échéances sont :

• 2025, avec l’interdiction de location de tous les logements G
• 2028, avec l’interdiction de location de tous les logements F
• 2034, avec l’interdiction de location de tous les logements E

Bon à savoir : sont concernés uniquement les nouveaux contrats de location, et pas les baux en cours.

Des aides à la rénovation sont disponibles, notamment par le biais de Ma Prim Renov, dont nous vous avons déjà parlé.

Les risques en cas d’absence de DPE

L’absence de DPE est sanctionnée de la même manière que des informations erronées le concernant, à savoir une amende pouvant atteindre 3.000 €.

Il existe ainsi un lien important entre ce diagnostic technique et la location d’un logement, avec parfois de lourdes conséquences en cas d’erreur ou d’oubli.