Bail d’habitation : donner un congé pour motif légitime et sérieux

Vous avez décidé de mettre fin au bail de votre locataire en lui donnant congé pour motif légitime et sérieux ?

Ce type de congé l’une des trois raisons strictement encadrées par la loi permettant une résiliation du bail par le bailleur, dans le cadre d’un logement loué nu. Cette procédure est régie par l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Contrairement au congé pour reprise (habitation personnelle) ou au congé pour vendre, le motif légitime et sérieux permet au bailleur de justifier la non-reconduction du bail par l’inexécution d’obligations par le locataire ou par des raisons tenant au logement lui-même.

Alors dans quels cas invoquer ce motif ? Quel est le formalisme à respecter ? Quelle protection peut avoir votre locataire ?

L’équipe de la Gestion en Ligne vous détaille tout pour mieux comprendre ce motif de résiliation du contrat de location d’une habitation.

Qu’est-ce qu’un congé pour motif légitime et sérieux ?

La loi ne fournit pas de définition précise de ce que constitue un motif légitime et sérieux. C’est pourquoi, en cas de litige ou de contestation, c’est le juge qui exerce un pouvoir souverain pour apprécier au cas par cas la pertinence et la réalité du motif invoqué.

La jurisprudence a cependant dessiné de grands traits permettant de classer les motifs en deux grandes catégories :

• Ceux imputables au locataire
• Ceux non imputables au bailleur

Les motifs imputables au locataire

Le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime lorsque celui-ci sanctionne l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations contractuelles ou légales. Ces manquements, même s’ils ont cessé à la date de délivrance du congé, peuvent constituer un motif valable.

Les cas les plus fréquents et acceptés par les juges sont les suivants :

• Défaut de paiement
• Défaut d’assurance
• Manquement au devoir d’usage paisible des lieux
• Sous-location irrégulière ou prohibée
• Non-respect de la destination des lieux
• Autres manquements graves
• Non-occupation du logement
• Violence domestique

Défaut de paiement

Il peut s’agir à la fois du non-paiement total ou de retards répétitifs, du loyer mais aussi des charges locatives.

Défaut d’assurance

L’assurance du logement est obligatoire pour le locataire. L’absence de transmission de l’attestation annuelle d’assurance après mise en demeure est un motif légitime et sérieux de résiliation du bail d’habitation.

Manquement au devoir d’usage paisible des lieux

Cela englobe notamment les nuisances avérées, comme le tapage diurne ou nocturne répété.

Sous-location illégale

Le fait de sous-louer sans l’autorisation écrite du bailleur, par exemple via un site Internet tel qu’Airbnb, peut justifier le congé.

Non-respect de la destination des lieux

Votre locataire ne respecte pas la clause d’habitation bourgeoise prévue au contrat ? C’est un motif légitime et sérieux.

Autres manquements graves

Vous pouvez invoquer également d’autres types de manquements, comme la réalisation de travaux non autorisés, son opposition à la réalisation de travaux, ou encore une activité illicite de sa part.

Non-occupation du logement

Si votre locataire ne peut prouver qu’il occupe bien les lieux à titre d’habitation principale, au moins partiellement.

Violence domestique

De plus, la loi Elan (loi n° 2018-1021) a introduit un motif légitime et sérieux spécifique visant à prendre en compte les situations de violence domestique (article 8-2 de la loi de 1989). Si le conjoint, partenaire de Pacs ou concubin quitte le logement en raison de violences justifiées par une ordonnance de protection ou une décision pénale, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux au locataire à l’échéance du bail.

Les motifs non imputables au locataire

Vous pouvez également, en tant que bailleur, donner congé pour des raisons liées à la gestion ou à la restructuration du bien, comme :

• La réalisation de travaux
• Une expropriation

Attention, ces motifs ne doivent pas masquer un contournement illégal des conditions des congés pour reprise ou pour vente.

Résiliation pour travaux

Vous avez prévu des travaux lourds, une rénovation, une réhabilitation, ou la démolition/reconstruction de l’immeuble nécessitant la libération des lieux ? Dans ce cas, ils peuvent légitimer un congé. Pour être valable, vous devez alors justifier de diligences avancées, telles qu’une demande de permis déposée, car il ne peut s’agir d’une simple éventualité ou d’un vague projet. Les travaux n’ont pas besoin d’être indispensables ; ils peuvent viser l’amélioration de la rentabilité ou des déductions fiscales.

Expropriation

Le congé donné suite à une expropriation pour cause d’utilité publique est également un motif légitime et sérieux.

Quel formalisme et délais appliquer pour un congé pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime répond à des règles strictes de forme et de délai.

Quel est le délai de préavis d’un congé pour motif légitime ?

Vous devez impérativement notifier le congé à votre locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail en cours (pour une location nue).

📍 Quel est le point de départ du délai ?

Le délai de préavis de six mois court à compter de la date de réception effective du congé. Si la notification parvient en retard au locataire, le congé n’est pas valable, et le contrat est reconduit de plein droit pour une nouvelle période.

⏱️ Y a-t-il possibilité de donner un congé pour motif légitime de manière anticipée ?

En effet, vous pouvez donner congé de manière anticipée bien avant le délai de six mois. Alors il est quand même valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné (par exemple, six mois avant l’échéance).

Quelle forme respecter pour la notification de la résiliation du bail ?

Vous devez notifier le congé à votre locataire selon l’une des trois méthodes suivantes :

• Envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
• Remise par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Toute autre forme (comme un simple courriel) est considérée comme non valide.

Quel est le contenu à indiquer obligatoirement dans un congé pour motif légitime ?

À peine de nullité, vous devez indiquer le motif allégué. Un congé pour motif légitime et sérieux doit être particulièrement explicite sur les éléments constitutifs du motif invoqué. De plus, vous devez obligatoirement joindre les pièces justificatives prouvant les faits énoncés dans le motif.

Bon à savoir : Contrairement au congé pour reprise ou pour vente, il n’est pas nécessaire de joindre la notice d’information réglementaire pour le congé pour motif légitime.

A qui envoyer un congé pour motif légitime ?

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (ceux qui ont signé le contrat). Il doit également être adressé à tout cotitulaire de plein droit du bail, comme le conjoint du locataire ou un partenaire de Pacs si les noms figurent sur le bail.

La protection des locataires et le contrôle judiciaire

Même en présence d’un motif légitime et sérieux, la loi prévoit des protections spécifiques pour certains locataires, avec des sanctions qui vont avec.

Protection des locataires âgés ou modestes

Le congé pour motif légitime et sérieux n’est pas possible à l’égard de certains locataires protégé” (locataire âgé avec ressources modestes, etc.), sauf si le bailleur est en mesure de proposer un relogement.

Un locataire est protégé si, à la date d’échéance du bail, il est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes, ou s’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans et dispose lui-même de revenus modestes. Le bail est alors automatiquement renouvelé, sauf si le propriétaire remplit lui-même certaines conditions d’âge ou de ressources, ou s’il offre une solution de relogement.

Cette offre de relogement doit être située à proximité du logement actuel (même arrondissement/canton ou dans un rayon de 5 km) et correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire.

Contrôle par le juge

Si le locataire conteste le bien-fondé du congé, il peut demander son annulation ou réclamer une réparation.

En cas de contestation, le juge des contentieux de la protection peut vérifier d’office la réalité du motif et le respect des obligations. Il détient le pouvoir de déclarer non valide le congé si la non-reconduction n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Les juges peuvent prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour en apprécier le caractère légitime et sérieux. Si le congé est jugé frauduleux, il est annulé, et le locataire peut obtenir des dommages et intérêts.

Donner congé pour motif légitime et sérieux est un droit, mais cela va vous demander rigueur et précision. Vous devez justifier clairement la cause du congé et respecter les délais légaux. Une notification conforme protège votre décision et limite les risques de contestation.

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