Impôts 2025 : comment faire sa déclaration de revenus fonciers 2024 ?

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Avril marque le début de la période pour faire sa déclaration de revenus fonciers 2024. Comme chaque année, nous vous proposons des repères clés pour vous aider à déclarer les loyers perçus en 2024, à déclarer en 2025.

Chaque situation est unique. Les informations suivantes sont à considérer comme des lignes directrices générales. Les cas particuliers comme les SCI, les régimes fiscaux spécifiques ou encore les biens en démembrement nécessitent une analyse personnalisée. Pour cela, nous vous recommandons de consulter un professionnel ou les services fiscaux pour des conseils adaptés.

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, les salaires, pensions et retraites sont directement imposés. Concernant les revenus fonciers ou issus de la location meublée, des acomptes mensuels ou trimestriels sont prélevés sur la base des revenus de l’année précédente.

Ne vous inquiétez pas, La Gestion En Ligne est à votre disposition pour vous guider à travers ces démarches.

Calendrier de la déclaration 2025 des revenus 2024

La déclaration en ligne sera ouverte à partir du 10 avril 2025 (date prévisionnelle) sur le site impots.gouv.fr, dans votre espace Particulier.

🖥️ Dates limites pour déclarer en ligne (selon votre département) :

📄 Déclaration papier (cas d’exception) :

Si vous n’êtes pas en mesure de déclarer en ligne (absence d’accès Internet, impossibilité d’usage numérique), vous pouvez utiliser le formulaire papier, à renvoyer au plus tard le 20 mai 2025 à 23h59 (cachet de la Poste faisant foi).

📤 Quand recevrez-vous votre avis d’impôt 2025 (sur les revenus 2024) ?

L’avis d’impôt sera disponible selon votre situation :

💡 En cas de remboursement : le virement interviendra le 24 ou le 31 juillet 2025, automatiquement sur votre compte bancaire déclaré à la DGFIP.

Les différents régimes fiscaux pour les revenus fonciers

Vous constaterez que la nature du logement va engendrer un régime fiscal spécifique :

• Un logement nu, donc non meublé, implique des revenus fonciers.
• Un logement meublé génère des revenus commerciaux.

Voir Brochure Pratique 2024

Les revenus des locations vides

Vous pouvez déclarer les revenus de vos locations vides de 2 manières :

• En micro foncier, pour les revenus fonciers inférieurs à 15.000 €
• Au réel, pour les revenus fonciers supérieurs à 15.000 € ou sur option

Régime du micro foncier

Vous bénéficiez de ce régime de la tranquillité, si votre patrimoine immobilier a généré moins de 15.000 € de revenus (on parle ici des loyers hors charges) dans l’année 2023.

Comment déclarer ses revenus en micro foncier ?

Vous n’aurez alors qu’à reporter sur votre déclaration d’impôts 2042 le montant de vos revenus, après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 30 %, et c’est voilà !

Bon à savoir : En cas de charges déductibles supérieures à 30 %, vous pouvez faire une déclaration 2044 (revenus fonciers) et déduire vos frais réels, mais attention cette option doit obligatoirement être conservée pendant 3 ans !

Régime du réel

C’est le régime spécifique applicable si :

• Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € annuels
• Vous êtes exclus du micro foncier
• Vous avez opté pour ce régime

Comment déclarer ses revenus en micro foncier ? 

Vous devez passer par la déclaration d’impôts 2044 (dite “revenus fonciers”). En effet, vous aurez à enregistrer ses recettes (loyers hors charges) et ses dépenses déductibles (frais de gestion, assurances, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, certains impôts, charges de copropriété, intérêts d’emprunts). Vous devrez remplir une déclaration 2044 spéciale (dite 2044 S), si vous avez perçu des revenus fonciers provenant d’investissements défiscalisés (Borloo neuf, Robien Classique ou recentré, monuments historiques) ou bien des SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Robien SCPI ou Borloo SCPI).

✅ À retenir pour sa déclaration en micro-foncier (revenus 2024)

• Le régime micro-foncier s’applique si :

  • Vos revenus locatifs bruts (hors charges) issus de locations nues sont inférieurs à 15 000 € en 2024 ;

  • Le bien est détenu hors SCI à l’IR (certaines SCI excluent ce régime).

• Dans ce régime :

  • Vous déclarez uniquement le montant total des loyers bruts perçus en 2024 sur le formulaire 2042 (case 4BE) ;

  • L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir vos charges (aucune charge à justifier) ;

  • Il n’y a pas de possibilité de déclarer un déficit foncier, même si vos charges réelles sont supérieures à vos loyers.

En dehors de ces quelques points de repère, consultez bien la notice, disponible dans le courant du mois d’avril.

⚠️ À noter (spécificités du micro-foncier) :

• Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles, y compris en régime réel.

• Il n’y a pas de déduction forfaitaire complémentaire (ex. : 20 € par lot – ligne 222), car ce type de ligne concerne la déclaration 2044, donc le régime réel.

• Vous ne remplissez pas les lignes 229 ou 230, qui concernent les appels de charges de copropriété et leur régularisation : ces lignes sont propres au régime réel uniquement.

• Si vous constatez que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel en remplissant une déclaration 2044, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.

🛠️ Le déficit foncier ne concerne pas le micro-foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet, sous certaines conditions, de déduire une partie des charges excédentaires de votre revenu global :

• Il n’est possible que dans le cadre du régime réel (formulaire 2044 ou 2044S).

• Le déficit résultant des dépenses hors intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

• Jusqu’à fin 2025, cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de sortir de la classe E, F ou G (passoire thermique) et d’atteindre A, B, C ou D.

  • Cela peut représenter une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 9 630 € (pour une tranche marginale à 45 %), contre 4 815 € en temps normal.

📌 En résumé :

Comment déclarer un investissement Pinel ?

Vous bénéficiez de la réduction d’impôts Pinel pour les investissements réalisés du 01 septembre 2014 au 31 décembre 2024. Les revenus fonciers sont imposés dans les conditions habituelles, vous trouverez ci-dessous les modalités de déclaration visant à obtenir la réduction d’impôts.

Déclarer la première année

Pour la déclaration 2024, vous n’aurez alors qu’à déclarer son acquisition achevée en 2023. Vous devrez alors :

• Compléter un imprimé 2044 EB (engagement de location) qui matérialise le début de l’engagement de location. Cet imprimé peut être rempli dans le cadre de la déclaration en ligne. Il faut indiquer :
  • La date d’acquisition du bien
  • La date de dépôt du permis de construire
  • La date d’achèvement des travaux
  • Le prix de revient
  • Les caractéristiques de la location
• Déclarer votre investissement :
  • Déclaration internet : cocher la case “Investissements locatifs” à la rubrique “charges”.
  • Déclaration papier : remplir une déclaration complémentaire 2042 C

Vous devrez ensuite déclarer les loyers comme des revenus fonciers traditionnels (voir ci-dessus).

Déclarer, à partir de l’année d’achèvement des travaux (par exemple dans la déclaration 2025 si les travaux ont été achevés en 2024) et les années suivantes

• Le montant de la déduction est de 2 % du prix de revient de l’opération. Vous devrez le déclarer sur internet ou sur une déclaration papier 2042 RICI.

🛋️ Les revenus des locations meublées (déclaration 2025)

Fiscalement, la location meublée n’est pas considérée comme un revenu foncier, car il s’agit d’une activité commerciale. À ce titre, vous ne devez pas utiliser les formulaires 2044 ou 2044 S, réservés aux locations vides, mais :

• le formulaire 2042 C-PRO si vous relevez du régime micro-BIC (régime simplifié),

• ou la déclaration de résultat 2031 si vous relevez du régime réel.

✅ Régime micro-BIC (régime simplifié)

Ce régime s’applique de plein droit si les recettes locatives 2024 (loyers + charges) sont inférieures ou égales à 77 700 € (seuil 2024).

📌 Comment déclarer ses revenus meublés en micro-BIC ?

• Utilisez le formulaire 2042 C-PRO ;

• Appliquez un abattement forfaitaire de 50 %, sans justificatif de charges ;

• Le revenu net après abattement est ajouté à votre revenu imposable global.

🧾 Cases à cocher :

• Loueur non professionnel (LMNP) : cochez la case “Revenus des locations meublées non professionnelles” ;

• Loueur professionnel (LMP) : cochez la case “Revenus industriels et commerciaux professionnels” et remplissez les cases relatives aux prélèvements sociaux.

🔍 Régime réel d’imposition

Le régime réel s’applique si :

• Vos recettes dépassent 77 700 € en 2024,

• Ou vous optez volontairement pour ce régime (même si vos recettes sont inférieures au seuil).

🧮 Avantages et fonctionnement

• Vous pouvez déduire vos charges réelles (assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) ;

• Vous pouvez également amortir le bien, ce qui permet de réduire fortement l’imposition ;

• Il est obligatoire d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA), sous peine de voir votre bénéfice majoré de 15 % (et non plus 25 %, depuis 2023 — attention à cette mise à jour).

📝 Comment déclarer au régime réel ?

• Remplissez la déclaration de résultat 2031-SD (BIC – bénéfices industriels et commerciaux) ;

• Reportez le résultat fiscal obtenu sur la déclaration 2042 C-PRO.

📌 À retenir :

📢 Conseil : Si vous êtes en régime micro-BIC mais que vous avez des charges importantes ou souhaitez amortir votre bien, il peut être pertinent d’opter pour le régime réel, sous réserve de bien respecter les obligations déclaratives.

Comment exploiter l’état d’aide à la déclaration fourni par La Gestion en Ligne ?  

Le document que nous vous envoyons vous donne les indications vous permettant de remplir votre déclaration :

• Lignes 229 et 230 : C’est le régime des charges de copropriété. Ces lignes sont renseignées lorsque nous disposons des éléments nécessaires fournis par le syndic.
• Déduction forfaitaire : Vérifiez le taux auquel vos locations sont soumises (voir notice) : 0 % sauf régime spécifique.
• Locations en meublé : Seule la ligne 211 (loyers bruts encaissés) vous sera nécessaire. Vous devrez y ajouter les provisions sur charges (voir vos comptes de gérance) : vous ne remplissez pas de déclaration de revenus fonciers.
• Microfoncier : la ligne 211 devra être directement reportée sur votre déclaration 2042 (déclaration d’ensemble des revenus) : vous ne faites pas de déclaration de revenus fonciers 2044.
• Autres cas : Les différentes lignes sont destinées à être reportées sur votre déclaration 2044

Les éléments ayant servi à établir ce document sont uniquement ceux qui sont passés par la comptabilité de La Gestion en Ligne.
A noter : Vous réalisez une économie de 80 à 150 € par lot par rapport aux agences classiques, qui généralement facturent cette aide à la déclaration.

Voici donc les différentes manières de faire sa déclaration de revenus fonciers. Sachez que si vous êtes non résident, vous bénéficiez d’un régime spécifique. Dans tous les cas, en cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel de la fiscalité pour vous accompagner.