Contrat de bail commercial : quels frais sont à prévoir ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire, lorsque vous signez un contrat de bail commercial, des frais et de coûts annexes sont à prévoir. Retour sur ces dépenses à anticiper au moment de la signature et au cours de la location du bail commercial.

Les frais liés à la rédaction du contrat de bail par un avocat ou par un notaire

Des frais sont à prévoir si vous choisissez de faire rédiger votre bail commercial par un professionnel assermenté, pouvant être un notaire, un avocat ou encore un commissaire de justice. Pour la rédaction du contrat de bail commercial, comptez à partir de 500€ à jusqu’à 3 000€ (voire davantage), pour les cas les plus complexes. Si vous souhaitez faire appel à un professionnel pour cette mission, vous avez bien évidemment la possibilité de comparer les prix et les degrés d’accompagnement offerts avant de vous décider.

En pratique, le locataire et le bailleur se partagent le plus souvent ces frais et le tout, de manière équitable. Toutefois, les deux contractants peuvent prévoir une tout autre répartition. S’ils s’entendent sur ce point, la rédaction du contrat de bail ou de son renouvellement peut être totalement à la charge du locataire, par exemple.

Le notaire est-il obligatoire pour rédiger un contrat de bail commercial ?

Concrètement, la loi n’interdit pas aux entreprises, aux associations ou aux particuliers de rédiger eux-mêmes les contenus pour des baux commerciaux, sous seing privé. De plus, la rédaction de ce type de contrat n’est légalement soumise à aucun formalisme particulier. Cependant, la rédaction d’un bail commercial peut comporter certains pièges. Si vous êtes novice en la matière, il est peut-être préférable de déléguer cette mission à un professionnel de l’immobilier d’entreprise et du domaine juridique. En vous faisant accompagner par un commissaire de justice, un avocat ou un notaire, vous pourrez ainsi vous assurer de la conformité du contrat mais aussi, mener à bien des négociations de manière plus sereine.

En revanche, si vous êtes à l’aise sur ces différents volets, vous avez parfaitement le droit de rédiger le contrat de bail de votre commerce par vos propres moyens. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez d’ailleurs télécharger un modèle de contrat de bail commercial proposé directement par la Gestion en ligne. N’hésitez pas à vous en inspirer !

Dépenses liées au bail commercial : quelles charges incombent aux locataires ?

Parmi les frais à prévoir dans le cadre d’un bail commercial, certains sont à payer tout au long du contrat et notamment, les charges. La répartition entre charges locataire et propriétaire est réglementée par la loi. Légalement, le locataire d’un local commercial doit généralement régler les réparations courantes (moquette, peinture, carrelage…), les dépenses liées à l’eau, au gaz ou à l’électricité ainsi que les dépenses liées aux équipements de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes…). Si le bail commercial le prévoit, d’autres charges peuvent aussi incomber au locataire comme la taxe foncière et autres impôts et redevances liées à l’immeuble.

Notez toutefois que le bailleur a l’obligation d’information envers le locataire concernant les travaux à réaliser (ou déjà réalisés). La répartition des charges entre bailleur et locataire doit être indiquée dans un inventaire précis et limitatif, dès la signature du contrat de bail.

Local commercial et dépenses à prévoir pour le propriétaire

En vertu de la loi Pinel de 2014, visant à renforcer la protection du locataire, certaines dépenses doivent obligatoirement rester à la charge du bailleur. Parmi ces dépenses, citons :

• Celles qui sont liées à de grosses réparations,
• Les dépenses inhérentes à la vétusté ou à la mise en conformité,
• Les impôts et taxes telles que la CET (contribution économique territoriale) ou la CFE (Contribution foncière des entreprises).

Ces différents points devront donc idéalement évoqués au moment de la signature du contrat de bail commercial par le locataire et le propriétaire.

Quels frais d’agence prévoir pour un bail commercial ?

Bien que ce ne soit pas obligatoire, dans le cadre d’une recherche de locaux commerciaux ou d’une recherche de locataire, les deux parties en présence peuvent avoir recours à une agence spécialiste en immobilier tertiaire.

Faire appel à des professionnels est une démarche qui peut aider le propriétaire et le locataire à gagner du temps et à recevoir des conseils utiles pour éviter tout litige ultérieur.

Pour les frais d’agence liées à un local commercial, comptez entre 15 à 30% du montant du loyer annuel, plus la TVA. Notez que les agences immobilières ont ici l’obligation d’afficher en vitrine les taux maximums des honoraires appliqués. Les frais d’agence seront versés au moment de la signature du bail et seront à partager entre le propriétaire et le locataire.

Les droits d’entrée (ou pas de porte) et le dépôt de garantie : des dépenses à prévoir pour un bail commercial !

Du côté du locataire, d’autres frais peuvent être liés à la signature d’un contrat de location d’un commerce. Par exemple, le « pas de porte ». Ce droit d’entrée est une contrepartie financière de la mise à disposition du local. Son montant peut, dans certains cas, être négocié.

Autre dépense potentielle : un dépôt de garantie peut être réclamé par le propriétaire du local commercial. Il correspond en général à un ou deux termes de loyer. Ce dépôt de garantie n’est jamais obligatoire. Cependant, si un locataire n’est pas d’accord pour verser la somme prévue, le propriétaire peut voir son dossier passer tout en dessous de la pile… au profit d’une autre !

Enfin, une cession de droit au bail peut être demandée par le précédent locataire des lieux.

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