Le dépôt de garantie
Vous êtes bailleur et vous vous posez quelques questions sur le dépôt de garantie, avant de vous lancer dans la gestion locative ?
La Gestion en Ligne est là pour vous aider à comprendre son fonctionnement.
Sommaire
Définition du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est l’équivalent d’une caution : c’est une somme d’argent remise par le locataire au propriétaire comme garantie. Cette somme permet alors au propriétaire de se protéger contre les défaillances du locataire : dégradations et éventuellement des loyers impayés.
Selon l’article 22, alinéa 1 de la loi 89, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire sauf s’il « est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire (…) ». C’est-à-dire que, pour être exigible, le propriétaire doit en avoir fait expressément la demande, dans le contrat de location.
Comment calculer le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de logement qui est loué.
- Location vide : cela représente un mois de loyer hors charge au maximum.
- Location meublée : cela varie en fonction de la date de signature du bail. Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le montant est libre. Pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
- Logement HLM non conventionné dont le loyer est payable en fin de mois : cela représente deux mois hors charges
- Logement conventionné (APL) hors secteur social : cela représente deux mois hors charges
Le montant du dépôt de garantie reste fixe et ne peut être revalorisé à aucun moment, même en cas de renouvellement du bail.
Quelle est la date d’encaissement du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du contrat de location. Il est encaissé proche de la date d’entrée dans les lieux.
Il est ensuite conservé par le propriétaire ou par l’agence immobilière jusqu’à la fin de la location.
Attention : le dépôt de garantie ne remplace aucunement le dernier mois de loyer. Le locataire doit continuer à payer son loyer durant toute la durée du contrat de location. En cas de non-paiement, le locataire cours le risque de recevoir un commandement de payer.
Comment est réalisée la restitution du dépôt de garantie ?
Le délai de restitution dépend de la date de signature du bail.
Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014
La restitution du dépôt de garantie doit être effectuée dans les 2 mois de l’état des lieux de sortie du locataire.
Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014
Le délai est ramené à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Les loyers éventuellement impayés sont alors imputés sur celui-ci. Les autres retenues doivent être justifiées par des justificatifs correspondant aux remises en état rendues nécessaires par le manque d’entretien ou les dégradations constatées à la sortie du locataire et après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
En cas de colocation, si le bail le précise, le dépôt de garantie sera reversé par parts égales entre tous les colocataires. Dans le cas inverse, il faudra se faire préciser par écrit par tous les colocataires le mode de restitution.
Les retenues sur dépôt de garantie, souvent contestées, doivent reposer sur des fondements solides :
- Comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie faisant apparaître des différences provenant d’un manque d’entretien ou des dégradations.
- Justification des montants retenus par la fourniture d’une facture, ou au minimum d’un devis de remise en état et chiffrage des retenues après prise en compte de l’amortissement (grille de vétusté).
Les retenues effectuées reposent sur les justificatifs évoqués ci-dessus, mais doivent également tenir compte de la vétusté. En effet, le calcul de la restitution du dépôt de garantie peut parfois être complexe.
Les grilles de vétusté à prendre en compte
Appareils sanitaires – Plomberie
Lavabos, éviers, bidets, baignoires, WC traditionnels | |||
Durée d’occupation | État neuf à l’entrée | Bon état à l’entrée | Mauvais état à l’entrée |
Vétusté non locative | |||
< 10 ans | 0% | 20% | 100% |
10 à 15 ans | 10% | 30% | |
15 à 20 ans | 20% | 50% | |
20 à 25 ans | 40% | 70% | |
25 à 30 ans | 60% | 80% | |
> 30 ans | 80% | 90% |
Menuiseries intérieures et extérieures
Parquets et faïences Persiennes, volets roulants, carrelage | ||||
Durée d’occupation | État neuf à l’entrée | Bon état à l’entrée | État moyen à l’entrée | Mauvais état à l’entrée |
Vétusté non locative | ||||
< 2 ans | 0% | 20% | 50% | 100% |
2 à 4 ans | 15% | 50% | 70% | |
4 à 6 ans | 30% | 70% | 90% | |
6 à 8 ans | 50% | 70% | ||
8 à 10 ans | 70% | |||
> 10 ans | 90% |
Peintures – Papiers – Moquettes – Sols plastiques
Durée d’occupation | État neuf à l’entrée | Bon état à l’entrée | État moyen à l’entrée | Mauvais état à l’entrée |
Vétusté non locative | ||||
< 2 ans | 0% | 20% | 50% | 100% |
2 à 4 ans | 15% | 50% | 70% | |
4 à 6 ans | 30% | 70% | 90% | |
6 à 8 ans | 50% | 70% | ||
8 à 10 ans | 70% | |||
> 10 ans | 90% |
Meubles sous-éviers – Vasques résine – Vide-ordure individuel – Electricité – Radiateurs
Durée d’occupation | État neuf à l’entrée | Bon état à l’entrée | État moyen à l’entrée | Mauvais état à l’entrée |
Vétusté non locative | ||||
< 5 ans | 0% | 20% | 50% | 100% |
5 à 6 ans | 10% | 30% | 60% | |
6 à 8 ans | 20% | 50% | 70% | |
8 à 10 ans | 30% | 70% | 80% | |
10 à 15 ans | 40% | 80% | 90% | |
15 à 20 ans | 60% | 90% | ||
>20 ans | 80% |
Pour les clients de La Gestion en Ligne :
Dans le mois suivant le départ de votre locataire, l’agence vous adressera :
- Un état de restitution de celui-ci (en dehors des éventuelles retenues pour dégradations et manque d’entretien).
- Un virement sur votre compte de gestion du montant du dépôt s’il est détenu par l’agence.
Exemple de retenue : un locataire rend un appartement dans lequel il est resté 12 ans.
Le robinet de l’évier est rendu dégradé et doit être changé. Il était en bon état à l’entrée.
Le prix du nouveau robinet (posé) est de 150 €.
La retenue sur son dépôt de garantie est calculée comme suit :
- Facture de remise en état : 150.00 €
- Vétusté à déduire (30%) : 45.00 €
- Retenue à effectuer : 105.00 €
En conclusion, le dépôt de garantie est un élément à ne pas négliger lors de l’entrée d’un locataire. Il viendra ensuite le moment de la restitution du dépôt de garantie, qui pourra être tendu si les états des lieux n’ont pas été réalisés de manière très précise.