Les diagnostics techniques immobiliers pour la location

Depuis quelques années, de nouvelles obligations sont apparues progressivement pour le bailleur concernant les risques techniques du logement loué : les diagnostics techniques immobiliers. Leur nombre a cru régulièrement et le dernier est arrivé en juin 2020.

Tout comme pour la vente, la constitution d’un dossier de diagnostic technique (DDT) est donc à réaliser avant la mise en location du bien. Il doit ensuite être annexé au bail d’habitation. Ce dernier est fourni de manière dématérialisée, par courrier électronique le plus souvent, sauf en cas de refus catégorique du locataire.

Il contient :

• L’état des risques et pollutions et la performance énergétique dans tous les cas
• Les diagnostics plomb (CREP), amiante, électricité, gaz et bruit en fonction de certains critères

 

 

L’état des risques et pollutions

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées

 

Durée de validité

6 mois

 

Objet

Il indique si le logement se situe ou non dans une zone d’exposition à un ou plusieurs risques (naturels, technologiques, miniers, sismiques, radon …)

 

Bon à savoir : Faisant partie des diagnostics techniques de location, l’état des risques et pollutions doit être daté et signé par le locataire et le bailleur. Le propriétaire doit en avoir une copie, afin de prouver que le document a bien été remis.

Il n’est pas obligatoirement établi par un professionnel, le bailleur peut le réaliser lui-même en complétant le formulaire prévu à cet effet (https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf) et en s’aidant du site : www.georisques.gouv.fr

Si le bien ayant subi une avarie suite à une catastrophe naturelle ou technologique, a entrainé le versement d’une indemnité, le bailleur doit l’indiquer dans le bail.

 

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il s’agit d’un des diagnostics techniques immobiliers, qui fait l’objet de toutes les attentions dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique.

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées, exceptés celles qui sont louées moins de 4 mois par an.

 

Durée de validité

10 ans jusqu’à présent. Mais depuis peu, les durées de validité des DPE ont une durée inférieure :

• Pour ceux réalisés entre le 01/01/2013 et 31/12/2017 : le DPE est valable jusqu’au 31/12/2022
• Pour ceux réalisés entre le 01/01/2018 et 30/06/2021 : le DPE sera valable jusqu’au 31/12/2024.

 

Objet

Il renseigne la performance énergétique selon deux critères : l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

L’étiquette énergie : à savoir la quantité d’énergie consommée (chauffage, eau chaude). Cette évaluation se fait sur une échelle allant de A en consommation faible (moins de 51 KWh/m²) à G pour une consommation importante (supérieure à 450 KWh/m²). Depuis le 1^er janvier 2021, les loyers des  logements F et G en zones tendues ne pourront plus être augmentés. A partir du 1^er janvier 2022, les propriétaires de biens à étiquettes F et G, autrement appelés « passoires énergétiques » devront mentionner sur les publicités et actes les travaux à réaliser. A partir du 1^er janvier 2028, les biens en F et G ne pourront plus être loués, ils devront faire l’objet de travaux afin de revenir à au moins une étiquette E.

L’étiquette climat : à savoir l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre, qui va de A en émission faible (moins de 6 kg d’équivalent carbone/m²) à G en émission importante (plus de 80 kg d’équivalent carbone/m²).

 

Méthode de calcul

Avant le 1^er juillet 2021, il existait deux méthodes pour établir le DPE :

• « sur factures » , d’après l’usage et la consommation des occupants du logement
• La méthode des 3CL (Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement), d’après les qualités du bâti et des équipements liés au chauffage

A partir du 1^er juillet 2021, seulement la méthode 3CL sera utilisée afin d’harmoniser les résultats. Elle tiendra compte notamment de 5 éléments au lieu de 3 jusqu’à présent : chauffage, eau chaude, sanitaire et climatisation, éclairage et auxiliaires comme la ventilation.

 

Rapport

A partir du 1^er juillet 2021, le rapport sera plus lisible et exploitable par les propriétaires. Il indiquera notamment une évaluation des isolations mais aussi des travaux suggérés avec une estimation chiffrée.

Bon à savoir : Les annonces de location doivent mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique indiqué sur le diagnostic technique. Voir aussi “Vos questions avant de louer”. A partir du 1^er janvier 2022, l’estimation de la consommation d’énergie devra également être indiquée.

Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel et à partir du 1^er juillet 2021, il devient opposable, c’est-à-dire qu’il entraine la responsable du vendeur, qui pourra se retourner contre le diagnostiqueur.

 

 

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées construites avant 1949.

 

Durée de validité

6 ans en cas de présence d’anomalies

Illimitée en cas d’absence de plomb

 

Objet

Il mesure la concentration en plomb de tous les revêtements du logement, ainsi que leur accessibilité (état de dégradation des revêtements), afin de repérer les situations de risques de saturnisme.

 

Bon à savoir : Les anomalies de type “3” relevées sur le diagnostic technique (présence de plomb accessible avec revêtement dégradé) doivent être corrigées par le propriétaire. En pratique, il s’agit de repeindre la zone concernée pour supprimer l’accessibilité au plomb.

Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par un professionnel.

 

 

Le diagnostic technique amiante

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées situées dans des immeubles collectifs construits avant 1997.

 

Durée de validité

En cas de présence d’amiante, la durée dépend des anomalies relevées (obligation de surveillance, de suppression de l’amiante…).

Elle est illimitée en cas d’absence d’amiante.

 

Objet

Il indique la présence ou l’absence d’amiante dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, murs, cloisons, etc… Ainsi que son état de conservation.

 

Bon à savoir : Contrairement aux autres diagnostics techniques de location, celui-ci n’a pas obligatoirement à être annexé aux baux. Il doit néanmoins pouvoir être fourni au locataire s’il le demande.

 

 

L’état d’installation intérieure d’électricité

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées dont l’installation électrique a plus de 15 ans.

 

Durée de validité

6 ans

 

Objet

Evaluer les risques électriques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens

 

Bon à savoir : Les anomalies éventuellement relevées, en fonction de leur caractère de gravité, devront être régularisées par le bailleur.

Une attestation de conformité du COmité National pour la Sécurité des Usagers de l’Electricité (CONSUEL) remplacera l’état d’installation intérieure d’électricité, si celle-ci est de moins de 6 ans.

 

 

 

L’état de l’installation intérieure de gaz

 

Locations concernées

Toutes les locations vides ou meublées dont l’installation gaz (chauffage, eau chaude, gazinière) a plus de 15 ans.

 

Durée de validité

6 ans

 

Objet

Evaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens

 

Bon à savoir : Les anomalies éventuellement relevées sur le diagnostic technique, en fonction de leur caractère de gravité, devront être régularisées par le bailleur.

Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par un professionnel.

 

 

L’état des nuisances sonores aériennes

 

Locations concernées

Depuis le 1^er juin 2020, toutes les locations vides ou meublées, d’habitation, professionnelles ou mixtes se situant dans une zone d’exposition au bruit des aéroports

 

Objet

Evaluer les risques liés aux nuisances sonores dues à la présence d’un aéroport

 

Bon à savoir : ce diagnostic a une valeur informative, mais en cas d’absence le locataire pourra exercer un recours.

Le bailleur peut réaliser le diagnostic à l’aide d’un formulaire https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Modele_etat_nuisances_sonores_aeriennes.pdf en s’aidant du Géoportail (https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/plan-dexposition-au-bruit-peb#!).

 

 

En conclusion sur les diagnostics techniques immobiliers pour la location

La réalisation de ces diagnostics techniques immobiliers a pour objet la protection des locataires ainsi que les biens lui appartenant. C’est ce qui explique que dans certains cas, en cas d’absence du dossier de diagnostics techniques, les sanctions peuvent être pénales avec des amendes et peines de prison.

En effet, en cas d’accident de personne, la responsabilité du propriétaire peut être engagée. Aussi, il est donc nécessaire de prendre très au sérieux ces obligations d’information du locataire.

Si la constitution et la mise à jour DDT est fastidieuse et représente un coût non négligeable, il s’agit d’un coût déductible. On peut aussi le considérer comme le prix de la tranquillité.