Comment déterminer le loyer Pinel ?
Déterminer le loyer Pinel ne ressemble pas à la démarche pour déterminer un loyer pour un investissement classique.
En effet, l’objectif premier de l’Etat était de permettre un accès élargi au logement aux populations modestes, en les faisant financer par des investisseurs privés. La carotte fiscale était alors la contrepartie de certaines restrictions, et notamment celle du montant du loyer.
Voilà pourquoi un calcul est nécessaire pour le déterminer. Mais pas d’inquiétude, La Gestion En Ligne est là pour vous expliquer comment son fonctionnement.
Sommaire
Les 3 éléments à prendre en compte pour déterminer le loyer Pinel
Pour calculer le loyer Pinel, il faut connaître trois éléments auxquels on applique la formule de calcul :
- La surface du logement à prendre en compte
- La zone géographique concernée
- Le plafond de loyer
Calculer la surface du logement
Pour déterminer la surface Pinel, il faut tenir compte à la fois de la surface habitable, qui a dû vous être fournie par votre promoteur, mais également des surfaces annexes.
Pour les annexes, le calcul est délicat car il faut tenir compte du double plafond : 50% des surfaces annexes prises en compte dans le cadre de la loi Pinel, dans la limite de 8 m² par logement.
En cas de parking, il faudra trancher l’épineuse question de savoir si le garage peut ou non être loué à part.
Déterminer la zone géographique
Pour de nombreuses opérations fiscales (PTZ, logement social, loi Pinel …), la France est divisée en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C.
Un simulateur du Service Public permet de connaître sa zone avec le nom de sa commune ou de son code postal.
Connaître le plafond de loyer
Le dernier élément à connaître pour déterminer le loyer maximum à appliquer est le plafond de loyer. Celui-ci est communiqué en €/m² et est revu chaque année, pour chacune des 5 zones géographiques.
Bon à savoir : Une règle ne serait pas une vraie règle sans exceptions ! Il y a donc des exceptions dites de “Modulation des loyers par commune” qui viennent, pour certaines communes, fixer des plafonds de loyer au m² spécifiques.
Une vérification s’impose : contrôler que la commune d’investissement ne figure pas dans la liste accessible sur ce site Loyers modulés Pinel (bouton “Modulation des loyers par commune”)
En cas de doute, il existe des simulateurs qui permettent de calculer son plafond de loyer :
- Simulateur Adil (Attention, celui-ci ne tient pas compte de la modulation des loyers par commune)
- Simulation Ministère de la cohésion des territoires
Ces simulateurs sont indicatifs, ils ne serviront qu’à valider un calcul déjà effectué.
Appliquer la formule de calcul
Une formule permet de calculer le loyer du logement, il faut procéder en deux étapes :
Calcul du coefficient multiplicateur :
0,7 + 19 / Surface Pinel
Ce coefficient est alors plafonné à 1,2.
Exemple 1 : Logement de 50 m² situé à Marseille (Zone A) :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/50 = 1,08
Exemple 2 : Logement de 30 m² situé à Bordeaux (Zone B1)
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/30 = 1,33 –
Le coefficient retenu après application du plafond sera donc de 1,2.
Calcul du plafond de loyer :
Surface Pinel x Plafond de loyer au m² x coefficient multiplicateur
Exemple 1 : Logement de 50 m² situé Marseille (Zone A) :
50 x 13,04 x 1,08 = 704,16 €
Exemple 2 : Logement de 30 m² situé à Bordeaux (Zone B1)
30 x 10,51 x 1,2 = 378,36 €
La révision du loyer en cours de bail
Les plafonds de loyer évoluent chaque année. Il est donc possible d’augmenter un loyer loi Pinel annuellement en cours de bail, à condition de rester en permanence en-dessous du plafond légal.
Il suffit pour cela de prendre comme indice de référence figurant au bail l’indice du deuxième trimestre de l’année précédant la rédaction du bail.
Exemple : Pour un bail conclu en septembre 2020, en zone A, avec un loyer de 500 €, indiquer dans le bail comme indice de référence celui du deuxième trimestre 2019 (129.72).
Révision de septembre 2021 :
Evolution des plafonds de loyer Pinel : de 12.95 à 13.04, soit + 0.69 %
Révision du loyer à l’indice : de 129.72 à 130.57, soit +0.65 %
La différence de 0.04 % est marginale et provient d’arrondis dans les formules
Et si on se trompe en voulant déterminer le loyer Pinel ?
Si le loyer demandé se retrouve en-dessous du loyer plafond, cela n’aura aucune incidence.
Si par contre le loyer demandé est au-dessus, dans ce cas, il y a un risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
Il est donc vraiment important de faire attention au calcul.