Covid-19 : La suspension des loyers commerciaux

Le confinement est installé depuis plusieurs semaines et pour encore une longue période. Un dispositif sans précédent de soutien à l’économie a été mis en place. Parmi les mesures prises, la suspension des loyers commerciaux.

Quelles étaient les annonces du Président de la République ? Comment se traduisent-elles en pratique ? Comment les bailleurs doivent-ils aborder cette période ?

La Gestion en Ligne répond à vos questions.
 
 

L’annonce du Président de la République sur la suspension des loyers

 
Lors de son allocution du 16 mars dernier, le Président de la République a prononcé ces mots, s’agissant des entreprises :
“Pour les plus petites d’entre elles et tant que la situation durera, celles qui font face à des difficultés n’auront rien à débourser, ni pour les impôts, ni pour les cotisations sociales. Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus.”

Cette petite phrase n’est pas passée inaperçue, tant pour les bailleurs que pour les entreprises locataires. Elles laisse entendre que serait appliquée une suspension des loyers pour l’ensemble des échéances des “plus petites” des entreprises.
Certains ont pu comprendre que les loyers seraient annulés, mais il n’en a jamais été question.

Rappelons, si nécessaire, que les loyers d’habitation ne sont pas concernés par ces annonces et doivent être honorés normalement.
 
 

Comment cette annonce du Président se traduit-elle ?

 
Voici l’enchaînement des textes permettant de se retrouver et de savoir comment gérer cette période et cette suspension des loyers :

25 mars 2020 (ordonnance 2020-317)

Création d’un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de Covid-19.

Cette ordonnance précise (article 3) qu’un décret fixe le champ d’application du dispositif, les conditions d’éligibilité et d’attribution des aides et leur montant.

Concrètement, il faut être éligible au fonds de solidarité pour avoir accès aux dispositifs divers des aides, dont la partie concernant les loyers.

25 mars 2020 (ordonnance 2020-316)

Ce texte est relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19.

L’ordonnance contient deux points essentiels :

• Elle renvoie à un décret les critères d’éligibilité
• Elle fixe la règle, reproduite en intégralité ci-dessous :

“Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.”

30 mars 2020 (Décret 2020-371)

Il définit des conditions d’éligibilité au fonds de solidarité. Les bénéficiaires du fonds (et donc des mesures concernant les loyers) sont les personnes physiques ou morales remplissant les conditions suivantes :

• Effectif inférieur ou égal à 10 salariés
• Chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros
• Bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant au titre du dernier exercice clos est inférieur à 60 000 euros

De plus, ces entreprises doivent remplir une de ces deux conditions :

• Faire l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020 (décret 2020-293 du 23 mars 2020, article 8 et Annexe)
• Avoir subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % pendant cette période par rapport à l’année précédente

Traduction pratique de ces textes

Sont concernés les baux commerciaux mais également les baux professionnels.

Ces textes ne prévoient ni effacement des loyers, ni une suspension des loyers qui serait imposé au propriétaire. Ils ne prévoient même pas de report officialisé des échéances. Il est simplement in fine question de ne pas pouvoir obtenir l’application de la clause résolutoire (résiliation du bail) pour les locataires retardataires pendant la période considérée.

Les mesures prises sont applicables aux loyers appelés jusqu’au 24 juillet 2020 (deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire – qui court pour l’instant pendant deux mois à compter du 24 mars dernier).

Nous sommes donc loin de l’annonce du Président de la République.
 
 

Comment gérer cette période au mieux

 
Jusqu’au 24 juillet prochain

• Si le locataire n’entre pas dans le cadre de ces mesures, il doit continuer à honorer ses échéances comme habituellement
• Si le locataire est éligible à ces mesures, il est possible d’appeler les loyers normalement mais pas de poursuivre le locataire défaillant

Après le 24 juillet prochain pour les locataires entrant dans le cadre du dispositif : en principe, il est possible de poursuivre les locataires pour l’ensemble du retard cumulé.

En pratique

On voit bien qu’une application stricte de cette suspension des loyers ne fait que décaler une échéance qui, dans l’immense majorité des cas, ne pourra être honorée à la fin du report. À La Gestion en Ligne, connaissance prise de ce dispositif, voici comment nous abordons cette période :

• Gestion des appels de loyer : Nous allons continuer à faire suivre les avis de loyer normalement, effectuer les relances (simples et RAR), que les locataires entrent ou non dans le cadre du dispositif. Nous n’avons d’ailleurs pas la connaissance des éléments permettant d’évaluer l’éligibilité au dispositif de tel ou tel locataire.
• Gestion des demandes des locataires : Les propriétaires, directement ou via La gestion en Ligne, vont être sollicité par les locataires, éligibles ou non, dont les difficultés sont extrêmes actuellement. Il sera toujours possible de convenir d’un report total ou partiel d’une ou plusieurs échéances de loyer et des modalités de régularisation. La Gestion en Ligne peut traduire comptablement les éventuels accords accords.