Mieux comprendre la comptabilité LMNP

Le choix de la comptabilité pour son LMNP est formalisé dès l’inscription de l’activité meublée, sur le formulaire P0i. vous avez donc tout intérêt à l’avoir préalablement bien choisie, entre les différents régimes existants, mais aussi déterminé si vous optez ou non pour un comptable pour vous accompagner dans cette opération d’investissement locatif.

Si la location meublée peut être une opération financièrement intéressante, elle implique cependant de larges connaissances en termes de comptabilité et de fiscalité. Voilà pourquoi La Gestion En Ligne vous en dit plus, afin de faire vos choix en connaissance de cause.

Quelle comptabilité pour un LMNP ?

Le loueur meublé non professionnel peut avoir le choix entre deux types de régimes :

• Le micro-BIC
• Le régime réel

Chacun d’entre eux a ses propres spécificités, marqué tantôt par la simplicité, tantôt par son intérêt fiscal.

Une comptabilité de trésorerie, pour un régime de micro-BIC

Le régime du micro-BIC est celui qui est vraiment le plus simple possible. Sa comptabilité est limitée au minimum, car il suffit juste de :

• Comptabiliser l’ensemble des recettes, qui ne doit pas dépasser 72.600 €
• Appliquer un abattement de 50 % sur cette somme
• Réaliser sa déclaration 2042C

Ce montant sera alors automatiquement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir :

• L’option pour le régime réel est toujours possible
• Si vous exploitez un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes, le plafond est relevé à 176.200€ et l’abattement à 71%

Une comptabilité d’engagement, pour le régime réel

Si le régime du micro-BIC est extrêmement facile à comprendre et à mettre en place, si vous êtes en dessous des plafonds, vous pouvez décider d’opter pour le régime du réel. Si vous êtes au-dessus de ce plafond, vous y êtes soumis obligatoirement.

Le principe du régime réel pour sa location meublée

Contrairement aux micro-BIC, où un abattement est réalisé, en régime réel le résultat imposable est calculé comme suit :

Résultat imposable = recettes cumulées – charges – amortissements

Cela nécessite donc une véritable comptabilité d’engagement, à savoir la production de documents comptables, dont le nombre dépendra du régime, simplifié ou normal.

Les charges déductibles englobent notamment toutes les dépenses afférentes au logement : l’entretien, les réparations, la taxe foncière si le bien est inscrit à l’actif, les primes d’assurances, les frais de gestion, les honoraires d’expert-comptable, les provisions sur risque ….

Il est également possible de déduire les amortissements à condition que le bien soit inscrit à l’actif. Il pourra donc savoir des amortissements du mobilier, du matériel, des locaux e des travaux réalisés.

En effet, les biens loués ne sont pas toujours inscrits à l’actif du bilan du loueur en meublé, ils peuvent restent dans son patrimoine personnel. Par contre, au moment de l’acquisition du bien, il est possible d’exercer une option pour inclure les frais d’acquisition du bien immobilier dans le coût d’acquisition, afin de les déduire et donc diminuer le résultat imposable.

Régime réel simplifié ou régime réel normal pour un LMNP ?

Le passage du régime réel simplifié au régime réel normal se fait en fonction du chiffre d’affaires. La différence entre ces deux régimes va notamment induire une modification des obligations par rapport à la déclaration comptable et pour la TVA.

Toutefois, l’assujettissement en TVA est assez rare en location meublée car elle concerne uniquement les investissements en résidence services. Si vous êtes concernés par l’assujettissement à la TVA, peu importe le régime réel pour lequel vous avez opté, simplifié ou normal, vous devrez inclure la TVA à vos loyers. C’est-à-dire que vous allez facturer de la TVA à votre locataire, et donc la collecter pour le compte de l’Etat. La contrepartie étant que vous allez pouvoir déduire la TVA de vos achats, et donc au final ne payer vos achats en hors taxes (HT). La fréquence de déclaration dépendra du régime choisi.

Le régime réel simplifié pour un LMNP

Il est possible jusqu’à 236.000 € de recettes, après il faut passer au régime réel normal. En régime réel simplifié, voici les obligations en matière de :

• Bénéfices: déclaration par un bilan comptable simplifié avec les tableaux 2033A et suivants joint aux formulaires Cerfa n°2031
• TVA : réalisation de deux acomptes en juin et en décembre de chaque année et télétransmission en mai de l’année suivante avec la déclaration n°3517 CA12 récapitulant l’ensemble des opérations imposables de l’année civile précédente.

Bon à savoir : depuis le 1^er janvier 2022, si les loyers sont inférieurs à 72.600 € il est possible pour les entreprises au régime micro-BIC d’opter pour le régime réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, et non plus jusqu’au 1^er février comme c’était possible avant. Il suffit pour cela d’envoyer un courrier avec accusé de réception au Centre des Impôts des Entreprises auquel le bien est rattaché. Cette option est alors valable 2 ans.

Le régime réel normal pour un LMNP

Ses obligations sont différentes en matière de :

• Bénéfices: déclaration par un bilan comptable complet avec les tableaux 2050 et suivants joint aux formulaires Cerfa n°2031
• TVA : télétransmission avec la déclaration n°3510 CA3 mensuellement ou trimestriellement. Si la TVA due est inférieure à 4.000 €, la télédéclaration peut être trimestrielle.
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Adhérer ou pas à un CGA pour son LMNP ?

Si l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé n’est pas obligatoire, elle est cependant fortement conseillée. Elle s’effectue au moment de la création de l’entreprise, dans les 5 mois qui suivent. Par la suite, l’adhésion est renouvelée annuellement au 31 décembre. Son coût varie entre 150 et 250 € par an.

Un CGA est une association créée par les services fiscaux, dont l’objet est l’aide aux petites entreprises dans leur gestion quotidienne et en matière de fiscalité.

Adhérer à un CGA pour sa location meublée, c’est bénéficier de trois avantages :

• Une réduction d’impôt pour ses frais de comptabilité et d’adhésion au CGA, à hauteur de 100 %, mais avec un plafond de 915 € par an. Cette réduction s’applique avant les réductions d’impôts reportables comme le Censi Bouvard et les autres crédits d’impôts

Déléguer sa comptabilité LMNP ou la faire soi-même ?

Si au régime du micro-BIC, la tentation est forte de se passer d’un expert-comptable pour gérer sa comptabilité, c’est nettement moins évident dès qu’on passe au régime réel. Mais au final, vous verrez après lecture, que cela mérite réflexion.

Passer par un comptable pour sa comptabilité LMNP

S’il est vrai que recourir à un expert-comptable a un coût, estimé à une fourchette pouvant aller de 300 à 1.000 €, ne pas y recourir peut engendrer des coûts encore plus importants. Voici quatre raisons d’opter pour un comptable.

Les conseils fiscaux

En tant que bailleur, c’est pour vous le principal avantage à recourir à un comptable : être certain que le montage financier que vous souhaitez mettre en place correspond bien à vos attentes patrimoniales et permet également d’optimiser votre fiscalité. Etant un professionnel, un comptable est au courant des dernières lois, mais aussi des différents montages possibles pour votre LMNP (SARL de famille, indivision, démembrement …). Il sera un vrai support pour votre opération d’investissement immobilier.

Un vrai gain de temps

La délégation de la comptabilité permet de se décharger sur un véritable expert. Vous lui fournissez tous les justificatifs de loyer ainsi que les factures, et c’est lui qui va s’occuper de la réalisation de votre bilan, en régime réel, ou de votre résultat à déclarer en micro-BIC, mais aussi des déclarations de TVA le cas échéant.

La délégation de l’administratif

C’est votre comptable LMNP qui va gérer la déclaration d’existence de votre activité meublée auprès des services fiscaux.

La réduction des risques d’erreurs

Recourir à un comptable, c’est faire appel à un expert, qui connait donc précisément les points sensibles lors de la réalisation de tous les éléments comptables et des déclarations.

Ainsi en cas de contrôle fiscal, c’est sa responsabilité qui est engagée et pas la vôtre.

Réaliser soi-même sa comptabilité

S’engager dans la réalisation seul de sa comptabilité LMNP, c’est aussi se heurter à trois éléments importants.

Le coût de sa comptabilité

Réaliser soi-même sa comptabilité location meublée n’est pas gratuite. En effet, depuis 2015 la déclaration papier n’est plus possible et la télédéclaration est obligatoire. Elle se réalise la plupart du temps par le biais d’un prestataire dont le coût avoisine souvent les 100 €. Certes ce coût est inférieur à celui d’un expert-comptable mais celui-ci fait tout de A à Z.

De plus, si au bout d’un moment vous choisissez finalement de partir avec un comptable, et bien celui-ci devra se charger de reprendre votre dossier intégralement depuis le début, ce qui engendrera un coût bien plus important que si vous étiez passés directement par un comptable au départ.

La complexité de la liasse fiscale

La réalisation d’une liasse fiscale complète avec la déclaration de résultat, le bilan simplifié, le compte de résultat simplifié, le tableau des amortissements et immobilisations etc … c’est au total environ 20 pages, avec des cases aux intitulés parfois proches, ce qui peut engendrer des erreurs chez les profanes.

Une probabilité de contrôle plus importante

En effet, la tenue d’une comptabilité pour une location meublée étant complexe, les risques d’erreurs sont ainsi plus élevés pour un particulier, que pour un professionnel aguerri comme le comptable, dont la responsabilité est en jeu en cas de contrôle.

C’est pourquoi les services fiscaux ont plus tendance à contrôler les liasses fiscales réalisées par les particuliers. Il est donc important de ne pas prendre cette décision à la légère.

Ce qu’il faut retenir de la comptabilité en LMNP

• Les revenus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers, mais des BIC
• Il existe différents régimes d’imposition, chacun avec ses spécificités
• Le régime réel est intéressant de par la déductibilité des charges et amortissements, et récupération de la TVA
• En cas d’option au régime réel, le recours à un expert-comptable est fortement conseillé