Définition d’une promesse synallagmatique de vente

Promesse synallagmatique de vente est le terme légal pour ce que l’on appelle plus couramment un compromis de vente. Pour faire simple, une personne fait la promesse de vendre un bien à une autre, qui promet en échange de lui céder une somme d’argent prédéfinie. Il y a donc engagement des deux côtés. Mais que vaut-elle exactement ? À quoi s’engagent les différentes parties et que se passe-t-il si au moins l’une d’entre elles ne tient pas ses engagements ? Voici tout ce qu’il y a à savoir sur la promesse synallagmatique.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

Signature promesse synallagmatique de vente

Une promesse synallagmatique de vente engage réciproquement un vendeur et un acheteur

En droit, la notion de promesse synallagmatique de vente est définie par l’article 1589 du Code civil. Son énoncé est clair :

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Concrètement, la promesse synallagmatique de vente (PSV) est un avant-contrat qui engage le vendeur comme l’acquéreur. Elle définit précisément la nature du bien vendu (appartement ou maison, par exemple) ainsi que son prix. En option, elle peut préciser des conditions pour lesquelles le compromis de vente pourrait être abandonné, ainsi que des clauses punitives en cas d’inexécution. Nous revenons sur ces deux points dans un instant.

Un exemple de situation justifiant la rédaction et la signature d’un contrat synallagmatique serait la volonté d’un acheteur d’acquérir un appartement au prix proposé par le vendeur. Les deux parties étant d’accord sur les modalités de la transaction, elles signent une promesse synallagmatique indiquant au moins leurs coordonnées respectives, le prix de vente net vendeur, la description du bien (adresse, nombre de pièces, surface, etc.), la date et la signature des deux parties.

Bon à savoir

  • La promesse synallagmatique de vente n’est pas obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière.
  • Elle est généralement signée trois mois avant la finalisation de l’achat immobilier et la conclusion de l’acte de vente.
  • Sans mention de conditions suspensives, et à condition que le bien à vendre et son prix soient clairement définis, la promesse de vente vaut vente.
  • Elle peut être conclue devant notaire (on parle alors d’acte authentique) ou, dans la majorité des cas, prendre la forme d’un contrat sous seing privé (rédigé par les personnes impliquées elles-mêmes).
  • Un acte authentique doit être publié (ou au moins enregistré) pour un coût de 125€. L’enregistrement n’est pas obligatoire pour un acter en seing privé.
  • L’acquéreur jouit d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature. Il n’a dans ce cas pas à justifier son choix.
  • Un dépôt de garantie est souvent demandé à l’acquéreur au moment de la signature, pour un montant généralement égal à 10% du montant total du bien.
  • Il est possible d’établir une PSV à distance, en ayant recours à la signature électronique.
  • La PSV est, avec la promesse unilatérale de vente, l’un des deux types d’avant-contrats les plus fréquents.

Promesse synallagmatique ou promesse unilatérale de vente : différences

Tout comme la promesse synallagmatique, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat. Néanmoins, elle n’engage cette fois que le vendeur. L’acquéreur potentiel, plutôt que de s’engager pleinement, dispose alors d’une option d’achat. Il doit par contre verser une indemnité d’immobilisation du bien, qui prend généralement la forme d’un acompte de 10% de sa valeur et est placé sous séquestre par le notaire. Si la transaction aboutit, ce montant est considéré comme un acompte. S’il se rétracte, il sert à dédommager le vendeur.

Au final, la promesse synallagmatique est plus simple à mettre en place et généralement moins coûteuse. Elle est aussi plus engageante et propose des voies de sortie équivalentes. Pour le vendeur, la promesse synallagmatique est souvent un avantage puisqu’elle engage également l’acquéreur à acquérir.

Spécificités d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives

Condition suspensive promesse synallagmatique-min

Les conditions suspensives protègent le vendeur et l’acheteur en cas d’imprévu

Une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives prévoit des circonstances pouvant impliquer la nullité du contrat. Elle peut par exemple stipuler que l’acquéreur n’est plus tenu d’acheter le bien s’il n’obtient pas de prêt bancaire ou de permis de construire. Les clauses suspensives peuvent également protéger le vendeur, par exemple en cas de décès, de maladie ou autre événement grave.

Dans le cas où l’une des circonstances citées dans les conditions suspensives se produit, la promesse synallagmatique de vente ne vaut pas vente.

Pour résumer, dans le cas d’une promesse synallagmatique avec conditions suspensives, le vendeur doit vendre à l’acheteur (et réciproquement) sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

Si l’une des conditions ne se réalise pas, la vente est annulée.

Que faire en cas de manquement ?

Inexécution promesse synallagmatique de vente

L’application de certaines clauses peut empêcher l’inexécution d’une promesse synallagmatique de vente

Clause de dédit

La clause de dédit permet à l’une des parties de se retirer de la vente, moyennant une somme d’argent prédéfinie. Il s’agit donc de dommages-intérêts en cas de rétraction. Ils servent à dédommager l’autre partie afin de compenser la perte d’opportunité. Dans ce cas, il n’y a pas de possibilité de demander une exécution forcée de la vente. Une fois la somme versée, le vendeur comme l’acquéreur sont libérés du contrat. Ce montant ne doit néanmoins pas être trop important et donc trop dissuasif, sans quoi la clause de dédit peut être requalifiée en clause pénale.

Clause pénale

Avec la cause pénale, une somme d’argent est également prédéfinie comme dommages-intérêts. Pour la mettre en œuvre, il faut néanmoins prouver la faute (l’acquéreur fait en sorte de ne pas obtenir de prêt bancaire par exemple). C’est ensuite à un juge de se prononcer sur le manquement. Il peut aussi décider que le montant prédéfini est trop faible ou, au contraire, exagéré. Contrairement à la clause de dédit, la clause pénale n’entraîne pas le renoncement par les parties de solliciter l’exécution forcée du contrat. Il est donc possible de demander au juge l’exécution forcée de la promesse synallagmatique et finaliser la vente.