Le dépôt de garantie en location meublée

Une des étapes quand un bailleur veut louer son bien est de demander un dépôt de garantie, que ce soit en location meublée ou bien en location nue.

Cette étape finalisée au moment de la signature du bail est indispensable pour sécuriser votre opération locative. En effet, la location d’un bien meublé demande un investissement bien plus important qu’en location vide. Vous devez donc y prêter une grande attention.

Toutefois cette prise de garantie ne se fait pas de manière libre et le législateur a pris le soin de tout réglementer :

• Son montant maximum
• Ses modalités de versement et restitution
• La gestion des éventuels litiges

Mais l’équipe de La Gestion En Ligne est là pour vous partager les bonnes pratiques pour sa gestion.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie en location meublée ?

Tout d’abord il est important de ne pas confondre dépôt de garantie et caution, mot souvent utilisé à mauvais escient. Si les deux ont pour objet d’intervenir en garantie d’une location, le dépôt de garantie est une somme d’argent versée, tandis que la caution est un acte d’engagement. La caution, qu’elle soit solidaire ou simple, va se substituer au locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Définition du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent, que le locataire verse au propriétaire lors de son entrée dans le logement meublé. Ce montant lui est alors restitué à sa sortie de la location, s’il a bien respecté ses obligations.

Rôle et objectifs du dépôt de garantie pour le bailleur

Un bailleur prend un dépôt de garantie pour se couvrir contre d’éventuels manquements de son locataire :

• Dégradations du logement, hors usure normale
• Dégradations du mobilier et équipement mis à disposition
• Défaut d’entretien
• Eventuels impayés de loyers ou charges

Attention, le dépôt de garantie n’a pas pour objet de payer le loyer du dernier mois. Votre locataire doit absolument le payer dans les délais prévus au contrat de bail meublé.

Différence avec la location vide

Si comme en location vide, l’objectif du dépôt de garantie est de sécuriser le bailleur, les principales différences résident dans les points suivants :

• Plus grande couverture à assurer, il faut en effet tenir compte de tout l’équipement et tous les meubles fournis dans le logement meublé. C’est un montant qui monte alors assez vite.
• Montant plus élevé, justifié par le risque plus élevé de dégradation, du fait du nombre plus élevé d’équipements mis à disposition.

Quel montant du dépôt de garantie en location meublée ?

Si la prise d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, elle est vivement conseillée. Vous devrez alors respecter le montant maximum fixé par la loi, mais attention à ne pas le positionner trop bas non plus !

Montant maximum légal du dépôt de garantie pour une location meublée

Comme en location vide, le montant du dépôt de garantie en location meublée est plafonné. Il ne peut dépasser l’équivalent de 2 mois de loyer, hors charges.

Vous devrez alors absolument l’indiquer dans le bail. Toutefois, en cours de bail, ou bien lors de son renouvellement, vous ne pourrez pas l’augmenter.

Bon à savoir : certains types de location meublée ne fonctionnent pas de la même manière :

• Location saisonnière meublée de courte durée: montant librement fixé
• Bail mobilité: dépôt de garantie interdit
• Bien à loyer à payer d’avance chaque trimestre: dépôt de garantie interdit

Conséquences d’un dépôt de garantie peu élevé pour le bailleur en location meublée

Pour rappel, le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur en cas de dégradation dans son bien. Si le montant sollicité n’est pas assez élevé, il devra puiser dans l’intégralité de la somme versée, mais demander un complément à son locataire. Le risque de litige sera donc plus élevé.

Dans l’usage, les bailleurs demandent le plafond, afin de sécuriser leur opération locative.

Quelles sont les modalités de versement et de restitution du dépôt de garantie d’une location meublée ?

Concrètement, en tant que bailleur, si vous devez vous faire fournir le dépôt de garantie en début de location, vous devez respecter un protocole précis pour sa restitution.

Modalités de son versement

C’est au moment de la signature du bail, ou bien à une date fixée, que vous pourrez percevoir le versement du dépôt de garantie. Si vous avez mis votre bien en gestion locative, c’est le mandataire qui réalisera cette tâche à votre place.

Vous pourrez recevoir cette somme de deux façons :

• Soit directement de votre locataire,
• Soit d’un organisme auquel le locataire a eu recours, comme Loca Pass ou bien le Fonds de solidarité pour le logement.

Le versement du dépôt de garantie peut se faire :

• En chèque, à encaisser ou pas. Il est vivement conseillé de l’encaisser.
• Par virement
• En espèces. Dans ce cas, votre locataire pourra exiger un reçu pour la somme versée.

Bon à savoir : si votre locataire ne vous remet pas le dépôt de garantie le jour de la signature du bail, vous pourrez le percevoir après. Cependant, dans la majorité des cas, si le délai n’est pas respecté, il n’est quasiment jamais versé. Il faut donc être ferme, pour ne pas signer le bail sans ce versement.

Modalités de restitution

La restitution fait partie des plus grandes sources de conflit entre bailleur et locataire. Veillez donc à respecter la législation en vigueur et maintenir le dialogue avec votre locataire.

A quelle date rendre le dépôt de garantie ?

Le délai pour rendre le dépôt de garantie en locataire meublée dépend de la conformité, ou non, de l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée.

Le délai commence à courir au rendu des clés du bien meublé

• Soit en mains propres
• Soit en lettre recommandée, avec avis de réception

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, la situation est différente selon les cas :

• Refus du bailleur : le locataire doit le mettre en demeure de réaliser l’état des lieux d’entrée. Si le bailleur maintient son refus, lors de l’état des lieux de sortie, il devra alors prouver avoir remis un logement en bon état d’usage, si des dégradations ont été réalisées.
• Refus du locataire: il sera alors réputé avoir reçu un logement en bon état d’usage, et pour prouver le contraire, il devra en fournir une preuve légale, comme l’intervention d’un commissaire de justice mandaté à ses frais.
• Négligence du bailleur et du locataire: comme dans le cas précédent, il sera réputé avoir reçu un logement en bon état, mais le bailleur devra dans le même temps pouvoir prouver que les dégâts sont imputables au locataire.

Si par contre l’état des lieux de sortie à l’amiable n’est pas possible à établir, bailleur ou locataire absent au rendez-vous, refusant d’établir ou de signer l’état des lieux, il faut alors recourir à un commissaire de justice pour l’établir. Ses frais seront alors répartis équitablement entre les deux parties.

Bon à savoir : les frais du commissaire du justice varie en fonction de la surface du logement.

Qui doit rendre le dépôt de garantie ?

Comme lors du versement, le bailleur reçoit le dépôt de garantie de la location meublée, c’est aussi à lui, ou à l’agence immobilière, de le restituer à son locataire.

Si des changements interviennent en cours de bail, c’est à la nouvelle agence immobilière ou bien au nouveau propriétaire de restituer la somme.

Quel montant rendre ?

Si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, en tenant compte de l’usure normale du logement, dans ce cas le bailleur peut rendre l’intégralité du dépôt de garantie.

Cependant, si les charges sont au réel, il peut également réaliser une retenue de provision, dans la limite de 20% du montant du dépôt de garantie. Dans ce cas, dans le mois qui suit l’approbation des comptes, le bailleur doit réaliser la régularisation des charges et rendre le solde à son ancien locataire.

En cas d’accord entre les parties, elles peuvent aussi s’entendre de solder l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.

Si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont différents et que des dégradations anormales ont été constatées ou qu’il y a un restant dû par le locataire, dans ce cas le bailleur peut réaliser une retenue sur le dépôt de garantie. Il devra par contre justifier la retenue réaliser avec des documents :

• En cas de dégradations: états des lieux d’entrée et de sorties, photos, constat du commissaire de justice, devis ou facture de remplacement ou de remise en état
• En cas de sommes restant dues: lettre de relance pour loyers impayés …

Cependant, votre locataire peut contester cette retenue.

Comment prévenir et résoudre les litiges liés au dépôt de garantie en location meublée ?

Comme évoqué plus haut, le dépôt de garantie est une des principales causes de conflits avec son locataire, voici donc les différents sujets, comment prévenir le litige et connaître les recours possibles.

Causes fréquentes de litiges concernant le dépôt de garantie en location meublée

Elles sont au nombre de 3 :

• Désaccord sur l’état des lieux
• Litige sur le montant des déductions réalisées
• Délais de restitution non respectés

Pour rappel, si les délais ne sont pas respectés, le bailleur sera soumis à une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé.

Bon à savoir : cette pénalité ne s’applique pas, si le locataire n’a pas indiqué au bailleur sa nouvelle adresse lors de la restitution des clés.

Bonnes pratiques de gestion du dépôt de garantie en location meublée pour le bailleur

Pour éviter les litiges avec votre locataire, transparence, bienveillance et respect des obligations légales vous permettront d’avoir une gestion paisible du dépôt de garantie.

Elles devront être appliquée pour vos 4 missions :

• Réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie, aussi précis et détaillé que possible. N’hésitez pas à les compléter avec des photos.
• Tenir un compte séparé pour le dépôt de garantie, pour ne pas piocher dedans par mégarde dans votre gestion quotidienne
• Communiquer de manière claire avec votre locataire sur vos attentes, mais éventuellement retenues possibles si l’état des lieux de sortie est mauvais. Vous pouvez lui proposer un pré état des lieux de sortie pour le guider.
• Solliciter l’intervention d’un expert en état des lieux, ou un commissaire de justice, pour l’état des lieux si nécessaire.

Recours possibles contre un bailleur en cas de désaccord

En cas de désaccord persistant, votre locataire peut recourir à la médiation ou effectuer un recours juridique suivant les montants engagés.

Moins de 5.000 €

Dans ce cas, votre locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC). Cette conciliation est gratuite pour le locataire et le bailleur.

C’est une première étape obligatoire, avant d’éventuellement saisir le juge.

Plus de 5.000 €

Dans ce cas, votre locataire peut :

• Engager une conciliation
• Saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal, dont dépend le logement loué. Le délai pour saisir le juge est de 3 ans maximum, à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Les 3 conseils de La Gestion en Ligne pour le dépôt de garantie en location meublée

• Se rappeler les fondamentaux du dépôt de garantie : l’importance de le mettre en place, respecter la législation en vigueur concernant son montant et sa restitution, mais aussi ne pas négliger les bonnes pratiques pour éviter les litiges
• Veiller à bien gérer cette partie du contrat pour assurer une location sereine et en toute légalité
• Se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier,  avocat ou un expert en gestion locative pour éviter les erreurs courantes