Dispositif de défiscalisation dans l’immobilier : pour lequel opter ?
Vous avez pour objectif d’investir dans l’immobilier et souhaitez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation ?
Choisir sa défiscalisation se fait vraiment en fonction de vos objectifs patrimoniaux. La baisse d’impôts dont vous allez bénéficier doit vraiment être la cerise sur le gâteau et non pas votre objectif premier. C’est important de l’avoir toujours en tête afin de faire les bons choix.
Dans cet article, l’équipe de La Gestion En Ligne va vous aider à mieux comprendre les différents dispositifs défiscalisants actuels, mais aussi leurs avantages et inconvénients.
Sommaire
Défiscalisation immobilière : mieux la comprendre
Avant de détailler les différents dispositifs existants, nous tenons vraiment à vous rappeler les bases de l’intérêt fiscal que vous pouvez avoir en investissant dans l’immobilier :
- La définition de cette notion de défiscalisation
- L’intérêt que vous pouvez avoir
- Les avantages et inconvénients de cette « carotte » fiscale
Qu’est-ce qu’un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ?
La défiscalisation immobilière consiste à réduire ses impôts grâce à des dispositifs légaux, qui ont été mis en place spécifiquement par l’Etat.
En effet, régulièrement l’Etat Français met en place de nouvelles lois incitatives pour investir dans l’immobilier. La baisse d’impôts est un des moyens les plus souvent utilisés pour orienter les investissements vers ce secteur.
C’est pour cela que des dispositifs de défiscalisation sont en place depuis des années, parfois même prolongés et que d’autres font régulièrement leur apparition. Vous avez certainement entendu parler de la Loi Pinel, Malraux, Monuments Historiques etc …
Mais quel peut être votre intérêt à investir dans ce secteur ?
Pourquoi défiscaliser dans l’immobilier ?
De nombreux secteurs d’activité permettent de fiscaliser : le cinéma, les œuvres d’art, les PME … Mais vous pouvez trouver un intérêt tout particulier à défiscaliser dans l’immobilier.
Généralement la première raison est l’attrait de l’immobilier dans votre stratégie patrimoniale. En effet, si vous avez pour objectif de vous constituer un patrimoine immobilier, autant en profiter pour bénéficier d’une réduction d’impôts ! Cela doit être en effet votre première motivation.
La deuxième raison est que l’immobilier s’est toujours révélé comme un investissement payant sur le long terme, alors autant en profiter pour défiscaliser.
La troisième raison est que le secteur immobilier est le secteur le plus connu, et donc plus rassurant, par rapport à d’autres secteurs d’activités permettant de réaliser des baisses d’impôts. C’est pour cela que de nombreux investisseurs préfèrent bénéficier de cette niche fiscale.
Les avantages et inconvénients des dispositifs de défiscalisation immobilière
Comme tout investissement, vous aurez à mesurer le poids des avantages et inconvénients du dispositif fiscal dans lequel vous souhaitez vous impliquer.
Chaque situation étant propre à chacun, en fonction de l’appétence au risque, de l’appréciation de certains curseurs, et bien vous pourrez décider d’opter ou pas pour certaines défiscalisations dans l’immobilier.
Les avantages
Le principal avantage est bien entendu l’économie réalisée sur les impôts, mais ce n’est pas le seul. D’autres atouts sont également existants, pour vous, ou pour un intérêt collectif :
- Les rentes financières
- Le choix entre les nombreux dispositifs : ancien ou neuf, métropole ou Outre-Mer …
- La solution à une de vos problématiques patrimoniales : préparation de la succession, constitution d’un patrimoine, protection de la famille …
- La rénovation de biens d’exception
- La redynamisation de certaines zones géographiques défavorisées qui tombaient en décrépitude
- La location de biens à des loyers abordables
Les inconvénients
Le pendant des avantages à tirer de la défiscalisation réside en certaines obligations :
- La nécessité de bien étudier les dispositifs de défiscalisation, ce qui demande pas mal de temps d’études et de recherche, et parfois un recours à un professionnel pour être aiguiller sur le bon dispositif ou éviter les mauvais investissements
- La gestion spécifique des biens immobiliers en fonction de la législation, le plus souvent en termes de plafond de loyers
- L’éligibilité au dispositif fiscal
- L’impossibilité parfois de cumuler différentes défiscalisations entre elles
- L’offre de défiscalisations réduite ou chère
Les principaux types de dispositif de défiscalisation dans la pierre
Voilà c’est acté, vous souhaitez investir dans l’immobilier et bénéficier d’une réduction fiscale. Sachez que le choix est large : neuf, ancien, outre-mer et même pierre papier !
Dispositif de défiscalisation dans le neuf
En 2024, les 2 principales défiscalisations possibles dans l’immobilier neuf sont le Pinel et le Censi Bouvard.
Pinel
La loi Pinel a pris le relai de la loi Duflot en 2014. En échange d’une baisse d’impôts, elle permet aux particuliers d’acheter un bien immobilier neuf en respectant 3 règles principales pour louer en Pinel :
- Avoir un bien éligible
- Choisir le bon locataire
- Respecter les conditions requises
Il est donc important de se poser les bonnes questions sur la Loi Pinel avant d’investir :
- Comment déterminer la surface Pinel, qui va déterminer le loyer à demander
- Est-ce possible de louer son garage en bail séparé pour améliorer sa rentabilité
- Comment sortir du dispositif Pinel après 6 ans
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui est en place depuis de nombreuses années et qui a vu également des modifications dans les avantages accordés, les derniers en date sont notamment la loi Pinel 2021 et le Pinel +. Vous devez donc être attentifs avant tout nouvel investissement.
Censi Bouvard
La loi Censi Bouvard a permis de défiscaliser dans le neuf entre 2009 et 2022, mais les investissements qui ont été réalisés durant cette période continuent de bénéficier de l’intérêt fiscal.
Ce dispositif permettait alors d’investir dans des résidences de services (étudiants, EHPAD, résidences d’accueil …) avec location meublée via un gestionnaire. Le plus souvent le régime fiscal associé était le LMNP ou le LMP.
Dispositif de défiscalisation dans l’ancien
Pour bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans l’immobilier, vous pouvez également choisir l’ancien avec différentes lois comme Denormandie, Loc’ Avantages, Malraux ou les monuments historiques. Le choix est large !
Denormandie
Souvent appelé Pinel Ancien, la loi Denormandie consiste à réaliser un investissement, achat et travaux, dans les immeubles anciens de certains centres villes, pour les revitaliser.
En effet, souvent certains quartiers sont abandonnés des investisseurs car peu attractifs. Les logements sont donc parfois insalubres et présentent un bilan énergétique très mauvais.
Après travaux, les biens doivent alors être mis en location sur des périodes allant de 6 à 12 ans avec un loyer spécifique en fonction de localisation géographique, afin de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts variables en fonction du prix du bien et de la durée de l’engagement de location.
Loc avantages
En 2022, la loi Cosse, le Louer Abordable, a évolué pour donner le dispositif Loc’Avantages. En effet, la Loi Cosse n’a pas été une réussite, c’est pourquoi elle a dû changer pour proposer un modèle plus incitatif : plus le bien est à loyer bas, plus la réduction est élevée et peut même aller jusqu’ 65 % ! les travaux peuvent également être financés sous certaines conditions.
Comme tout dispositif, vous devez remplir certaines conditions vous concernant, concernant le locataire, le logement et le niveau de loyer.
Au final, les bailleurs aident à mettre sur le marché des biens à des prix bien plus abordables et alimenter le marché locatif en logements sociaux.
Malraux
La Loi Malraux présente des ressemblances avec la Loi Denormandie. Elle consiste à :
- Acheter dans l’immobilier ancien, mais dans certaines zones éligibles
- Réaliser des travaux de rénovation, dans un plafond de 400.000 euros sur 4 ans
- Mettre en location
Les investisseurs bénéficient alors d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés.
Monuments historiques
Variante de la Loi Malraux, vous pouvez décider d’investir alors dans des biens classés Monuments Historiques afin de conserver en bon état des biens architecturaux d’importance.
S’il n’y a pas de condition d’éligibilité en matière de localisation géographique, par contre vous devez investir dans des biens spécifiques et notamment des immeubles :
- Classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ;
- Labellisés « Fondation du patrimoine » ;
- Faisant partie du patrimoine national uniquement si l’agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013.
L’avantage fiscal dépend alors des recettes générées ou bien de l’absence de recettes.
Dispositif de défiscalisation outre-mer
Le législateur a également prévu de favoriser l’investissement locatif avec réduction fiscale hors territoire métropolitain, avec 2 dispositifs fiscaux spécifiques : la loi Girardin et le Pinel Outre-Mer.
La loi Girardin
Alors la loi Girardin se présente sous 2 formes :
- La Loi Girardin Industriel, qui favorise l’investissement dans du matériel industriel, mais ce n’est pas l’objet de cet article
- Girardin logement social, qui permet aux investisseurs d’acquérir des biens existants avec travaux ou d’en faire construire afin de les mettre en locatif, le plus souvent via des organismes publics ou semi publics afin de favoriser la création de logement sociaux
Ce sont des opérations d’investissements très spécifiques, et différents des autres dispositifs fiscaux. En effet les fonds de l’investissement sont alors apportés à une société de portage qui va donc exploiter le bien pendant une durée de 5 ans minimum, et permettre de bénéficier d’un avantage fiscal. Au terme de la durée d’exploitation, la société de portage va alors racheter les parts de l’investisseur pour un montant symbolique et sera ensuite dissoute.
Concrètement pour l’investisseur, il n’y a donc pas de de détention de patrimoine immobilier, juste un bénéfice lié à une réduction d’impôt sur une période précise. Le tout est alors de déterminer dès le départ si la globalité de la réduction d’impôts est plus avantageuse que le montant investi, qui ne pourra pas être récupéré.
Loi Pinel outre-mer
La loi Pinel Outre-Mer est la transposition en Outre-Mer de la version de la métropole. Elle consiste ainsi à permettre à des investisseurs d’acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) dans les zones géographiques suivantes :
- Départements d’outre-mer (DROM) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte
- Collectivités d’outre-mer (COM) : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna
La réduction fiscale dont il est possible de bénéficier :
- Dépend de la durée de l’engagement de location, entre 6 et 12 ans
- Est plus avantageuse qu’en métropole, mais subit aussi un rabot ces dernières années
- S’applique désormais uniquement sur les biens collectifs, comme en métropole
L’objectif final de cet investissement est le même pour le législateur : permettre de mettre sur le marché plus de biens sur le marché locatif, grâce aux investissements privés.
La pierre papier, autre dispositif de défiscalisation dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier peut aussi se faire sous forme dématérialisée. Vous pouvez alors investir dans des parts de sociétés, qui ont investi dans :
- De l’immobilier, c’est le cas des SCPI
- Des terrains forestiers, agricoles ou viticoles, c’est le cas des groupements fonciers. Ce sujet ne fait par contre pas l’objet de notre article.
Ce qu’on appelle la Pierre Papier, ce sont les parts de Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI). Cette société fait l’acquisition de biens immobiliers, suivant la ligne directrice décidée lors de sa création :
- Commerces
- Bureaux
- Activités
- Diversifiés
C’est alors la SCPI, ou plus exactement la société de gestion dont elle dépend, qui s’occupe de trouver des locataires et réaliser toute la gestion locative. La SCPI verse alors des rentes à ses investisseurs.
Les avantages sont de ne pas avoir à s’occuper de l’aspect gestion locative, de mutualiser le risque car le nombre de biens dans la SCPI est souvent élevé et bénéficier éventuellement d’une niche fiscale si c’est prévu dans l’objet de la SCPI.
Les inconvénients sont que vous n’avez aucun droit de regard sur la gestion et que parfois la revente des parts peut être délicat car il n’y a pas de marché réglementé, c’est du gré à gré.
Vous devez alors être un investisseur averti, pour vous lancer dans ce type d’opération immobilière.
Les conseils de La Gestion En Ligne
Bénéficier d’une défiscalisation est indéniablement intéressant quand on souhaite optimiser ses revenus.
Vous devez par contre bien connaître tous les rouages de la fiscalité, afin de voir ce qui est le plus intéressant en fonction de votre situation fiscale, et notamment voir si vous ne dépassez pas les plafonds des niches fiscales. C’est ce qui peut vite devenir problématique.
Nous vous conseillons au final de recourir aux conseils d’un professionnel, pour ne pas perdre de vue votre objectif premier d’investissement (préparation de la succession, construction d’un patrimoine …) pour faire le choix le plus opportun.
C’est comme cela que vous pourrez réussir votre investissement locatif.
Par la suite, nous serons heureux de vous accompagner dans sa mise en location et gestion locative.
