Comment établir et déterminer le bon niveau de loyer ?

Déterminer le loyer, comment s’y prendre ?

 

Vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier dans un but locatif ? Vous avez besoin de déterminer le loyer afin de calculer sa rentabilité et votre capacité de remboursement ?

La Gestion en Ligne est là pour vous guider dans ces démarches et vous indiquer les critères à retenir pour fixer le bon montant.

Sachez également que s’il y a une libre fixation des loyers, ceux-ci sont parfois encadrés. Il est donc impératif de bien connaître l’environnement dans lequel on souhaite investir.

Et pour la réévaluation du loyer ? C’est pareil, elle est possible mais dans certaines limites. Alors commençons par quelques conseils pratiques.

 

Les conseils de La Gestion en Ligne pour bien déterminer le loyer

Afin d’avoir une fourchette de prix, nous vous partageons nos trois conseils préalables à la fixation du loyer.

 

Se renseigner sur le dernier loyer du bien

Pour cela, votre allié est l’ancien propriétaire. Il pourra vous guider sur le montant du loyer qu’il pratiquait. Si vous comptez réaliser des travaux de rénovation plus ou moins importants, il faudra en tenir compte dans la fixation du nouveau loyer.

 

Mettre un loyer en adéquation avec le marché

Le deuxième élément important à prendre en compte, c’est le prix du marché. Repérez les loyers pratiqués dans votre ville sur les sites d’annonces spécialisées telles que Le Bon Coin, Bien ici, Se Loger, Explorimmo etc …

Vous pourrez alors comparer les biens avec des caractéristiques similaires au vôtre.

Vous pouvez également demander aux résidents du quartier ou bien dans les commerces de proximité. Généralement le bouche à oreilles fonctionne bien, et vous aurez une idée des tarifs pratiqués au sein du quartier convoité, ainsi qu’une idée de la tendance sur les loyers.

 

Etablir un loyer modéré, afin d’éviter la rotation des locataires

En effet, notre dernier conseil repose sur la justesse du loyer à demander.

Un loyer trop bas pour être sûr de louer, risque non seulement d’apeurer les futurs locataires mais aussi rend plus difficile l’équilibre financier de votre investissement.

Un loyer trop haut donne plus de risque de vacance, car vos locataires risquent de déménager pour trouver un nouveau bien, meilleur marché, ou pire entraîner des impayés.

 

 

Les 7 critères pour déterminer un loyer

 

Maintenant que vous avez une fourchette de montants, vous pouvez l’affinez en fonction de ces 7 critères factuels.

 

Sa superficie et le type du bien

Il s’agit du premier élément comparatif entre les différents biens immobiliers. Un T3 de 53 m² ne se louera pas au même prix qu’un T3 de 75 m². Sachez aussi que le prix au m² est plus élevé sur les petits biens que les grands biens. En France, en 2017, un studio se louait 17 € du m² contre 10 € pour un T4.

 

Ses caractéristiques intrasèques

Certaines prestations dans l’appartement font vite grimper le montant des loyers : peintures refaites à neuf, grande terrasse, jardin privatif, étage élevé …

La cuisine et la salle de bain aménagées sont également très prisées car elles évitent aux locataires de réaliser des investissements en mobilier.

Ce sont autant de prestations qui ont une contrepartie financière importante.

 

La présence d’un parking

Coûtant jusqu’à 150 € dans certaines villes, la présence d’un parking rattaché au bien immobilier peut faire augmenter facilement le montant du loyer initial.

 

Sa situation géographique

Positionné dans un lieu stratégique de la ville, comme la proximité des petits commerces, des écoles ou bien des transports en commun, un bien immobilier se valorise également avec ces commodités.

 

Meublé ou non

Moyennement un investissement de départ, la différence entre un bien meublé ou nu va de 10 à 30%, c’est donc un calcul à réaliser avant de mettre votre bien à la location. Dans les villes étudiantes, les petites surfaces meublées sont très demandées. Le loyer peut donc bénéficier de cet attrait.

 

Les prestations fournies

Les parties communes sont également un critère à prendre en compte pour l’évaluation du loyer : standing de l’immeuble, présence d’un gardien, espace vert à disposition des locataires …

 

Les performances énergétiques

Il s’agit d’un point financièrement important pour votre locataire afin d’estimer ses futures charges d’énergie et donc son confort. Meilleure est la performance, et moins élevées seront ses charges. Pour un bien à loyer égal, il aura donc tout intérêt à choisir le moins énergivore, qui lui fera économiser.

 

 

Un loyer libre, mais encadré

En effet, si la liberté de fixation des loyers prévaut dans la législation Françaises, il y a cependant quelques limitations à celle-ci.

 

L’encadrement dans les zones tendues

Il s’agit de la limitation de l’évolution du loyer des logements vides ou meublés dans certaines zones géographiques, où la demande est nettement supérieure à l’offre. (Accéder au simulateur pour savoir si un logement est en zone tendue : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues).

Il est donc important de bien déterminer le loyer de départ.

 

Le plafonnement des loyers à Paris et à Lille

Respectivement depuis le 1er juillet 2019 et le 1er mars 2020, Paris et les villes de Lille, Hellemmes et Lomme font l’objet d’un encadrement du montant du loyer. Ce dernier ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail. (En savoir plus sur ces dispositifs à Paris et à Lille-Hellemmes-Lomme). Il est donc impératif de s’y référer lorsque vous réalisez votre bail de location.

 

L’encadrement dans le cadre des investissements défiscalisés

Certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Scellier ou bien la loi Pinel oblige un plafonnement des loyers afin de bénéficier de réduction d’impôts. Vous pouvez donc librement déterminer le loyer de votre bien sous le plafond indiqué.

Attention toutefois au choix du locataire, qui est également réglementé.

 

 

Et pour revaloriser son loyer ?

Maintenant que le loyer de votre bien est fixé, vous pouvez procéder à sa revalorisation sous certaines conditions.

 

La revalorisation annuelle

La revalorisation des loyers se fait dans le respect de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Celui-ci est publié régulièrement et fixe la limite à ne pas dépasser pour la revalorisation annuelle du votre bien immobilier.

 

La revalorisation dans le cadre de la relocation

Si toutefois votre bien revenait à la location, hors zone tendue, vous pourrez alors procéder à la revalorisation du loyer.

 

 

Déterminer le loyer de son bien immobilier est donc une décision stratégique. Une mauvaise estimation au départ peut générer un manque à gagner important, difficilement rattrapable dans certains cas. Il en va alors du rendement de votre investissement voire de l’équilibre financier de votre opération. Il est donc impératif de s’en préoccuper en amont de toute opération d’acquisition.

Voici donc une des réponses à vos questions avant de louer votre bien immobilier, mais il en reste bien d’autres.

 

 

Consultez notre rubrique : Vos questions avant de louer

 

 

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