Le conseil syndical, rôle et pouvoir
Mais savez-vous vraiment ce qu’est un conseil syndical, le détail des différentes missions qui lui sont confiées et les caractéristiques de son mandat ?
La Gestion En Ligne vous explique tout sur son fonctionnement, souvent mal connu.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un conseil syndical ?
Le conseil syndical est un organe obligatoire prévu par la loi, sauf en cas de :
- Résolution contraire prise par l’assemblée générale des copropriétaires
- Absence de candidats
- Petite copropriété, à savoir une copropriété de 5 lots ou moins ou avec un budget inférieur à 15.000 € sur 3 années consécutives. Cette exclusion date du 1er juin 2020 (cf. Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis)
Composition du conseil syndical
Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat de copropriétaires.
Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. Un nombre d’au minimum 3 membres est toutefois recommandé.
Désignation du conseil syndical
La désignation du conseil syndical se fait en désignant les personnes éligibles selon un protocole précis. Si toutes les conditions ne sont pas réunies, il peut ne pas y avoir de constitution du conseil syndical.
Les personnes éligibles
Pour pouvoir se présenter au conseil syndical, les candidats doivent présenter certaines qualités, comme être :
- Copropriétaires
- Leurs ascendants ou descendants
- Leurs associés dans certains cas
- Leurs accédants ou les acquéreurs à terme
- Leurs conjoints
- Les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité
- Leurs représentants légaux
- Leurs usufruitiers
Bon à savoir : les membres du syndic, ses salariés ou son entourage (personne avec qui il vit en couple marié, pacsé ou union libre et parent jusqu’au 2ème degré) ne peuvent pas être membres du conseil syndical même s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble.
Cependant cette règle ne s’applique pas s’il s’agit d’un syndic fonctionnant sous la forme d’une coopérative.
Les conditions d’élection
Les élections du conseil syndical se font à la majorité absolue, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
S’il n’y a pas de majorité ou suffisamment de candidats, le syndic ou tout copropriétaire peut alors saisir le tribunal pour demander la désignation des membres du conseil syndical :
- Si ces derniers sont d’accord, le conseil syndical est alors mis en place
- S’ils ne sont pas d’accord, il n’y a donc pas de conseil syndical
Suite à son élection, le conseil désigne :
- Son président parmi ses membres, selon les règles fixées par le règlement de copropriété, ou en leur absence à la majorité des membres
- Des membres suppléants si nécessaires, dans les mêmes conditions que les membres titulaires
La non-constitution d’un conseil syndical
Il est cependant possible à un syndicat de copropriétaires de renoncer à constituer un conseil syndical.
Cette décision devra être entérinée par un vote en assemblée générale, à la double majorité.
Le rôle et fonctionnement du conseil
La mission du président du conseil syndical
Si la loi est claire sur la désignation du président du conseil, le détail de sa fonction ne l’est pas.
Néanmoins, voici quelques missions qu’il est habituel de lui confier :
- Préparer et convoquer les réunions du conseil syndical
- Animer les débats, faire voter les résolutions et répartir les tâches entre les conseillers
- Transmettre les résultats de ces réunions au syndic de copropriété, aux copropriétaires et aux tiers
- Recevoir les informations du syndic de copropriété et les transmettre aux conseillers, titulaires et suppléants
- Réaliser et présenter le rapport d’activité du conseil syndical lors de l’assemblée générale annuelle
- Convoquer l’assemblée générale annuelle en cas d’inaction du syndic de copropriété, et le cas échéant agir en responsabilité contre lui en réparation du préjudice subi par les copropriétaires
- Être reçu par le président du tribunal dans le cadre des procédures concernant les copropriétés en difficulté, le cas échéant ….
Il est en fait véritablement le moteur du conseil syndical.
Les 3 missions du conseil syndical
Le conseil syndical intervient pour trois types de missions :
- Contrôle
- Consultation
- Assistance
Leur objectif commun est bien entendu la bonne gestion de la copropriété, dans l’intérêt de tous les copropriétaires.
Mission de contrôle du conseil syndical
La mission première du conseil est le contrôle des activités du syndic de copropriété. Celle-ci se fait notamment grâce à la consultation de tous les éléments de gestion et d’administration, peu importe leur support (lettres, mails, registres …).
Ces éléments doivent impérativement être transmis par le syndic sur simple demande et le conseil sera alors libre d’en faire des copies. En cas d’absence de transmission au-delà d’un délai d’un mois à partir de la demande du conseil syndical, la somme de 15 €par jour de retard sera déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.
Le contrôle réalisé par le conseil porte alors sur :
- La comptabilité du syndicat de copropriétaires
- Les caractéristiques des contrats souscrits
- La répartition des dépenses
- La réalisation du budget prévisionnel
Mission consultative du conseil syndical
Depuis la loi Alur, le conseil peut être consulté pour mettre en concurrence différents contrats de syndic et réaliser un avis écrit sur chacun d’entre eux.
Le conseil peut également être consulté par le syndic de copropriété, dans différents cas :
- Toute question relative au syndicat des copropriétaires
- Tous travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de la copropriété, et qui ne peuvent attendre la prochaine assemblée générale extraordinaire
- Toute signature de contrat et marché, dont le montant a été fixé par l’assemblée générale des copropriétaires
Mission d’assistance du conseil syndical
Le conseil syndical peut également avoir une mission d’assistance, dont l’étendue sera précisée soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision de l’assemblée de copropriétaires.
Cette assistance pourra être apportée :
- Au syndic de copropriété, par exemple pour le choix d’entreprises pour l’entretien courant de la copropriété ou bien de travaux spécifiques ponctuels
- Auprès des copropriétaires dans le cadre de la gestion de leur patrimoine
Les moyens dont dispose le conseil syndical
L’étendue des moyens du conseil syndical est décidée au choix par :
- Le règlement de copropriété
- Les copropriétaires, à la majorité simple
Néanmoins, le conseil syndical pourra se faire seconder par une personne de son choix, notamment en cas de question technique où les membres du conseil syndical ne s’estiment pas compétents.
Afin d’accélérer certaines prises de décisions au sein de la copropriété, l’assemblée générale peut décider de déléguer des décisions relevant de la majorité simple, autrement appelée majorité de l’article 24. Sont par contre exclues l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et l’adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
Cette délégation de pouvoirs doit :
- Être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue dite de l’article 25.
- Avoir une durée maximum de 2 ans, renouvelable par une décision de l’assemblée générale
- Être soumise au versement d’une somme au conseil syndical pour la mise en œuvre de cette délégation. La somme doit être incluse au budget prévisionnel annuel à adopter.
- Indiquer le montant maximum des dépenses pour travaux, s’ils n’ont pas été compris dans le budget prévisionnel
S’il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est décisive.
La responsabilité du conseil syndical
Le conseil syndical n’a pas la personnalité morale, à ce titre, il n’est pas possible de porter plainte contre lui.
Cependant, chaque membre du conseil engage sa propre responsabilité civile et pénale au cours de sa mission. Il est donc possible pour un copropriétaire de porter plainte à condition de démontrer :
- Un préjudice
- Une faut grave de la part d’un, ou de tous les membres du conseil
- Un lien de causalité entre les deux
Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires peut souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun des membres du conseil, ce qui n’exclut pas pour autant leur responsabilité devant la justice.
La révocation pourra alors être demandée.
La révocation d’un membre du conseil syndical ou du président du conseil syndical
La révocation d’un membre classique du conseil syndical ou bien de son président ne se fait pas de la même manière.
La révocation d’un membre
La demande de révocation doit être :
- Présentée en résolution lors d’une assemblée générale
- Justifiée pour l’ensemble des fautes reprochées
- Adoptée à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires
- Suivie de la nomination d’un nouveau membre du conseil pour que celui-ci soit à nouveau complet
La révocation du président du conseil syndical
Elle dépend s’il s’agit juste de révoquer la personne de son statut de président, ou bien du conseil syndical en général.
Dans le premier cas, la révocation peut se faire de deux façons :
- A l’amiable, avec juste la démission du président et du vote au sein du conseil syndical d’un nouveau président
- Par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires demandant sa destitution du poste de président, mais pas de son poste de membre du conseil syndical
Dans le deuxième cas, sa révocation se fait comme celle d’un membre classique.
Mandat et rémunération
Si le rôle et les moyens du conseil syndical n’ont plus de secrets pour vous, ces derniers doivent toutefois être dépositaires d’un mandat les autorisant à agir au sein de la copropriété, mais qu’en est-il de leur rémunération ?
Durée du mandat
Elle est d’un maximum de trois ans, tout en laissant la liberté aux membres du conseil de démissionner avant, s’ils le souhaitent.
Bon à savoir : si plus de 25% des sièges du conseil sont vacants, une nouvelle assemblée générale devra remplacer les membres, et ce, peu importe la raison de la vacance (maladie, démission, révocation …).
Rémunération du mandat
Les missions du conseil syndical se font à titre bénévole.
Seules les dépenses réalisées dans le cadre de leur mandat sont prises en charge par le budget courant.
Pour résumer le conseil syndical :
- Sert à veiller au bon fonctionnement de la copropriété en exerçant un droit de regard sur le syndic de copropriété
- Est nommé par l’assemblée des copropriétaires la majorité du temps
- Exerce à titre bénévole
- Nécessite une vraie implication et donc le temps correspondant, pour servir au mieux les intérêts des copropriétaires