Congé pour vendre : guide complet pour les propriétaires bailleurs

Le congé pour vendre fait partie des 3 motifs de résiliation du bail par le bailleur et vous permet de récupérer votre bien à la fin du bail afin de le vendre librement.

En effet, mettre en vente un logement loué ne s’improvise pas. En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter un cadre légal strict pour donner congé à votre locataire.

Voici tout ce que vous devez savoir pour agir dans les règles et éviter les erreurs coûteuses.

Qu’est-ce qu’un congé pour vendre ?

Le congé pour vendre vous permet de mettre fin au bail pour vendre votre logement. Avant d’entamer la démarche, il est essentiel d’en comprendre la définition légale et de savoir quand vous pouvez donner congé à votre locataire.

Définition légale du congé pour vendre

Le congé pour vendre est une notification officielle que vous adressez à votre locataire pour l’informer de votre intention de vendre le logement qu’il occupe. Cette démarche est prévue par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires.

Ce congé marque la fin du bail à son terme. Vous ne pouvez donc pas donner congé pour vendre en cours de bail.

Il ouvre également au locataire un droit de préemption, c’est-à-dire une priorité pour acheter le bien avant toute autre personne.

Quand pouvez-vous donner congé pour vendre ?

Vous pouvez donner congé pour vendre uniquement à la date d’échéance du bail.
Le préavis dépend du type de location :

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide ;
• 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

Ainsi, si le bail de votre locataire se termine le 30 septembre, vous devez envoyer votre congé au plus tard :

• Le 31 mars, pour un logement vide
• Le 30 juin, pour un logement meublé

Les conditions légales pour donner un congé pour vendre

Donner congé à votre locataire pour vendre votre bien ne s’improvise pas. Vous devez respecter ces 3 critères pour que le congé soit valide :

• Indiquer des délais précis
• Motiver clairement votre décision
• Utiliser une forme légale de notification.

Respecter le délai de préavis

Le respect du délai de préavis est essentiel. Un envoi trop tardif rend le congé nul, et le bail est automatiquement reconduit pour une nouvelle période.
Pour éviter tout litige, nous vous conseillons d’envoyer votre courrier plus d’une semaine avant la date limite.

Motiver le congé de manière précise

Votre courrier doit mentionner le motif exact du congé : la vente du bien.
Vous devez indiquer que le congé est donné pour vendre et non pour habiter ou pour un autre motif.
Si la motivation n’est pas clairement formulée, le congé peut être contesté par le locataire devant le tribunal.

Donner congé par une forme légale

Le congé doit être transmis selon l’un des trois moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Conservez toujours une preuve de l’envoi et de la réception, car c’est la date de réception par le locataire qui fait foi pour le calcul du préavis.

Le droit de préemption du locataire

Lorsqu’un congé pour vendre est donné, le locataire bénéficie d’une priorité pour acheter le logement avant tout autre acquéreur. Il est donc essentiel de comprendre en quoi consiste ce droit, ce que doit contenir l’offre de vente, et quels sont les délais de réponse à respecter.

En quoi consiste le droit de préemption ?

Lorsque vous donnez congé pour vendre, votre locataire devient prioritaire pour acheter le logement. Vous devez lui proposer la vente aux mêmes conditions que celles que vous proposeriez à un tiers.

Ce droit s’applique uniquement si le congé pour vendre est donné à la fin du bail. Si vous vendez un logement occupé sans donner congé, ce droit ne s’applique pas.

Contenu obligatoire de l’offre de vente

Votre lettre de congé vaut offre de vente. Elle doit comporter :

• Le prix de vente ;
• Une description complète du bien ;
• Les conditions de la vente (notamment s’il s’agit d’un lot en copropriété) ;
• Le délai de réponse du locataire.

⚠️ Sans ces mentions, le congé pour vendre est irrégulier.

Délais de réponse du locataire

Votre locataire dispose de :

• 2 mois pour accepter ou refuser l’offre ;
• 4 mois s’il finance l’achat par un prêt immobilier.

S’il refuse, vous pouvez mettre le bien en vente librement à son départ.
S’il accepte, la vente se réalise selon les conditions proposées.

Les 3 erreurs à éviter quand vous donnez congé pour vendre

Une simple imprécision peut rendre votre congé pour vendre nul et prolonger le bail de votre locataire. Découvrez les erreurs les plus fréquentes à éviter, qu’il s’agisse des délais, du contenu du courrier ou du prix de vente mentionné.

1️⃣ Oublier de respecter les délais

C’est l’erreur la plus fréquente. Un congé donné trop tard ou trop tôt est sans effet. Vous devrez alors patienter jusqu’à la prochaine échéance du bail.

2️⃣ Envoyer une notification incomplète

Un courrier vague ou mal formulé (oubli du prix, absence de motif, erreur dans les dates) peut invalider le congé pour vendre. Il est donc essentiel de rédiger une lettre conforme à la loi.

3️⃣ Fixer un prix irréaliste

Le prix que vous mentionnez dans votre offre de vente engage votre responsabilité. Vous ne pouvez pas vendre le bien à un tiers à un prix inférieur, sauf si vous reproposez le bien au locataire à ce nouveau prix.

Comment vendre sereinement après le congé

Une fois le congé pour vendre envoyé, plusieurs scénarii peuvent se présenter. Que votre locataire accepte d’acheter ou refuse l’offre, chaque situation implique des démarches spécifiques à bien anticiper.

Si le locataire accepte d’acheter suite au congé pour vendre

Dans ce cas, le processus suit les étapes classiques d’une vente immobilière :

1. Signature du compromis de vente chez le notaire.
2. Obtention éventuelle du crédit immobilier.
3. Signature de l’acte authentique de vente.

Le locataire devient alors propriétaire du logement à la date de signature de l’acte définitif.

Si le locataire refuse d’acheter

Vous pouvez vendre librement le bien à un tiers une fois le locataire parti.
Profitez de cette période pour valoriser votre logement :

• Rafraîchissement
• Diagnostics à jour
• Photos professionnelles …

Mettez toutes les chances de votre côté pour vendre votre bien locatif.

Modèle de lettre de congé pour vendre

Exemple de lettre conforme à la loi à télécharger :

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]

À l’attention de [Nom du locataire]
[Adresse du logement loué]

Lieu, date

Objet : Notification de congé pour vendre le logement

Madame, Monsieur,

Conformément à l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le bail arrivant à échéance le [date de fin de bail], afin de vendre le logement que vous occupez.

Ce congé vaut offre de vente en votre faveur au prix de [montant en euros], pour le bien situé [adresse complète du logement].

Vous bénéficiez d’un droit de préemption pour acheter ce logement aux conditions précitées. Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la réception du présent courrier pour faire connaître votre décision.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

En résumé : les 4 étapes clés du congé pour vendre

1️⃣ Respectez le délai de préavis

Anticipez votre décision au moins 6 mois avant la fin du bail (ou 3 mois pour un meublé).

2️⃣ Envoyez une lettre conforme

Utilisez une formulation légale, indiquez clairement le prix et le motif de vente.

3️⃣ Laissez le locataire exercer son droit de préemption

Attendez sa réponse dans le délai prévu par la loi avant de proposer le bien à un tiers.

4️⃣ Préparez la mise en vente du bien

Actualisez les diagnostics immobiliers, estimez votre bien à un prix réaliste et valorisez-le pour la vente.