Conclure un bail commercial : sous quelles conditions ?

Vous souhaitez signer un bail commercial ? Certaines conditions sont à respecter pour que ce contrat puisse être valide. Bail sur lequel porte l’immeuble ou le local, exploitation, immatriculation… quelles sont ces trois conditions cumulatives exigées pour conclure un bail commercial ? La Gestion en Ligne vous en dit plus.

Condition numéro 1 : le bail commercial doit porter sur un immeuble ou un local

La toute première condition à respecter pour pouvoir conclure un bail commercial est donc que ce contrat porte précisément sur un local ou sur un immeuble.

En effet, légalement, le bail en question doit être constitué au minimum des deux obligations suivantes :

• Pour le bailleur (ou propriétaire), de mettre les lieux à disposition du preneur,
• Qu’en contrepartie, le locataire verse un loyer.

Attention, le montant de ce loyer doit être réel et sérieux. Lorsque le montant de loyer fixé est considéré comme dérisoire, le bail peut alors, dans certains cas, être requalifié en convention d’occupation précaire.

Mettre à disposition un local ou d’un immeuble, cela veut dire proposer un lieu clos et couvert, qui présente un caractère à la fois stable et permanent.

Disposant de manière sûre de ce local commercial, le locataire a ainsi l’assurance de pouvoir exercer son activité dans les lieux tout au long de la durée du contrat de bail commercial. Et légalement, le bailleur n’a pas le droit de déplacer ce lieu.

Le local en question doit nécessairement être exploité pour un usage commercial, industriel ou artisanal. En d’autres termes, impossible de conclure un bail commercial pour un local à usage exclusif d’habitation. En revanche, lorsqu’un bail mixte est conclu sur un local à la fois d’habitation et commercial, le statut des baux commerciaux peut, dans certains cas, être applicable.

Certaines conditions particulières sont toutefois à prendre en compte. Notamment, concernant les locaux situés dans un centre commercial ou au sein d’une grande surface.

Dans ce cas, l’exploitant doit profiter de sa clientèle propre. De plus, l’espace mis à disposition doit être considéré à la fois comme stable et permanent.

Autre situation particulière : lorsque le preneur loue des locaux accessoires, comme un entrepôt ou un dépôt. Le statut des baux commerciaux ne s’applique que si ces lieux sont rattachés au local, s’ils sont indispensables à l’exploitation du fonds et s’ils appartiennent au propriétaire de l’immeuble. Tandis que les terrains, les aires de stationnement, les emplacements publicitaires, ou bien encore les vitrines d’exposition sont autant d’élements qui ne sont pas considérés comme des immeubles ou des locaux. Dans ces lieux, le statut des baux commerciaux ne peut donc pas s’appliquer.

Condition numéro 2 : le locataire doit exploiter un fonds de commerce qui lui appartient au sein du local

Le fonds doit appartenir au locataire et être exploité dans le local ou l’immeuble en question.

Concernant le fonds : celui-ci peut se composer d’éléments corporels comme le matériel, l’outillage ou les marchandises, ainsi que d’éléments incorporels tels que la clientèle, le nom commercial, l’enseigne ou le droit au bail.

En pratique, pour qu’il soit considéré comme tel, pas besoin que le fonds soit composé de tous ces éléments simultanément. En droit français, l’élément principal dont il faut tenir compte reste l’existence d’une clientèle propre. C’est à dire, une clientèle qui soit attachée à son exploitation commerciale.

En principe, le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer que s’il y a une activité commerciale.

Les professions libérales, les associations, les syndicats professionnels ou encore les sociétés civiles ne peuvent y accéder, sauf si ces entités font le choix de ce statut de manière volontaire, en toute connaissance de cause.

Condition numéro 3 : l’immatriculation

Dernière condition fondamentale pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux : que le propriétaire du fonds de commerce soit immatriculé :

• Au RCS (Registre du commerce et des sociétés),
• Ou au RM (Répertoire des métiers).

Si le contrat mentionne plusieurs preneurs, chacun d’eux doit être immatriculé.

Il existe toutefois quelques exceptions, où la condition d’immatriculation du propriétaire du fonds n’est pas obligatoire :

• La location-gérance. Dans ce cas, le locataire gérant doit être immatriculé mais pas nécessairement le propriétaire du fonds,
• Les époux mariés sous le régime de la communauté de biens. L’immatriculation n’est obligatoire que pour l’époux exploitant le fonds en question,
• L’indivision successorale. Ici, seule l’immatriculation des héritiers qui exploitent le fonds est requise.

D’autres informations à connaître pour conclure un bail commercial

Contrat consensuel, le bail commercial se constitue dès que les deux parties parviennent à un accord.

Même si cela n’est pas obligatoire, les spécialistes recommandent fortement la rédaction d’un acte écrit pour formaliser le bail commercial. Par exemple, en rédigeant un acte écrit sous forme authentique ou sous seing privé.

Autre point important à ne pas perdre de vue, certaines règles sont à respecter concernant le contenu du contrat de bail commercial. Ce document doit en effet mentionner, entre autres :

• La durée de bail prévue, qui légalement ne peut être inférieure à 9 ans,
• Le montant du loyer, révisable de manière encadrée à chaque échéance triennale,
• Les règles prévues pour toute demande de congé ou de renouvellement

D’autres éléments du bail commercial sont à négocier entre le bailleur et le preneur comme l’éventuelle possibilité de sous-location ou la répartition de certaines charges.

Le bail commercial permet aux locataires de bénéficier d’une meilleure protection. Mais ce contrat est régi par un cadre législatif strict. Pour en savoir plus sur les règles qui encadrent les baux commerciaux, découvrez en quelques clics tous nos articles dédiés.