Le congé pour reprise : ce qu’il faut faire et ne pas faire

Le congé pour reprise est l’un des trois motifs autorisés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre à un bailleur de donner congé à son locataire. Est-ce votre cas ? Connaissez-vous la procédure à respecter pour donner congé à votre locataire ? Quelles sanctions risquez-vous en cas de non-respect de la loi ?

La Gestion En Ligne vous explique tout en détail !

Qu’est-ce que le congé pour reprise ?

Définition

Le congé pour reprise consiste à mettre fin au bail de son locataire, pour y loger, que ce soit personnellement, ou bien un de ses proches. 

Qui pourra bénéficier du logement après reprise ?

Le propriétaire

Le propriétaire du logement peut lancer la procédure de congé afin d’y loger avec sa famille et d’en faire leur résidence principale. Il ne pourra en aucun cas s’agir d’une résidence secondaire.

Un de ses proches parents

Sont considérées comme un proche parent du propriétaire les personnes suivantes :

• Son conjoint
• Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
• Son partenaire de PACS à la date du congé
• Un de ses ascendants (parent, grand-parent ou arrière-grand-parent) ou celui de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS
• Un de ses descendants (enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant)

Les frères et sœurs, oncles et tantes ou bien cousins ne sont pas considérés comme étant des proches dans ce cadre.

Quelles modalités pour donner son congé ?

Les modalités de fond

Les motifs de reprise du logement

Vous devez impérativement avoir une raison sérieuse et légitime pour la reprise de votre logement, que celui-ci vous soit destiné, ou bien à un de vos proches.

A quelle date récupérer un logement dans le cadre d’un congé pour reprise ?

Sauf exceptions (cf. les limites au congé pour reprise), votre locataire devra quitter les lieux au maximum à la date d’échéance du bail. Il devra vous rendre également les clés à ce moment-là au plus tard.

Toutefois, si votre locataire s’en va avant, il n’aura à payer le loyer que jusqu’à la date de son départ avec remise des clés et pas jusqu’à la fin de son bail.

Les modalités de forme

Les délais

Sauf exceptions (cf. les limites au congé pour reprise), vous devez faire en sorte que votre locataire reçoive la lettre de congé pour reprise au moins six mois avant la date d’échéance de son bail, ou de sa reconduction. Si le courrier n’arrive pas dans les temps, le congé ne sera pas valable.

La rédaction d’un courrier

Le congé doit impérativement prendre la forme d’un courrier écrit et il doit préciser quatre éléments :

• Le motif de la reprise du logement
• Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté du futur occupant, avec le propriétaire
• Le motif réel et sérieux de la reprise

De plus, ce courrier doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisations du locataire.

Les destinataires de la lettre de congé pour reprise

Vous devrez envoyer la lettre de congé à tous les signataires du bail.

Bon à savoir :

Si un seul époux a signé le bail : si vous avez été informé du mariage, vous devrez alors envoyer le courrier aux deux époux.

Les modalités d’envoi du courrier

Le courrier de congé pour reprise devra être envoyée au choix :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception
• Par huissier
• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé

Quelles sont les limites au congé pour reprise ?

Les biens achetés loués

Si vous avez acheté le bien déjà loué et que vous souhaitez donner congé à votre locataire afin de le reprendre en votre nom ou pour un proche, vous devrez alors tenir compte de la durée de la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat, qui correspond à la date de l’acte authentique.

Si la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat est inférieure à deux ans

Dans ce cas, vous pourrez donner congé pour la date d’échéance du bail, mais votre locataire pourra rester jusqu’aux deux ans de la date d’achat du bien.

Exemple :

Vous avez acheté un bien le 10 novembre 2021 et la date d’échéance du bail est le 31 juillet 2022. Vous pourrez alors donner congé à votre locataire pour le 31 juillet 2022, mais votre locataire pourra rester jusqu’au 10 novembre 2023 !

Si la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat est supérieure à deux ans

Il s’agira d’une situation classique : vous pourrez alors donner congé pour la date d’échéance du bail, de manière habituelle.

Les locataires protégés

Certains locataires sont considérés comme protégés en fonction de leur âge et de leurs revenus, si vous souhaitez leur donné congé. Selon les cas, vous ne pourrez pas leur donner congés ou bien vous pourrez le faire sous certaines conditions.

Si moins de 65 ans

Deux conditions sont requises pour considérer votre locataire comme étant protégé :

• Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
• Le montant des revenus de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur à certains revenus (cf. site du Service Public)

Dans ces cas, le renouvellement sera automatique, sauf en cas d’une des trois situations suivantes :

• Vous avez plus de 65 ans au moment de la date d’échéance du bail
• Vous avez des revenus inférieurs aux montants exprimés ci-dessus, au moment de l’envoi du congé pour reprise
• Vous proposez à votre locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et capacités, située à proximité, pour la période du préavis. Sera considéré comme à proximité un logement :
  • Si la commune est divisée en arrondissements: dans le même arrondissement, dans l’arrondissement limitrophe ou les communes limitrophes à l’arrondissement
  • Si la commune est divisée en cantons : dans le même canton, dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou une autre commune divisée en canton
  • Dans les autres cas: dans un rayon de 5 km

Si plus de 65 ans à la date d’échéance du bail

• Dans ce cas, votre locataire sera considéré comme protégé si à la date d’échéance du bail ses revenus sont inférieurs à un certain montant (cf. site du Service Public)

Que faire si son locataire conteste le congé pour reprise ?

Les vraies raisons d’une contestation possible

Votre locataire pourra contester votre demande de congé si le formalisme, tant sur le fond que la forme, n’a pas été respecté. Il devra alors vous adresser un recommandé avec accusé réception pour vous expliquer sa contestation. Sans ce courrier, il ne pourra pas se saisir de la justice.

Les recours à envisager

Suite à son courrier, si vous ne trouvez aucun accord, vous pourrez alors saisir la commission départementale de conciliation.

Si celle-ci ne mène à aucun accord, votre locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont le logement dépend.

Les sanctions en cas de préavis frauduleux

Même après son départ du logement, votre locataire peut contester le congé s’il peut prouver que le logement est vide, est utilisé comme résidence secondaire ou bien qu’il n’est pas habité par les personnes mentionnées sur le courrier.

Pour cela, il pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection et demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Ce dernier pourra alors :

• Considérer le bail comme étant valide
• Le reconduire pour une durée de 3 ans
• Donner une amende pénale d’un montant maximum de 6.000 € pour une personne physique et 30.000 € pour une personne morale

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